Będzie trudniej o kredyt mieszkaniowy?

Od lipca zmieniają się wymogi w zakresie udzielania przez banki komercyjne kredytów hipotecznych. Może się okazać, że banki będą skłonne pożyczać mniej.

Od 30 czerwca banki (z wyjątkiem banków spółdzielczych) musiały wprowadzić nowe zasadny udzielanie kredytów hipotecznych ze względu na przyjętą przez Komisję Nadzoru Finansowego nową Rekomendację S.

Trudniej o kredyt na dłuższy okres i większą kwotę…

- Pierwszą istotną zmianą, którą banki muszą wprowadzić jest zmiana sposobu wyliczania dostępnej kwoty kredytu. Już poprzednia wersja Rekomendacji S zmuszała banki do sztucznego obniżania dostępnej kwotę kredytu w przypadku, jeśli klient wybrał okres spłaty dłuższy niż 30 lat. Teraz taka obniżka będzie stosowana już w przypadku okresu dłuższego niż 25 lat – zwraca uwagę Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Oznacza to, że jeśli dochody klienta do tej pory pozwalały na spłatę raty w wysokości np. 2 000 zł i jeśli chciał kredytu na 35 lat, to zamiast 519 tys. zł (gdyby nie było dotychczasowej wersji Rekomendacji S) mógł liczyć na 474 tys. zł (przy oprocentowaniu 3 proc.). Jednak od lipca taka osoba dostanie maksymalnie 421 tys. zł. Dostępna kwota kredytu zostanie więc obniżona aż o 98 tys. zł. Należy jednak dodać, że jeśli ktoś wybierze okres 25 lat lub krótszy, to jego zdolność kredytowa się nie zmieni.

...i o kredyt przy dochodzie w wielu walutach

Nowa rekomendacja jeszcze bardziej utrudnia dostęp do kredytu hipotecznego dla osób uzyskujących dochody w różnych walutach (ograniczenia w tym zakresie funkcjonują od dekady). - Załóżmy, że o kredyt stara się para, gdzie jedna osoba otrzymuje dochody w złotych, a druga w euro. Jeśli wyższy jest dochód w euro, to w takiej walucie zostanie udzielony kredyt, jeśli wyższy jest dochód w złotych, to kredyt będzie w złotych. Problem polega na tym, że zgodnie z Rekomendacją S bank, dokonując wyliczeń, musi przyjąć, że zmiany kursów walutowych obniżą ten dochód, który jest niższy aż o 50 proc. Dotychczas była to obniżka o 20 proc. Jeśli więc para zarabia np. 2000 euro i 4000 zł, to bank wyliczy zdolność kredytową tak, jakby dochód wynosił 2 000 euro i 2 000 zł. To oczywiście spowoduje znaczące zmniejszenie dostępnej kwoty kredytu – mówi Sadowski.

Łatwiej o kredyt ze stałym oprocentowaniem

Kolejną istotną zmianą jest to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem, które nie może się zmienić przez okres przynajmniej 5 lat. Problem polega jednak na tym, że takie oprocentowanie zwykle jest zdecydowanie wyższe od zmiennego. Dla przykładu w Banku Millennium, przy wkładzie własnym wynoszącym 25 proc. oprocentowanie stałe wynosi 3,96 proc., a zmienne 2,31 proc. Kolejną wadą ofert kredytowych z oprocentowaniem stałym jest to, że ochrona przed podwyżkami stóp procentowych działa dość krótko. Większość banków wprowadziło oferty na najkrótszy dopuszczalny przez Rekomendację S termin, czyli 5 lat, czasami 7 lat. Po tym okresie można ponownie włączyć oprocentowanie stałe, albo przejść na oprocentowanie zmienne. Nawet jeśli ktoś ponownie wybierze stałą stawkę, to nie będzie to już ten sam poziom, co na początku. Jeśli stopy procentowe wzrosną, to oprocentowanie stałe w kolejnym okresie również będzie wyższe.

Zalety oprocentowania stałego ukazałyby się natomiast w przypadku, gdyby stopy procentowe nie tylko powróciły do poziomu sprzed pandemii, ale wzrosły znacznie bardziej. Wtedy kredytobiorcy z oprocentowaniem stałym przez 5 lat mogliby płacić niskie raty, a ich wzrost odczuliby dopiero po zakończeniu tego okresu. W przypadku oprocentowania zmiennego aktualizacja stawki WIBOR najczęściej odbywa się co 3 miesiące. Podwyżki rat pojawiałyby się bardzo szybko, wraz ze wzrostem stóp procentowych.

Oprocentowanie stałe także dla „starych” kredytów

- Warto dodać, że o oprocentowanie stałe mogą wnioskować również osoby, które już spłacają kredyt hipoteczny. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek. Wtedy bank zaproponuje stawkę oprocentowania, która obowiązywałaby przez 5 lat. Jeśli klient się zgodzi, to wystarczy tylko podpisać aneks do umowy kredytowej. Jeśli propozycji nie zaakceptuje, to oprocentowanie nadal będzie zmieniane tak jak dotychczas – tłumaczy ekspert Expandera.