Po około 10-proc. wzroście cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w 2021 r. analitycy HRE Think Tanku prognozują, że w 2022 r. czekają nas dalsze podwyżki, ale już wolniejsze – rzędu 5–10 proc. w skali roku.
Szanse i zagrożenia
Po stronie szans analitycy widzą co najmniej kilka czynników. Chociaż RPP podnosi stopy, to w zderzeniu z obecną i oczekiwaną inflacją lokaty są i pozostaną realnie ujemnie oprocentowane w przyszłym i prawdopodobnie kolejnym roku, zakładając, że podstawowa stopa wrośnie do spodziewanych przez większość ekonomistów 2,5–3 proc. Dlatego mieszkania nie stracą w pełni zalet jako forma ulokowania kapitału – zwłaszcza że rynek najmu odbudował się po pandemii. Otoczenie makro powinno zostać korzystne, czyli wysoki wzrost PKB i dobra sytuacja na rynku pracy. To może przekładać się na napływ imigrantów zarobkowych. Wprowadzenie w przyszłym roku kredytów z gwarantowanym wkładem własnym może z kolei przełożyć się na drugą falę realizacji odroczonego popytu. Pierwszą widzieliśmy na początku 2021 r., kiedy banki poluzowały politykę przyznawania kredytów po spowodowanym pandemią schłodzeniu w 2020 r. Zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka HRE, program jest ograniczony do pewnej puli osób oraz skonstruowany tak, że nie polega na dawaniu gotówki do ręki, a to nie powinno wpłynąć na nadmierny popyt na tego typu instrument, a co za tym idzie na mieszkania.
Jeśli chodzi o czynniki ryzyka, znaczącym zawsze pozostaje pandemia – ewentualne nasilenie fali zakażeń czy wprowadzanie restrykcji administracyjnych. Utrzymującym się czynnikiem jest niedostateczna względem popytu podaż. Na sam popyt negatywny wpływ mógłby mieć nadmierny wzrost stóp procentowych oraz ograniczenie akcji kredytowej. Za czynnik ryzyka HRE Think Tank uważa także za szybki i niekontrolowany rozwój rynku PRS (instytucjonalny najem mieszkań). Jak wskazał Michał Cebula, prezes HRE Think Tanku, wciąż mnóstwo wolnego kapitału szuka szans na ulokowanie, a polska mieszkaniówka kusi atrakcyjniejszym niż na Zachodzie zwrotem. Wzmożone zakupy pakietowe czy wręcz przejmowanie przez fundusze działających w Polsce deweloperów HRE Think Tank postrzega jako ryzyko zmniejszania podaży mieszkań na rynku pierwotnym i wzrostu cen. HRE wręcz postuluje objęcie kontrolą UOKiK dużych transakcji na rynku mieszkaniowym.
HRE Think Tank ma również własny pomysł na REIT-y mieszkaniowe, które w pierwszej są kojarzone właśnie z funduszami PRS, czyli właścicielami portfeli lokali, którzy czerpią zyski z czynszów. Według think tanku REIT-y mieszkaniowe powinny, owszem, budować portfele lokali na wynajem, ale z opcją dojścia klientów do własności – i to nie po latach. Ta utrata części zasobów miałaby stymulować REIT-y do inwestowania w kolejne budynki.
