Coraz trudniej utrzymać wysoką podaż mieszkań

Liczba mieszkań w rozpoczynanych we wrześniu projektach wyraźnie skurczyła się względem bardzo gorących wcześniejszych miesięcy. Rynkowa nierównowaga rośnie.

Według wstępnych danych GUS deweloperzy w Polsce ruszyli we wrześniu z budową 11,3 tys. mieszkań. To o prawie 34 proc. mniej niż rok wcześniej, jednak baza była bardzo wysoka – wrzesień 2020 r. przyniósł eksplozję inwestycyjnej aktywności firm, pierwszy raz zobaczyliśmy start inwestycji obejmujących 17 tys. lokali.

Szalone tempo

Wraz z nowym sezonem budowlanym od wiosny 2021 r. ta wysoka aktywność deweloperów stała się nową rzeczywistością: wynik zanotowany we wrześniu jest słabszy o blisko 20 proc. miesiąc do miesiąca i o 28 proc. wobec średniej z okresu marzec–sierpień.

Dopiero za kilka dni GUS poda dane szczegółowe, które pozwolą odpowiedzieć na pytanie, skąd taki spadek. Mieszkaniowy boom napędzany był w ostatnim czasie przez bardzo wysoką aktywność deweloperów w Polsce powiatowej – w aglomeracjach nie jest tak gorąco, a Warszawa i Wrocław borykają się wręcz z mocnymi spadkami.

GG Parkiet

Spadek u deweloperów zauważalny jest także pod względem uzyskanych we wrześniu pozwoleń na budowę. Spółki dostały zielone światło na postawienie 15,3 tys. lokali, o niemal 8 proc. więcej niż rok wcześniej, ale i 5 proc. mniej miesiąc do miesiąca oraz 14 proc. mniej wobec średniej z okresu styczeń–sierpień.

Lepiej wyglądają inwestycje prywatnych inwestorów (głównie domy jednorodzinne). We wrześniu Kowalscy ruszyli z budową 10,2 tys. domów. To o niemal 15 proc. więcej rok do roku i 6 proc. więcej miesiąc do miesiąca. W sierpniu lekko zwolnili z inwestycjami, a we wrześniu ich wynik znów jest pięciocyfrowy – tak jak w okresie od marca do lipca.

Nie ma czym budować

GG Parkiet

– Deweloperzy mają problemy ze znalezieniem gruntów, ekip, a i zakupem materiałów są problemy. Kolejne miesiące pokażą, jak bardzo będzie się to przekładało na liczbę rozpoczynanych inwestycji. Wrześniowe dane zdają się być już trochę pod presją wspomnianych braków – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Całe szczęście mamy wciąż przyzwoite dane na temat wydawanych pozwoleń na budowę, co daje szanse na to, że nie zabraknie mieszkań, których stawianie deweloperzy będą rozpoczynać. Wszyscy powinniśmy za to trzymać kciuki, bo to właśnie dlatego, że chętnych do zakupu jest więcej niż mieszkań w ofercie, powoduje, że nieruchomości drożeją dziś w dwucyfrowym tempie – podkreśla.

Jego zdaniem należy też ostrożnie podejść do danych o aktywności inwestorów indywidualnych, którzy również mogą być pod presją kosztów czy braku materiałów i ekip.

– W statystykach rozpoczętych inwestycji najpewniej widnieje dużo budów tylko formalnie rozpoczętych – mówiąc obrazowo, naprędce ogrodzonych lub wstępnie tylko rozgrzebanych budynków jednorodzinnych, które tak naprawdę czekają dopiero na ekipę i materiały – mówi Turek.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu Rynekpierwotny.pl, GUS tym razem opublikował dość niejednoznaczne dane. – Widzimy wyraźne hamowanie nowych budów, które mają zasadnicze znaczenie dla bieżącej oceny stanu koniunktury rynkowej. Spadek ten ma prawdopodobnie okresowy, cykliczny charakter – uważa Jędrzyński. Przypomina, że w lutym br. nastąpił chwilowy mocny spadek (patrz wykres), by w marcu wystrzelić do rekordowego poziomu. – Sytuacja w lutym pod wieloma względami różniła się jednak od obecnej. Średni wzrost cen materiałów budowlanych według PSB wynosił 2,6 proc. rok do roku, a we wrześniu to już prawie 22 proc. Poza galopującą drożyzną coraz większym problemem są braki w dostawach nawet podstawowych materiałów budowlanych. W takich warunkach rozpoczynanie jakiejkolwiek budowy jest prawdziwym wyzwaniem – mówi Jędrzyński. – Jeśli sytuacja się nie poprawi i statystyki rozpoczynanych inwestycji nie wzrosną jeszcze przed końcem tego roku, dalsze pogłębienie nierównowagi popytowo-podażowej stanie się przesądzone, a konsekwencje tego stanu rzeczy dla koniunktury rynkowej będą trudne do przewidzenia – podsumowuje.

Seryjna podwyżka stóp?

A może popyt też zacznie się kurczyć, m.in. w związku ze wzrostem – pierwszy raz od niemal dekady – stóp procentowych? Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, uważa, że nieco zaskakująca – biorąc pod uwagę wcześniejsze gołębie stanowisko przedstawicieli RPP – podwyżka stóp nie powinna mieć wielkiego wpływu na rynek nieruchomości, bo koszt kredytów pozostanie na historycznie niskich poziomach. – Spodziewamy się jednak, że może to być pierwsza z cyklu podwyżek, a wzrost stopy referencyjnej do około 2 pkt mógłby już zauważalnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy, szczególnie na popyt inwestycyjny – mówi Mucha. – Z drugiej strony popyt na lokale mieszkalne ma zdrową strukturę, ze sporymi wkładami własnymi, segmentem PRS oraz inwestorami indywidualnymi nabywającymi je w celach inwestycyjnych. Zazwyczaj potrzeba kilku kwartałów, by zmiana stóp zaczęła wpływać realnie na rynek – dodaje.