Parkiet PLUS

Krezusi szukają bezpiecznej przystani

Książę Westminsteru wie, że nieruchomości to dobra lokata, ale ma też instrumenty. Polski prywatny kapitał ma pod górkę.

Zakup luksusowego apartamentu to najpopularniejsza metoda lokowania majątku, ale światowi krezusi inwestują też w nieruchomości komercyjne.

Foto: Lamus Antykwariaty Warszawskie

Ultrabogacze w 2020 r. ulokowali w nieruchomości komercyjne na świecie 232 mld USD (890 mld zł), o 33 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r., ale wciąż o 9 proc. powyżej średniej z dekady – oszacowali eksperci Knight Frank na podstawie dorocznej ankiety wśród szeroko rozumianych opiekunów prywatnych majątków UHNWI (ultra high net worth individuals). Chodzi o osoby z majątkiem netto o wartości minimum 30 mln USD – takich szczęściarzy na świecie jest ponad 521 tys., o 2,4 proc. więcej niż rok wcześniej.

Amerykanie kochają real estate

W co został ulokowany kapitał krezusów oraz to, co potencjalnie przyciągać będzie pieniądze – obrazują wykresy. Najpopularniejsza forma to oczywiście zakup apartamentów, ale ultrabogaczy interesują również nieruchomości komercyjne, w tym rynek najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS).

Zgodnie z ankietą Knight Frank, w tym roku jedna czwarta bogaczy również planuje inwestycje w nieruchomości. Pandemia i ograniczenia w podróżowaniu działają na ich korzyść: fundusze mają walizki pieniędzy, ale mniejsze pole manewru, jeśli chodzi o wizytowanie nieruchomości ma świecie, co pozwala kapitałowi prywatnemu szukać okazji na swych lokalnych rynkach.

Najwięcej, bo blisko 142 mld USD, milionerzy ulokowali w Stanach Zjednoczonych (z czego 97 proc. to rodzimy kapitał). Na kolejnych lokatach znalazły się Niemcy oraz Wielka Brytania z inwestycjami rzędu 11 mld USD, a po kilka miliardów wyniosła wartość transakcji w Szwecji, Francji, Korei Południowej, Japonii, Kanadzie, Holandii i Chinach.

Przenieśmy się nad Wisłę. – Kupujący nieruchomości komercyjne w Polsce to w około 95 proc. inwestorzy zagraniczni: fundusze inwestycyjne, emerytalne, instytucje ubezpieczeniowe i finansowe, inwestujące pieniądze zarówno publiczne jak i prywatne, czyli pośrednio niemieckiego emeryta i amerykańskiego biznesmena. Tak duży udział zagranicznego kapitału to ewenement na skalę światową. Nasz prywatny kapitał ma u nas pod górkę, ponieważ brakuje doświadczonych instytucji specjalizujących się w obsłudze inwestycji w nieruchomości – komentuje Krzysztof Cipiur, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank w Polsce. Podkreśla, że brak systemowych ram podatkowych i prawnych ogranicza aktywność polskiego kapitału na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, gdzie topowe biurowce czy też nieruchomości logistyczne pozwalają na osiągnięcie zwrotu od 4,5 do 6 proc. w skali roku.

– Brak regulacji i zachęt w zakresie inwestowania w nieruchomości jest zaskakujący. W Polsce od wielu lat trwają prace nad wprowadzeniem na rynek REIT-ów, które umożliwiłyby inwestowanie polskich pieniędzy w nieruchomości. Wprowadzenie takich regulacji w Czechach odblokowało rynek nieruchomości dla rodzimych inwestorów i zwiększyło udział ich środków z 1 do 37 proc. Oczekujemy, że w następnych latach udział lokalnych inwestorów w rynku czeskim będzie rósł i powoli wypierał fundusze zagraniczne – podkreśla Cipiur.

Inwestowanie po polsku

Wojciech Sieńczyk, dyrektor obszaru wealth management w Santander Bank Polska, mówi, że klienci z tej półki stale wykazują zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości zarówno na rynku lokalnym, jak i międzynarodowym. – W 2020 r. w Polsce na rynek nieruchomości przekierowany został większy strumień inwestycji. Sprzyjało temu środowisko niskich stóp procentowych, co miało bezpośredni wpływ na wysokość oprocentowania depozytów oraz stóp zwrotu z inwestycji o niższym ryzyku na rynku kapitałowym – mówi Sieńczyk. – Potwierdza to badanie „Finansowe DNA Polek i Polaków 2020" wykonywane dla Santander Bank Polska. Wynika z niego, że w przypadku inwestowania w nieruchomości 9 proc. osób posiadających oszczędności zwiększyło wartość takich inwestycji w czasie pandemii. Ten trend może być jeszcze mocniejszy, bo 22 proc. ankietowanych zapytanych o plany inwestycyjne na ten rok wskazywało zakup nieruchomości. Ta tendencja była bardziej widoczna w grupach najlepiej zarabiających, tam odsetek planujących inwestycje w nieruchomości wynosił od 31 do 34 proc. – dodaje.

