Scenariusz bazowy: spadnie sprzedaż lokali, ceny nie

Wzrost stóp procentowych w naturalny sposób przekłada się na ostudzenie koniunktury na rynku mieszkaniowym. Zdaniem ekspertów JLL trudno oczekiwać, by wraz z popytem zaczęły zmniejszać się ceny.

Przy szalejącej pandemii i napiętej sytuacji za wschodnią granicą trudno twardo prognozować, co może wydarzyć się na rynku mieszkaniowym po niezwykłym 2021 r. – przyznali eksperci JLL. W scenariuszu zakładającym brak turbulencji można przypuszczać, że w ujęciu ilościowym sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach będzie niższa, ale nie należy się spodziewać korekty cen.

Ze względu na dużą niepewność I kwartał br. może wypaść sprzedażowo po prostu słabo.

W IV kwartale ub.r. deweloperzy w sześciu największych aglomeracjach sprzedali nabywcom indywidualnym około 15 tys. mieszkań – wynika z szacunków JLL. To tyle samo, co w III kwartale. Mieliśmy więc kontynuację spowolnienia po wcześniejszych dwóch kwartałach absolutnie rekordowej sprzedaży, kiedy Polacy kupili (uwzględniając płatne rezerwacje) po 19,5 tys. umów.

Foto: GG Parkiet

W całym 2021 r. sprzedaż sięgnęła 69 tys. lokali, co jest drugim w historii wynikiem po rekordzie w 2017 r. Bez precedensu była za to – napędzona wzrostem cen – wartość sprzedanych lokali, aż 38,5 mld zł.

Era wyższych stóp

2021 r. to era rekordowo niskich stóp procentowych i najtańszych w historii kredytów. To również prawdopodobnie największe w historii zakupy inwestycyjne – nabycie mieszkania, niekoniecznie z myślą o najmie, traktowane było jako forma ochrony oszczędności przed inflacją. Do tego dochodzili inwestorzy grający na wzrost cen w krótkim terminie.

Foto: GG Parkiet

Eksperci JLL wskazują, że rosnące stopy procentowe będą się przekładać na pogorszenie zdolności kredytowej części klientów, a rządowy program gwarantowanego wkładu własnego nie będzie miał znaczącego przełożenia na popyt. Możliwości tej grupy będą się zatem kurczyć.

Co z zakupami inwestycyjnymi, czy ściślej tezauryzacyjnymi? Wysoka inflacja dalej będzie skłaniać do przenoszenia oszczędności na rynek nieruchomości – o ile będzie przekonanie, że lokale będą trzymać wartość. Dlaczego spadek cen jest według JLL mało prawdopodobny?

Deweloperzy weszli w ten rok z ofertą najniższą od ponad dekady – 37 tys. mieszkań to o 22 proc. mniej rok do roku. Nie będzie więc tak, że wysoka podaż zderzy się z gasnącym popytem. Także struktura sprzedaży nie wymusza na deweloperach gwałtownych ruchów: projekty w realizacji, które będą oddawane na przełomie I i II półrocza są wyprzedane w ponad 90 proc., a te, które będą oddawane do połowy 2023 r., są wyprzedane w 50–60 proc.

W przypadku nowych inwestycji ceny są dostosowywane do sytuacji, czyli m.in. rosnących kosztów wykonawstwa.

Trudno jednak nie zauważyć, że od kilku lat zmniejsza się wskaźnik dostępności cenowej mieszkań – mówiący ile mkw. można kupić za przeciętne wynagrodzenie.

Boom w powiatach

Nierównowaga popytu i podaży oraz rosnące koszty wykonawstwa miały bardzo mocne przełożenie na ceny mieszkań. Średnie ceny lokali w ofercie w Warszawie były w IV kwartale ub.r. wyższe o ponad 21 proc., a w pozostałych aglomeracjach o 14–18 proc. W stolicy to już prawie 13 tys. zł za mkw., w najtańszej Łodzi 8,1 tys.

Coraz droższe i mniej dostępne mieszkania w aglomeracjach powodują, że dynamicznie rozwijają się inne rynki, przede wszystkim powiaty okalające aglomeracje, a także te z drugiego kręgu (miasta poniżej 100 tys. mieszkańców). To miejsca dobrze połączone komunikacyjnie z aglomeracjami, oferujące dobry standard życia, które mogą jeszcze zyskać dzięki zadomowieniu się pracy hybrydowej. Lokalni deweloperzy są tam bardzo aktywni, zwłaszcza że grunty są tam i tańsze, i bardziej dostępne.

Jak zaznaczyli eksperci JLL, schłodzenie popytu nabywców indywidualnych w największych miastach nie dla wszystkich deweloperów musi oznaczać mniejszą skalę działalności – coraz więcej przedsiębiorstw decyduje się bowiem na współpracę z inwestorami z rynku najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS).

Rekordowe poziomy

Deweloperzy z rynku kapitałowego, obecni przede wszystkim w największych aglomeracjach, skorzystali ze żniw – o ile mieli odpowiednią ofertę. W 2021 r. sprzedali 34,8 tys. mieszkań, o 43 proc. więcej niż rok wcześniej. Sześciu graczy zanotowało wynik powyżej 4 tys. lokali, w tym trzech wyłącznie w oparciu o umowy z nabywcami indywidualnymi. Wpływ transakcji z funduszami PRS był w 2021 r. bardzo znaczący, bez tego sprzedaż wyniosła blisko 29 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej rok do roku.