Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper. Stymulowany popyt spotka się z niską podażą

#PROSTOZPARKIETU. Nowy Ład obciąży samorządy i samozatrudnionych, co też będzie miało przełożenie na ceny mieszkań.

Jakie są pana przemyślenia na temat propozycji mieszkaniowych w ramach Nowego Ładu? Decydenci zapowiedzieli stymulowanie popytu, a przecież dziś rynek jest w nierównowadze – popyt jest silny, a deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty...

Na pewno brak środków na wkład własny był istotnym ograniczeniem dla części społeczeństwa, uniemożliwiającym realizację potrzeb mieszkaniowych. Umożliwienie tej grupie zakupu lokalu jest więc dobrym posunięciem. Ale to oznacza zwiększenie popytu. Dziś to podaż ogranicza wielkość rynku mieszkaniowego, problemem jest kurczący się zasób gruntów i powolne procedury administracyjne, które nie pozwalają deweloperom wprowadzać wielu mieszkań na rynek.

Warto zwrócić uwagę na inne aspekty Nowego Ładu, jak przesuwanie środków z budżetów samorządów do budżetu centralnego, co może w istotny sposób mocniej ograniczyć zdolności operacyjne gmin w zakresie przygotowywania planów miejscowych czy infrastruktury towarzyszącej. To może przełożyć się na niższą podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Czyli nieunikniony jest dalszy wzrost cen mieszkań?

Ceny mieszkań są kształtowane przez grę popytu i podaży, a także przez koszty – a w ostatnim czasie mamy do czynienia ze wzrostem cen surowców. Ponadto Nowy Ład to zwiększenie obciążeń samozatrudnionych, co przełoży się na wzrost kosztów wykonawstwa – w budownictwie większość osób pracuje w tym trybie. Będziemy mieć więc z jednej strony stymulowany popyt, a z drugiej nienadążającą podaż i presję na koszty. Nie będzie więc innego wyjścia, jak podnosić ceny mieszkań.

Was bezpośrednio dotknęły problemy z podażą, opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, co przełożyło się na niską ofertę, a więc i sprzedaż w 2019 r. i I połowie 2020 r. Od trzech kwartałów sprzedaż jest znów trzycyfrowa. W I kwartale sprzedaliście 139 lokali, prawie 200 proc. więcej rok do roku. Jak poszedł kwiecień i jak idzie maj? Jakie są zapatrywania na cały rok?

Celujemy w sprzedaż 1 tys. mieszkań, co wydaje się realne na tle oferty, jaką mamy i jaką będziemy rozbudowywać. Poza 139 mieszkaniami sprzedanymi w I kwartale zwróciłbym uwagę na stan rezerwacji: na koniec marca było ich 148. Kwiecień i maj pokazują nadal, że popyt nie słabnie – to zarówno zakupy na własne potrzeby, jak i inwestycyjne, nie tylko na wynajem, ale i z myślą o przechowywaniu wartości kapitału czy docelowo przekazania dzieciom. Kolejne kwartały zapowiadają się obiecująco.

Od pewnego czasu utrzymujecie ofertę rzędu plus minus 1 tys. mieszkań. Czy główne problemy z podażą są definitywnie za wami?

Tak się wydaje. Jesteśmy w końcowej fazie uzyskiwania pozwoleń na budowę kilku projektów i będziemy mogli w tym roku wprowadzić do oferty jeszcze około 1,5 tys. mieszkań. Najbliższe dwa–trzy lata to poprawa liczby sprzedawanych i przekazywanych mieszkań do poziomu 1–1,5 tys. rocznie.

Na początku pandemii można było mieć obawy o popyt na mieszkania o podwyższonym standardzie. Czy teraz to przewaga – skoro znaczna część popytu to parkowanie oszczędności?

Mieszkania o wyższym standardzie są z reguły lepiej zlokalizowane, a ten zasób się kurczy, dlatego lokowanie w te aktywa nie jest niespodzianką.

W banku ziemi na koniec marca mieliście 9,25 tys. mieszkań w macierzystym Wrocławiu i 560 w Krakowie. Jaki jest plan rozwoju w stolicy Małopolski?

Stale poszukujemy gruntów w Krakowie, ale to trudne zadanie, zresztą w każdej aglomeracji: zasoby dostępnych działek się kurczą. We Wrocławiu działamy dłużej, dlatego łatwiej nam pozyskiwać ziemię i zebraliśmy pokaźny bank. W Krakowie planujemy zakupy w tym i przyszłym roku, wydaje się, że mamy jeszcze chwilę, by zbudować tam ofertę.

W I kwartale br. przekazaliście 20 mieszkań, co wynika z harmonogramu inwestycji. Jaki jest potencjał na cały rok?

Spodziewamy się przekazać 700 mieszkań.

Lokum Deweloper przez lata przyzwyczaiło akcjonariuszy do osiągania marży brutto ze sprzedaży znacznie powyżej 30 proc. W 2020 r. rentowność wyniosła 28,3 proc. Czy w tym roku możliwy jest powrót na wcześniejszy pułap? W I kwartale br. to było 25,5 proc., ale 20 mieszkań to nie jest reprezentatywna wielkość.

Słabsza marża w 2020 r. to m.in. efekt lockdownu i obniżek, jakie musieliśmy wprowadzić na początku roku w gotowych projektach. Marża w I kwartale br. poprawia się, bo ceny mieszkań znów są wyższe. Zasadniczo spodziewamy się powrotu w tym roku na poziom ponad 30 proc.

Moim zdaniem właściwym wskaźnikiem oceniania firmy jest jednak wynik netto.

W Polsce coraz bardziej rozwija się rynek instytucjonalnego najmu mieszkań, kolejni deweloperzy zawierają transakcje z funduszami PRS. Wy również szykujecie taki projekt...

Mamy jedną inwestycję we Wrocławiu w realizacji z myślą o inwestorze instytucjonalnym, chociaż na razie nie mamy wybranego docelowego nabywcy. Rozmawiamy z potencjalnymi kupującymi i szykujemy kolejne tego typu inwestycje. Nasza oferta mieszkań dla klientów indywidualnych jest na tyle szeroka, że możemy myśleć o budowaniu również na potrzeby rynku PRS. ar