„Jedna z definicji bańki to sytuacja wzrostu cen, który jest skutkiem silnego wzrostu popytu spekulacyjnego, a więc nastawionego na zakup aktywów z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w krótkim okresie. Za ilustrację bańki na rynku nieruchomości często przyjmuje się sytuację z lat 2007–2008, gdy ceny rosły w tempie kilkudziesięcioprocentowym, a następnie przez kilka lat notowały spadki, osiągając minimum w 2012 r." – czytamy w raporcie. Eksperci zaznaczają, że sam nominalny wzrost cen mieszkań nie jest miarodajny i należy go rozpatrywać w kontekście siły nabywczej. Z badań wynika, że mimo mocnych zwyżek cen w latach 2016–2021 lokale są dużo bardziej dostępne nie tylko w porównaniu ze szczytem poprzedniej hossy, ale i cenowym dołkiem (ceny były wówczas o jedną trzecią niższe niż teraz). Okazuje się, że przy dzisiejszej metodologii wyliczania zdolności kredytowej czteroosobowe gospodarstwo domowe osiągające dochód równy 120 proc. przeciętnego wynagrodzenia ani w 2007, ani w 2012 r. nie miałoby zdolności kredytowej. Dziś może liczyć na około 80 tys. zł. Jeśli wziąć pod uwagę średnią kwotę kredytu, to w 2021 r. jego zaciągnięcie wymagałoby osiągania przez gospodarstwo domowe 160 proc. przeciętnego wynagrodzenia. W latach 2007 i 2012 było to odpowiednio 215 i 200 proc. Faktem jest jednak, że od 2019 r. – jak szacują analitycy PKO BP – relacja przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego mieszkania zmniejsza się. Zaostrzono też od lipca warunki wyliczania zdolności kredytowej. To czynniki działające hamująco na popyt i tym PKO BP tłumaczy niższą sprzedaż mieszkań w III kwartale względem I i II kwartału. Zdaniem analityków podwyżka stopy z 0,1 do 0,5 proc. będzie działać ograniczająco na popyt. „Władze monetarne zaczynają reagować na powstawanie nierównowag prowadzących do wzrostu cen, również na rynku nieruchomości. Z sygnałem tym muszą liczyć się przede wszystkim inwestorzy kupujący z zamiarem szybkiej odsprzedaży, ponieważ wyższe stopy procentowe przyhamują tempo wzrostu cen oraz ograniczą liczbę chętnych do odkupu mieszkania. Poprzez ograniczenie aktywności popytu spekulacyjnego, zaostrzenie polityki monetarnej zapobiega narastaniu bańki" – czytamy w raporcie. Analitycy PKO BP oczekują, że w przyszłym roku stopniowo zacznie odbudowywać się podaż, co zwiastuje wzrost liczby mieszkań w pozwoleniach na budowę i „odpalanych" inwestycjach. Przy niższym popycie przełoży się to na mniejszą presję na wzrost cen lokali. Trudno oczekiwać długoterminowego trendu spadowego, jak w latach 2008–2012, lepsze jest bowiem otoczenie makro rynku nieruchomości, szczególnie jeśli chodzi o rynek pracy i sytuację finansową gospodarstw domowych. Kluczowym argumentem, dla którego nie należy liczyć na taką powtórkę, jest poziom stóp procentowych. W reakcji na kryzys finansowy banki zakręciły kurek z tanimi kredytami, a oprocentowanie nowych istotnie wzrosło. Podobnie niekorzystny wpływ na rynek mógłby mieć tylko bardzo agresywny cykl podwyżek stóp przez RPP, jest to jednak bardzo mało prawdopodobny scenariusz. ar