Celujemy w sprzedaż po pół tysiąca mieszkań rocznie

Piotr Stefaniak | Z prezesem Inpro rozmawia Adam Roguski

Po trzech kwartałach sprzedaliście 405 mieszkań, czyli o ponad 25 proc. więcej niż rok wcześniej. Jaki jest cel na cały rok?

W całym roku chcemy znaleźć nabywców na około 500 lokali, o ile uda nam się zdobyć pozwolenia i wprowadzić do sprzedaży zakładane inwestycje. Niestety, na tempo pracy administracji nie mamy wpływu. Nawiasem mówiąc, to jedna z największych barier rozwoju dla takich spółek jak nasza.

Działacie głównie w Trójmieście. Jak wygląda koniunktura na tym rynku?

Nasza oferta cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem. Koniunktura wygląda znakomicie, chociaż jest oczywiście coraz większa konkurencja. Widać, że firmy ogólnopolskie znów zaczęły penetrować ten rynek, kupują tutaj nieruchomości pod projekty. Poza tym Trójmiasto robi się po prostu modne wśród klientów jako miejsce wypoczynku. Jest również duże zainteresowanie zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych. Stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w Gdańsku są jednymi z najwyższych w całym kraju.

Z konkurencją nie mamy problemów, jesteśmy stabilną firmą, nie interesują nas projekty obarczone dużym ryzykiem. Staramy się kupować działki w najlepszych możliwych lokalizacjach. Kładziemy nacisk na jakość i rentowność – a nie na liczbę mieszkań. Dla nas kluczowe jest utrzymanie wysokiej marży brutto ze sprzedaży – powyżej 15 proc.

W tej chwili negocjujemy zakup kolejnych nieruchomości w Trójmieście. Oczywiście na dziś nie mogę ujawnić żadnych szczegółów.

Swego czasu zapowiadaliście możliwość ekspansji poza Trójmiasto, m.in. na rynek warszawski. Kiedy można się tego spodziewać?

W tej chwili nie planujemy wychodzić poza nasz macierzysty rynek. Otrzymujemy mnóstwo ofert i propozycji, także ze stolicy. Poważnie przeanalizowaliśmy wszystkie „za" i „przeciw" i doszliśmy do wniosku, że w tym momencie taka inwestycja byłaby obarczona zbytnim ryzykiem. W Warszawie konkurencja jest olbrzymia, i jest to konkurencja między bardzo dużymi graczami. W Gdańsku mamy ugruntowaną pozycję, jesteśmy najstarszym deweloperem w tym mieście.

Jakie ambicje, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, macie na przyszły rok?

Zawsze mamy duże ambicje. Na pewno nie zejdziemy poniżej tegorocznego poziomu, czyli pół tysiąca lokali, ponieważ wprowadzamy do realizacji bardzo korzystne inwestycje, m.in. Harmonię Oliwską i Osiedle Azymut, jak również tańsze projekty przy Stężyckiej w Gdańsku. Myślę, że uda nam się również wprowadzić budynki G i H w ramach osiedla City Park na Zaspie.

Jak długo może się utrzymać dobra koniunktura?

Na pewno przynajmniej kilka lat, mieszkań w Polsce cały czas brakuje. Będzie dobrze, o ile nie wydarzy się jakaś katastrofa globalna, która spowoduje, że banki wycofają się z kredytowania inwestycji, jak w 2008 r. po upadku Lehman Brothers.

Czy program „MdM" jest istotny dla działalności Inpro? Czy zmiany w jego funkcjonowaniu, objęcie nim rynku wtórnego, będą miały jakieś reperkusje?

Skupiamy się na oferowaniu apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie. Tylko jedno osiedle Wróbla Staw, które sprzedajemy w Gdańsku-Jasieniu, mieści się w limitach programu, i muszę przyznać, że zainteresowanie jest bardzo duże. Generalnie „MdM" nie ma dla naszego biznesu większego znaczenia.

Niemniej nasza strategia zakłada rozwój segmentu mieszkań popularnych.

Poza budownictwem mieszkaniowym działacie w segmencie hotelowym. Co planujecie w najbliższym czasie?

Rozbudowaliśmy Dom Zdrojowy w Jastarni, mamy pięciogwiazdkowy hotel i spa w Mikołajkach, który działa drugi rok. Czekamy aż ten obiekt zrobi się modny na tyle, by dokończyć budowę apartamentowca.

Na bieżąco analizujemy dostępne na rynku lokalizacje pod hotele lub condohotele, przeglądamy potencjalne działki. Jeśli znajdziemy coś interesującego, rozważymy budowę kolejnego obiektu hotelowego.

Segment hotelowy po I półroczu miał stratę operacyjną. Kiedy może wyjść na plus?

Wprawdzie w I półroczu br. segment hotelowy miał stratę operacyjną, to już w samym II kwartale udało nam się wypracować zysk operacyjny wynoszący ponad 0,7 mln zł. Tak więc jesteśmy pozytywnie nastawieni i oczekujemy, że nasze hotele będą przynosiły zyski. Są przesłanki do tego, że już ten rok zakończymy na plusie.

Co jeszcze będzie się działo w segmencie komercyjnym?

Mamy koncepcję budowy biurowca w Oliwie o powierzchni 20 tys. mkw. w trzech etapach. Jak dobrze pójdzie, chcielibyśmy w ciągu dwóch najbliższych kwartałów wystartować z tym projektem.

Czy zarząd będzie rekomendować wypłatę dywidendy z tegorocznego zysku?

Zazwyczaj staramy się rekomendować wypłatę dywidendy, nic nie wskazuje na to, by w przyszłym roku miało się to zmienić. Ostateczna decyzja zawsze pozostaje w gestii walnego zgromadzenia.

Koniunktura sprzyja, sprzedaż rośnie, a kurs Inpro dołuje...

Nasze notowania są zupełnie oderwane od kondycji spółki i jej wyników finansowych. Niestety, wycena to pochodna niskiej płynności akcji.

Może należy ją poprawić? Czy możliwa byłaby emisja akcji?

Na razie to nie wchodzi w grę, chyba że trafi się jakiś naprawdę duży projekt inwestycyjny. Na razie finansujemy działalność z własnych funduszy, kredytów i obligacji. Otrzymujemy w tej chwili naprawdę bardzo dużo ofert od instytucji finansowych w sprawie uplasowania papierów dłużnych.

Wyniki rosną, kurs spada

Piotr Stefaniak jest absolwentem Wydziału Budownictwa Lądowego Politechniki Poznańskiej. W branży budowlanej pracuje od 1973 r., a Inpro kieruje od 1987 r.

Po trzech kwartałach deweloper miał prawie 80 mln zł przychodów, czyli o 17,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Marża brutto ze sprzedaży zwiększyła się z 19,6 do 25,9 proc. Zysk netto wyniósł 7,46 mln zł wobec 1,47 mln zł rok wcześniej.

Spółka jest wyceniana na ponad 147 mln zł przy 200,5 mln zł wartości księgowej. We wrześniu kurs zaczął spadać, po tym jak wcześniej przez kilka miesięcy był w trendzie bocznym. Spadek sięgnął prawie 14 proc. (3,51 zł). Aktualnie cena wynosi 3,7 zł. Trzech członków zarządu kontroluje 70 proc. kapitału, ponadto 17,9 proc. ma Nationale Nederlanden OFE.