Deweloperzy mają nowy sposób na szybki rozwój

Budowniczowie mieszkań z rynku kapitałowego szukają sposobów na szybszy wzrost. Wspólne przedsięwzięcia joint venture to opcja rozwinięcia skali działania bez czynników ryzyka, które wiązałyby się z klasycznym przejęciem.

Develia jeszcze jest w trakcie budowy osiedli wspólnie z hiszpańską firmą Grupo Lar i pracuje nad konsolidacją przejętych spółek francuskiego dewelopera Nexity, a już myśli o kolejnym joint venture zwiększającym potencjał. Zdaniem analityków konsolidacja rynku deweloperskiego będzie postępować.

Ciągły wzrost

Kontrolowana przez fundusze emerytalne spółka zawarła list inwestycyjny w sprawie utworzenia podmiotu, który zajmie się budową na działce w Gdyni 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej. Develia ma mieć docelowo 50,01 proc. w przedsięwzięciu w zamian za 75 mln zł wkładu pieniężnego, będzie też odpowiadać za zarządzanie i wykonawstwo. Partnerami mają być deweloperska grupa Semeko działająca w Gdyni i okolicach oraz fundusze inwestycyjne zarządzane przez jedno z TFI. Rozpoczęcie współpracy zależy od wyników badania due diligence oraz zgód, m.in. UOKiK.

Develia od 2021 r. współpracuje z hiszpańskim deweloperem Grupo Lar, z którym realizuje trzy projekty w Warszawie obejmujące w sumie ponad 600 mieszkań.

W tym roku Develia przejęła polską część francuskiej deweloperskiej grupy Nexity. W ciągu dziewięciu miesięcy br. giełdowa spółka sprzedała 2060 lokali, z czego 101 pochodziło z konsolidowanych od III kwartału projektów dawnego Nexity Poland. Cel Develii na cały rok to znalezienie nabywców na 2500–2600 mieszkań.

Luźniejsze partnerstwo

Część notowanych deweloperów stawia konsekwentnie na rozwój organiczny, część na współpracę z partnerami. Formułę joint venture preferuje m.in. Unidevelopment (z grupy giełdowego Unibepu), który realizował wieloetapowy projekt w Warszawie na gruntach zapewnionych przez CPD. Na przejęcia w ostatnim czasie postawił Dom Development, który w ten sposób pojawił się w Krakowie.

– Rynek mieszkaniowy po osiągnięciu w 2021 r. szczytu jest obecnie znacznie mniejszy, mimo stymulacji popytu przez „Bezpieczny kredyt”, a sytuacja mniejszych spółek deweloperskich nie jest wcale wyśmienita. Dlatego spodziewałbym się ruchów konsolidacyjnych – mówi Jan Dziekoński, ekspert portalu FLTR.pl. – To sposób na szybsze zwiększenie skali, pojawienie się w nowych lokalizacjach lub uzupełnienie kompetencji. Z drugiej strony, przejęcie to dla organizacji wyzwanie, potrzeba czasu na konsolidację. Z tego punktu widzenia inwestycje joint venture spełniają podobne cele przy niższym stopniu ryzyka i skomplikowania. Aż się prosi o tego typu transakcje – dodaje.

Mateusz Mucha, niezależny ekspert rynku obligacji korporacyjnych i nieruchomości, również spodziewa się konsolidacji branży deweloperskiej w długim terminie. Jego zdaniem, docelowo rynek podzieli się na bardzo dużych graczy oraz mniejsze firmy, realizujące pojedyncze projekty. Znacznie mniej będzie podmiotów o średniej wielkości.

Nierównowaga na rynku

Według szacunków firmy doradczej JLL, w sześciu głównych aglomeracjach w III kwartale sprzedano 16,4 tys. mieszkań, o 5 proc. więcej kwartał do kwartału i 150 proc. więcej rok do roku. To najwięcej od rekordowych kwartałów I połowy 2021 r. Mimo wysokiego zapotrzebowania na lokale, firmy są bardzo ostrożne przy uruchamianiu nowych projektów. W III kwartale deweloperzy wprowadzili do oferty niecałe 10 tys. lokali, o 3 proc. mniej kwartał do kwartału. Liczba lokali do wzięcia na koniec września spadła do nieco ponad 34 tys., czyli poziomu najniższego od I kwartału 2010 r.