Beata Majewska, dyrektor departamentu wealth management w Banku BNP Paribas, komentuje, że wraz ze spadkiem stóp procentowych wśród klientów obserwowany jest wzrost zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości. – Zamożni Polacy postrzegają bowiem nieruchomości jako stosunkowo bezpieczną klasę aktywów, która może ciągle generować atrakcyjne stopy zwrotu. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w parki handlowe typu convenience (małe i średnie, z dostępem do sklepów bezpośrednio z parkingu) oraz budownictwo mieszkaniowe – mówi Majewska. – Popularność parków convenience jest konsekwencją pandemii i wprowadzonych obostrzeń sanitarnych, którym tego typu obiekty nie podlegają, a w przypadku mieszkań istotną rolę odgrywa ciągle duży popyt napędzany przez niskie stopy procentowe i promocyjne akcje w bankach udzielających kredytów hipotecznych.

Ekspertka zaznacza, że widać też większe zainteresowanie nieruchomościami zagranicznymi. – Klienci, licząc na przecenę wartości niektórych atrakcyjnych aktywów, poszukiwali niestandardowych ofert, np. ekskluzywnych nieruchomości w Londynie czy Paryżu – podsumowuje Majewska.

Radosław Świątkowski, prezes REINO Capital, mówi, że dla inwestorów funduszy zarządzanych przez jego grupę idealnym produktem są przynoszące stały dochód duże nieruchomości komercyjne. – Za granicą, szczególnie na rynkach rozwiniętych, to oczywistość. Trudno byłoby znaleźć family office, które nie inwestuje w duże komercyjne nieruchomości. Przykładem może być choćby nasz kluczowy inwestor na rynku magazynowym, Grosvenor Group, który zarządza majątkiem księcia Westminsteru – mówi Świątkowski. – Brak systemowych rozwiązań sprawia, że większość polskich zamożnych osób inwestuje samodzielnie, głównie na rynku mieszkaniowym, co nie zapewnia ani oczekiwanych stóp zwrotu, ani niskiego ryzyka, ani skali. Nie wspominając o dodatkowej pracy i czasie, który w przypadku zamożnych osób wyceniany jest przecież inaczej. Pod tym względem, jesteśmy unikatowym przykładem rozwiniętej gospodarki i dojrzałego rynku nieruchomości komercyjnych, w którym udział rodzimego kapitału jest minimalny, ograniczony do małych projektów. To kolejna okazja, by zaapelować o pilne wprowadzenie rozwiązań, których ważnym, choć nie jedynym, elementem są polskie podmioty typu REIT. Wieloletnie doświadczenia inwestorów zagranicznych, jednoznacznie wskazują, że inwestowanie przez duże instytucje daje lepsze wyniki niż samodzielne – podkreśla.

Model rentierski, lokalne premium

Mateusz Marczak, partner zarządzający w Heritage Real Estate mówi, że osoby zamożne, inwestując na rynku nieruchomości, poszukują stabilnych i bezpiecznych zysków, najlepiej w modelu rentierskim, gdzie stopa zwrotu jest z góry określona. Krezusi chętnie wybierają takie projekty, które nie angażują ich czasowo, nie wymagają ciągłego śledzenia informacji rynkowych, dokonywania kalkulacji, roszad w portfelu itp.

– Zamożne osoby coraz częściej wchodzą jako inwestorzy do projektów deweloperskich z nastawieniem na udział w zyskach. Ciekawą formą takiej partycypacji jest zakup gruntu pod inwestycję czy po prostu udziałów w spółce realizującej projekt. To na pewno jest trend, który w czasie pandemii przybrał na sile – mówi Marczak. Widać też ograniczenie zainteresowania nieruchomościami komercyjnymi czy condohotelami.

– Polscy milionerzy coraz chętniej inwestują w apartamenty premium, poszukują najlepszych adresów, topowych lokalizacji. Najbardziej interesują ich oferty „secret sale", które nie trafiły jeszcze do systemów sprzedaży – mówi Maciej Wolski, prezes Tacit Investment. – Ponad 90 proc. klientów kupuje za gotówkę, dla siebie, dla dzieci lub na cele inwestycyjne. Obecne spowolnienie gospodarcze dla jednych jest czasem niepewności, a dla innych najlepszą okazją – podkreśla.

Prezes BBI Development Michał Skotnicki przekonuje, że luksusowe apartamenty są aktywami, które bez względu na zawirowania rynkowe stabilnie zyskują na wartości i w Polsce można mówić o boomie na nieruchomości premium – co ważne, tylko te najlepsze, gdzie wykorzystane są najwyższej jakości materiały i zapewnione odpowiednie udogodnienia, jak usługi concierge.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.