GTC podjęło ryzyko i skorzystało

Z Elim Alroyem, przewodniczącym rady nadzorczej Globe Trade Centre, o sytuacji na rynku nieruchomości biurowych i handlowych, prognozach na 2011 rok i planach spółki, rozmawia Błażej Dowgielski

[b]W 2009 r., gdy kryzys trwał w najlepsze, przewidywał pan, że 2010 r. będzie rokiem przejściowym, a 2011 rok przyniesie wzrost popytu – ceny zaczną rosnąć. Pierwsza część przepowiedni już się spełniła. Co z drugą?[/b]

Pozostaje aktualna. Jestem przekonany, że zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe będzie rosnąć, co w połączeniu z ograniczoną podażą nowych obiektów znajdzie odbicie w cenach. Ceny wynajmu powierzchni handlowych zaczęły rosnąć już w 2010 r. Przy renegocjacji umów wynajmu w Galerii Mokotów w 2010 r. udało się nam wynegocjować zdecydowanie lepsze od dotychczasowych warunki.

[b]Wzrost wzrostowi nierówny. Mówimy o korekcie wielkości błędu statystycznego?[/b]

Patrząc na popyt i podaż powierzchni biurowych na rynku warszawskim mogę śmiało powiedzieć, że czeka nas zauważalny wzrost stawek wynajmu. Firmy doradcze przez cały 2010 r. przekonywały klientów, że to ostatnia szansa, by zawrzeć umowy najmu powierzchni po „kryzysowych stawkach”. Wygląda na to, że miały rację. Dodatkowo, ruszył też powoli rynek inwestycji w nieruchomości.

[b]Wzrost zainteresowania kupnem budynków w Polsce można tłumaczyć chociażby dużą różnicą między rentownością obligacji skarbowych a stopą zwrotu z wynajmu powierzchni w budynkach komercyjnych. Co jednak przesądza o wzroście popytu na powierzchnie biurowe i handlowe? [/b]

Rosnący PKB Polski. Firmy coraz odważniej inwestują w swój rozwój, Polacy nie oszczędzają na zakupach. Jest jeszcze za wcześnie, by podsumować przedświąteczne obroty w naszych centrach handlowych, jednak chociażby wstępne dane z Galerii Mokotów pokazują, że ubiegłoroczny wynik powinien zostać wyraźnie pobity. Wyższe obroty mają też nasze galerie w innych krajach, takich jak Chorwacja czy Bułgaria.

Z drugiej strony na rynek trafia mniej nowych obiektów. Zdobycie finansowania dla nowych projektów wciąż wielu firmom deweloperskim nastręcza problemów; za gros podaży odpowiadają dziś najwięksi gracze. Tak to bywa w biznesie – w czasie kryzysu duże, stabilne firmy o dobrej reputacji stają się jeszcze większe, a mniejsze często przechodzą do historii.

Globe Trade Centre jest w tej szczęśliwej sytuacji, że należy do ścisłego grona liderów rynku i korzysta na problemach konkurentów. Dziś łatwiej jest nam np. pozyskać finansowanie. Banki stoją dziś na rozdrożu – chciałyby zwiększyć ekspozycję na rynku kredytów deweloperskich, jednak nie chcą ryzykować. Stąd stawiają na największych graczy, dających rękojmię powodzenia inwestycji i mających odpowiedni kapitał, pozwalający na finansowanie większej części inwestycji niż w latach ubiegłych. Efekt – dziś GTC współpracuje z ponad 20 bankami, finansującymi nasze przedsięwzięcia w południowo-wschodniej Europie.

[b]Wydaje się jednak, że w konsekwencji kryzysu rynek nieruchomości nie zmienił się tak bardzo, jak pan tego oczekiwał. GTC weszło w kryzys z zapasem gotówki przekraczającym 150 mln euro. Nie udało się jednak wykorzystać chociażby części tych środków na okazyjne zakupy aktywów od borykających się z problemami konkurentów. [/b]

Na szczęście dla kondycji rynku większość europejskich banków reagowała na przeceny nieruchomości zgoła odmiennie niż ich konkurenci z USA. W Stanach kredytodawcy masowo czyścili księgi z zagrożonych kredytów, tj. również takich, które są obsługiwane, lecz wartość ich zabezpieczeń – budynków, gruntów – znacząco spadła. Zajmowanie nieruchomości i sprzedawanie ich za ułamek ceny nakręcało spiralę i tylko pogłębiało załamanie rynku.

W większości krajów Starego Kontynentu banki negocjowały i wciąż negocjują z klientami z branży nieruchomości, prolongując kredyty za cenę chociażby wyższych marż. Tak sytuacja wygląda m.in. w Polsce. W efekcie rynek nie został zarzucony aktywami bankrutów, ku rozczarowaniu wielu spekulacyjnych inwestorów. Oczywiście, nie wszystkie firmy deweloperskie miały tyle szczęścia. W Polsce o bankructwach firm mieszkaniowych nie pisało się zbyt dużo, jednak na przykład w krajach bałtyckich, Bułgarii czy Rumunii wiele firm upadło, a ich majątek poszedł pod młotek.

