Jan Dziekoński, FLTR.pl: Kursy deweloperów napędzane popytem

Deweloperzy nie odpowiadają na wzrost popytu większą podażą z kilku powodów. Mają obawy, czy wzrost zainteresowania nie jest aby krótkoterminowy. Nie muszą się spieszyć, bo nierównowaga na rynku dobrze robi marżom – mówi Jan Dziekoński z portalu FLTR.pl.

WIG-nieruchomości tylko w lipcu zyskał 12 proc., napędzany „Bezpiecznym kredytem” i wynikami sprzedaży mieszkań w II kwartale. Jesteśmy bombardowani informacjami, że wszyscy kupują teraz mieszkania: beneficjenci programu, zaciągający zwykły kredyt, gotówkowcy – jest strach, że lokali zabraknie i ceny będą rosły. Strach nie bezzasadny, bo dane o podaży mówią, że podaż wcale nie rośnie. Czy „Bezpieczny kredyt” nie przyniósł więcej szkody niż pożytku? Jak pan ocenia te pierwsze tygodnie?

Inwestorom giełdowym, którzy kupowali akcje deweloperów na początku roku, kiedy zapowiadano program, przyniósł na pewno wiele dobrego. Oczekiwanie wzrostu popytu zostało odzwierciedlone w wycenach spółek – faktycznie sprzedaż zaczęła sukcesywnie rosnąć od lutego, marca. Rezerwowali ci, którzy planowali skorzystać z programu, ale i dużo klientów gotówkowych wróciło na rynek, a potem zwykłych kredytowych, którym poprawiła się zdolność dzięki obniżeniu bufora na ryzyko stopy procentowej. Mamy więc kilka dopalaczy.

Druga sprawa to wzrost oczekiwań cenowych. Przeciętnie – przy czym jedna wartość nie odzwierciedli wszystkich ruchów na rynku – średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o około 5 proc.

Ministerstwo Rozwoju, inicjator programu, liczyło, że za wzrostem popytu i oczekiwań cenowych pójdzie wzrost podaży, a tego na razie nie widać. Może być kilka tego przyczyn. Po prostu czas potrzebny na uruchomienie inwestycji deweloperskiej to nie tydzień ani miesiąc. Druga narracja, trochę bliższa pewnie rzeczywistości, jest taka, że jednak deweloperzy wstrzymują się przed uruchamianiem tych projektów, na które mają pozwolenia na budowę – w zeszłym roku wydano pozwolenia na postawienie 100 tys. lokali, które nie zostały skonsumowane. Tu powody mogą być różne: obawy, że wyskok popytu jest krótkoterminowy, podyktowany emocjami. Pytanie, co będzie po jesiennych wyborach parlamentarnych, co będzie z budżetem programu w przyszłym roku. Stąd decyzje, że może lepiej się jeszcze wstrzymać z budowaniem. Szczególnie że niższa podaż względem popytu – w zestawieniu ze spadkiem inwestycji budowlanych na całym świecie, co przekłada się na niższe koszty materiałów – pozytywnie wpływa na marżę i zyski na akcję. Stąd takie, a nie inne wyceny spółek deweloperskich na giełdzie.

Wciąż czekamy na dane, które pokażą, ile wniosków złożono w ramach programu i na zakup ilu lokali się to przełożyło. Banki ponoć są zakorkowane przez wnioskodawców.

W tej chwili osiem banków bierze udział w programie, w połowie miesiąca była mowa o ponad 4,5 tys. zarejestrowanych wniosków, ale realny popyt może być wyższy – insiderzy mówią, że dużo wniosków nie zostało jeszcze po prostu zarejestrowanych z uwagi na moce przerobowe banków. Wniosek to jeszcze nie kredyt, ale myślę, że dane za lipiec, które zobaczymy w sierpniu, będą na pewno mocne. Rozładowywanie tego stosu wniosków trochę zajmie, dlatego spodziewam się, że w tym roku udzielonych zostanie 30–45 tys. preferencyjnych kredytów, co oznacza, że budżet na 2024 r. zostanie nie w całości, ale w dużym stopniu skonsumowany. To również powód, dla którego nie dziwi, że deweloperzy nie rzucają się na uruchamianie inwestycji.

Dodam, że banki, które nie przystąpiły do programu, mają o tyle wygodniejszą sytuację, że po pierwsze, mogą podnosić marże – co widać w ofertach. Podrożały więc i mieszkania, i kredyty. Po drugie, do takich banków nie ma kolejek, nie ma problemów z przetworzeniem wniosków, więc klienci szukający standardowego kredytu mogą tam się kierować. Dla tych banków to pewnie będzie bardzo dobry kwartał pod względem sprzedaży kredytów.

Mamy więc teraz presję na ceny mieszkań – a jak to może wyglądać w dłuższym terminie? Od lat słyszymy, że „teraz to już spadnie”, ale dzieje się odwrotnie. Czy to w ogóle jest realne?

Statystyki pokazują, że od trzech kwartałów na rynku wtórnym mamy spadki cen i dalej podtrzymuję, że te spadki będziemy dalej obserwować. Rynek wtórny jest pod trochę mniejszym wpływem programu, większość popytu kieruje się na rynek pierwotny. Rynek lokali z drugiej ręki nie ma też barier cenowych wynikających np. z kosztów realizacji. Rynek wtórny ciągle będzie miejscem do poszukiwania okazji.

A rynek pierwotny? Moim zdaniem przede wszystkim sytuacja będzie pochodną tego, jaki będzie koszt realizacji projektów. Według danych Narodowego Banku Polskiego z ostatniego raportu I kwartał tego roku przyniósł spadki kosztów realizacji, przynajmniej w kosztorysach. Na razie nie zanosi, żeby materiały miały w najbliższym czasie drożeć. W dłuższym terminie czynnikiem, który będzie nas trzymał, są koszty pracy. Polityka tego przynajmniej rządu jest taka, żeby tempo wzrostu płac utrzymywać na wysokim poziomie, inflacja to wspiera, więc to będzie trochę przeważało tę stronę materiałową. Efekt może być taki, że będzie rosło znaczenie prefabrykacji, budownictwa modułowego, które pozwala na przełamanie części problemów wynikających z wysokich kosztów pracy czy braku wykwalifikowanych pracowników.