Prezes Develii: Są szanse na zwiększanie udziału w rynku

Sprzedaż mieszkań jest niższa z powodu wysokich stóp i spadku dostępności kredytów. To skumulowany popyt, który zrealizuje się, kiedy poprawią się warunki. Wyśmienity dla branży 2021 r. był efektem takiej realizacji po pandemii – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii.

Z oferty obligacji dla inwestorów indywidualnych chcecie pozyskać do 20 mln zł. Po co, bo nie jest to rolowanie – najbliższa seria, o wartości 60 mln zł, zapada w maju przyszłego roku. Sprzedaż mieszkań jest niska i deweloperzy są raczej ostrożni z inwestycjami...

Dla nas to przede wszystkim dywersyfikacja źródeł finansowania. Do tej pory Develia była bardzo aktywna na rynku obligacji dla funduszy, wychodzimy do nowej grupy inwestorów. Oferujemy w naszej ocenie atrakcyjne warunki, wypłatę odsetek co kwartał, oprocentowanie przy obecnym poziomie WIBOR to w sumie 11,5 proc. w skali roku.

Jak spojrzymy na Catalyst, to im odleglejsze terminy zapadalności, tym dyskonto wobec wartości nominalnej wyższe. Jak się czujecie – w tym otoczeniu makro, przy niższej sprzedaży mieszkań, jeśli chodzi o możliwości obsługi długu?

Standing finansowy Develii jest bardzo dobry, na koniec września mieliśmy 400 mln zł środków gotówkowych, zadłużenie netto do kapitałów własnych mamy zdecydowanie poniżej benchmarku. Warto też zwrócić uwagę, że wciąż mamy spory kapitał – i jest to też część zadłużenia grupy – w nieruchomościach komercyjnych przeznaczonych na sprzedaż.

W ciągu trzech kwartałów sprzedaliście 1225 mieszkań, o 18,3 proc. mniej niż rok wcześniej, przy czym to I kwartał, a nie okresy ub.r. był szczytem sprzedaży. Na jaki wynik liczycie w całym 2022 r.?

Ubiegły rok był dla branży bardzo dobry, wysoka sprzedaż wynikała z odroczonego w związku z pandemią popytu. Obecny spadek sprzedaży ma związek z inflacją, stopami procentowymi, rekomendacją S, wojną na Wschodzie. Ponownie mamy do czynienia z odraczaniem popytu – on wróci, jak tylko sytuacja na rynku kredytów się poprawi.

W spowolnieniu upatrujemy raczej szans na zwiększanie udziału w rynku, to czas, kiedy będziemy pracować nad rentownością. Podtrzymujemy, że w całym 2022 r. sprzedamy co najmniej 1600 mieszkań, co oznacza, że spodziewamy się istotnej poprawy względem III kwartału.

Po trzech kwartałach przekazaliście 626 lokali wobec prawie 1300 rok wcześniej. Wiemy, że IV kwartał to będą żniwa. Jak wygląda potencjał wydań?

Staramy się dotrzymywać obietnic, z racji harmonogramu budów faktycznie kumulacja przypadnie na IV kwartał, przedział 1950–2050 jest w zasięgu, trwają intensywne prace, czekamy na jeszcze tylko jedno pozwolenie na użytkowanie.

Czy wraz ze wzrostem liczby przekazanych lokali poprawi się rentowność? Marża brutto ze sprzedaży po trzech kwartałach wyniosła poniżej 23 proc., Develia przyzwyczaiła inwestorów, że przez ostatnie lata wynik był bliżej 30 proc. Z kolei rentowność netto biznesu deweloperskiego skurczyła się o 5 pkt proc., do 10 proc.

Marża wynika z struktury przekazywanych projektów. Te, które będą oddawane w IV kwartale, to inwestycje wysoko rentowne i spodziewamy się marży w okolicach 30 proc. Poza marżą kluczowym dla nas wskaźnikiem jest zwrot kapitału własnego. Rentowność netto też się poprawi w IV kwartale.

Bieżące wyniki to efekt inwestycji zaczynanych około dwóch lat temu. Jak wygląda rentowność obecnie realizowanych projektów, biorąc pod uwagę m.in. skok kosztów wykonawstwa? Czy widzicie stabilizację tych kosztów?

W budowie mamy teraz ponad 4 tys. mieszkań, które będziemy przekazywać w tym i przyszłym roku, dlatego oczekiwania, co do marży w 2023 r. też są wysokie. Koszty faktycznie mocno wzrosły po wybuchu wojny, głównie z uwagi na ceny surowców. Proszę jednak zauważyć, że liczba rozpoczynanych budów drastycznie spada, po okresie trudności z zawieraniem z generalnymi wykonawcami umów w oparciu o ryczałtowe wynagrodzenie, rynek powraca do tej formuły. Można się więc spodziewać, że w przyszłym roku koszty budowy będą niższe.

Chcecie zaistnieć na rynku PRS, ale nietypowo. Z partnerem technologicznym uruchamiacie platformę zarządzającą lokalami należącymi do inwestorów instytucjonalnych, ale też indywidualnych...

Na taki produkt jest miejsce, dlatego tworzymy ją z partnerem technologicznym – właśnie w technologii upatrujemy przewagi konkurencyjnej. W Polsce cały czas dominującą grupą są osoby indywidualne, mające jedno czy klika mieszkań na wynajem. Fundusze PRS dopiero niedawno się u nas pojawiły. W tej chwili fundusze wyczekują, obserwując, co się dzieje na Wschodzie z kosztami finansowania, ale generalnie mamy w planach sprzedaż mieszkań nabywcom instytucjonalnym.

Platforma ma zarządzać lokalami kupionymi od nas przez nabywców indywidualnych i fundusze, w przyszłości nie wykluczamy, że także mieszkaniami kupionymi od innych deweloperów.

Mamy nieruchomości komercyjne o wartości ponad 650 mln zł (minus 200 mln wartość kredytów – red.), które chcemy reinwestować w biznes podstawowy i platformę PRS. W najbliższych tygodniach powinniśmy informować o postępach negocjacji dotyczących sprzedaży.