[b]Czy GTC myślało o kupnie aktywów od firm w tarapatach?[/b]

Oczywiście, analizowaliśmy dziesiątki propozycji, w kilku przypadkach poważnie rozważaliśmy inwestycję. Na oku mieliśmy m.in. niektóre aktywa jednego z liczących się graczy, wystawione na sprzedaż, gdy ten pilnie potrzebował gotówki. Zniechęciła nas jednak struktura oferty. Aktywa te były sprzedawane jako portfolio środkowoeuropejskich nieruchomości, z których tylko część była atrakcyjna.

To, że w czasie kryzysu nie kupiliśmy po okazyjnych cenach żadnych tzw. trudnych aktywów, nie oznacza, że nie byliśmy aktywni na rynku. Wręcz przeciwnie, cały czas szukamy gruntów pod nowe inwestycje. W 2009 i 2010 r. wykupywaliśmy udziałowców mniejszościowych w kilku naszych projektach, w mijającym roku nabyliśmy również udział w działce w Wilanowie, na której powstanie galeria handlowa. Mam nadzieję, że w 2011 r. zdołamy kupić co najmniej trzy działki pod atrakcyjne projekty komercyjne.

[b]Podczas gdy rynek polski i czeski najgorsze już mają za sobą, wygląda na to, że w Rumunii i Bułgarii, gdzie GTC dużo inwestuje, na odbicie przyjdzie jeszcze poczekać. Analitycy z reguły kręcą nosem na dużą ekspozycję w tym regionie.[/b]

Nie można wszystkich inwestycji wrzucać do jednego worka. Nawet najwięksi malkontenci muszą przyznać, że ostatnie przedsięwzięcia GTC w Rumunii i Bułgarii bronią się same. Kompleks City Gate w Bukareszcie został prawie w całości wynajęty po bardzo dobrych stawkach i zdobył prestiżowe nagrody, galeria w Starej Zagorze zdobywała najemców w czasach, gdy sieci handlowe myślały raczej o ograniczaniu liczby punktów sprzedaży. Została otwarta w listopadzie ub.r., z powierzchnią wynajętą w 70 proc.

W czasie kryzysu nie przer-waliśmy realizacji projektów, co z perspektywy czasu okazało się słusznym wyborem. Nie ukrywam jednak, że w 2009 r. wybór ten nie był wcale oczywisty. Pomimo bardzo dobrych relacji z bankami pozyskanie finansowania dla inwestycji było utrudnione, rozmowy z najemcami trwały w nieskończoność. Problemy te nie dotyczyły wyłącznie inwestycji w Bułgarii i Rumunii. Jeszcze przed rokiem zastanawialiśmy się, czy ze względu na brak kluczowych najemców nie wstrzymać budowy galerii Harfa w Pradze. Podjęliśmy ryzyko i dziś na tym korzystamy.

[b]W 2010 r. GTC sprzedało biurowce, Nefryt i Topaz, za łączną kwotę 78,9 mln euro. To suma wyższa niż ostatnia księgowa wycena obiektów, równocześnie w czasie prosperity oba budynki wyceniano wyżej. Czy entuzjastyczna reakcja rynku na transakcję była uzasadniona?[/b]

Zdecydowanie tak. Warunki sprzedaży były jak na obecne czasy bardzo dobre, zrealizowaliśmy zysk na transakcji, a uwolniony kapitał przeznaczymy na nowe inwestycje. Porównywanie dzisiejszych transakcji z tymi sprzed trzech–czterech lat nie ma sensu, jeszcze wiele lat upłynie, zanim wyceny budynków powrócą do poziomu sprzed kryzysu.

Zamierzamy powrócić do tradycji sprzedawania jednego, dwóch obiektów komercyjnych rocznie, stąd w 2011 r. możemy spodziewać się kolejnej transakcji. O tym, który budynek zostanie sprzedany, zadecyduje nie tylko cena, ale również ilość gotówki, jaką będziemy w stanie odzyskać po spłacie zobowiązań zaciągniętych na jego realizację.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]

[ramka][srodtytul]Globe Trade Centre znowu zarabia[/srodtytul]

GTC ma za sobą całkiem udany rok. Podczas gdy w 2009 r. wyniki finansowe były obciążone odpisami aktualizującymi wartość posiadanych przez spółkę aktywów – biurowców i centrów handlowych – w 2010r. zmiany w wycenach miały praktycznie neutralny wpływ na rezultaty. I o ile po dziewięciu miesiącach 2009 r. spółka miała ponad 175 mln zł straty, rok później po trzech kwartałach mogła pochwalić się 66 mln zł zysku. Zdaniem analityków cały 2010 r. spółka powinna zakończyć z nawet 90 mln zł zarobku netto. 

2011 r. powinien przynieść dalszą poprawę wyników dewelopera. Powód – poprawa nastrojów na rynku inwestycyjnym przełoży się najpewniej na wzrost wyceny aktywów spółki i księgowe zyski z tego tytułu. Ponadto GTC w 2010 r. ukończyło kilka poważnych projektów biurowych i handlowych, co powinno przełożyć się na dwucyfrowy wzrost przychodów z wynajmu powierzchni.

Analitycy dość optymistycznie oceniają potencjał wzrostu wartości akcji dewelopera. Pięć ostatnich rekomendacji dla GTC zaleca co najmniej trzymanie akcji.[/ramka]