Partner dla platformy PRS już blisko

Nasza strategia to utrzymywanie sprzedaży mieszkań rzędu 800–1000 rocznie, przy czym kluczowe są marże, a nie wolumen, oraz budowa platformy lokali na wynajem – powiedział Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development.

Zapowiedzieliście mocne wejście na rynek najmu instytucjonalnego – jako dostawca mieszkań, ale i operator platformy, która w 2025 r. ma mieć 3 tys. pracujących lokali. Z kim będziecie ją tworzyć?

Chcemy być firmą, która poza budowaniem mieszkań na sprzedaż będzie zarządzającym i większościowym udziałowcem portfela na wynajem, a do tego potrzebujemy silnego partnera finansowego. Z takim partnerem rozmawiamy, myślę że w ciągu najbliższych kilku tygodni wszystko będzie jasne.

Dwutorowa działalność wymaga dużego banku ziemi – na koniec września w zasobach mieliście 3800 mieszkań. Jak wygląda sytuacja na rynku gruntów?

Dysponujemy kilkoma gruntami na tyle dużymi, że „pomieszczą" zarówno mieszkania przeznaczone na rynek detaliczny, jak i te na wynajem. Mamy takie działki m.in. w Ursusie i na Białołęce w Warszawie. W ostatnim czasie zainwestowaliśmy dużo w bank ziemi, pracujemy nad zakupem kolejnej dużej parceli w Ursusie. Zabezpieczyliśmy też dwie działki w Warszawie całkowicie pod niewielkie projekty PRS, po 100 mieszkań. Negocjujemy też zakupy ziemi w innych miastach.

Generalnie rynek gruntów nie jest łatwy, ceny są wysokie, na to nakładają się braki w planach zagospodarowania, a już na pewno w infrastrukturze – to problemy konsumujące najwięcej czasu.

Kiedy pierwsze mieszkania trafią na rynek najmu?

W II kwartale przyszłego roku.

Czy rozwój części PRS spowoduje zmniejszenie skali działalności, jeśli chodzi o sprzedaż lokali?

Nie, poziomy sprzedaży, które realizowaliśmy w ostatnich kilku latach, mają być zachowane, nawet z jakąś lekką tendencją wzrostową.

2021 r. okazał się bardzo mocny dla deweloperów, ale drugie półrocze było wyraźnie słabsze od niezwykle rozgrzanego pierwszego. Ronson w całym roku znalazł nabywców na 877 lokali, ale w samym IV kwartale na 111 – mniej niż w objętym lockdownem II kwartale 2020 r. Jak widzicie perspektywy w nowych czasach, erze wyższych stóp, co słychać w biurach sprzedaży w styczniu?

111 kontraktów w IV kwartale może wyglądać podejrzanie, ale podjęliśmy strategiczną decyzję, że sprzedaż w ujęciu ilościowym nie jest tym, co spółkę w pierwszej kolejności interesuje. Skupiliśmy się na wysokiej marży.

Uruchamiamy nowe projekty w Warszawie, Szczecinie czy Poznaniu i generalnie będziemy się starać zachować sprzedaż, jak w poprzednich latach, czyli skalę 800–1000 mieszkań rocznie, ale celem będzie nie uzyskiwanie na siłę jak największego wolumenu, tylko odpowiedniej rentowności.

Zdajemy sobie sprawę, że podwyżka stóp procentowych „wycięła" część rynku, że części klientów po prostu już na na zakup mieszkania nie stać. Nie jesteśmy wyjątkiem i my też widzimy chłód, jaki zapanował na rynku w IV kwartale. Jest teraz dużo słabiej niż w III kwartale, zgłaszany popyt jest dość mocny, ale widzimy, że są kłopoty na linii klient–bank. Sporo ludzi musi składać wnioski kredytowe do kilku instytucji, żeby otrzymać pożyczkę na dobrych warunkach, albo w ogóle ją dostać. Niektórzy muszą wstrzymać się z zakupem i dozbierać do wkładu własnego. Niestety, klient który jeszcze w III kwartale mógł pozwolić sobie na zaciągnięcie 500–600 tys. zł kredytu, w tej chwili może liczyć na 350–400 tys. zł, więc ta redukcja jest znacząca. W związku z tym w naturalny sposób część rynku niestety wyparowała.

Część klientów wstrzymuje się z podejmowaniem decyzji. Elementów niepewności jest bardzo dużo. Pytanie, czy będą kolejne podwyżki stóp procentowych. Nieciekawa jest także sytuacja polityczna w regionie, choć to może skłoni do przenoszenia pieniędzy na rynek nieruchomości.

Podsumowując, jestem optymistą, jak mówiłem nie liczymy na bardzo wysokie obroty, z drugiej strony rozpoczynamy rozwój segmentu PRS. Cenowo rynek powinien być stabilny, czynniki po stronie popytu i podaży nie sprzyjają rekordom.