Krezusi szukają bezpiecznej przystani

Książę Westminsteru wie, że nieruchomości to dobra lokata, ale ma też instrumenty. Polski prywatny kapitał ma pod górkę.

Publikacja: 13.03.2021 12:00

Zakup luksusowego apartamentu to najpopularniejsza metoda lokowania majątku, ale światowi krezusi in

Zakup luksusowego apartamentu to najpopularniejsza metoda lokowania majątku, ale światowi krezusi inwestują też w nieruchomości komercyjne.

Foto: Lamus Antykwariaty Warszawskie

Ultrabogacze w 2020 r. ulokowali w nieruchomości komercyjne na świecie 232 mld USD (890 mld zł), o 33 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r., ale wciąż o 9 proc. powyżej średniej z dekady – oszacowali eksperci Knight Frank na podstawie dorocznej ankiety wśród szeroko rozumianych opiekunów prywatnych majątków UHNWI (ultra high net worth individuals). Chodzi o osoby z majątkiem netto o wartości minimum 30 mln USD – takich szczęściarzy na świecie jest ponad 521 tys., o 2,4 proc. więcej niż rok wcześniej.

Amerykanie kochają real estate

W co został ulokowany kapitał krezusów oraz to, co potencjalnie przyciągać będzie pieniądze – obrazują wykresy. Najpopularniejsza forma to oczywiście zakup apartamentów, ale ultrabogaczy interesują również nieruchomości komercyjne, w tym rynek najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS).

Zgodnie z ankietą Knight Frank, w tym roku jedna czwarta bogaczy również planuje inwestycje w nieruchomości. Pandemia i ograniczenia w podróżowaniu działają na ich korzyść: fundusze mają walizki pieniędzy, ale mniejsze pole manewru, jeśli chodzi o wizytowanie nieruchomości ma świecie, co pozwala kapitałowi prywatnemu szukać okazji na swych lokalnych rynkach.

Najwięcej, bo blisko 142 mld USD, milionerzy ulokowali w Stanach Zjednoczonych (z czego 97 proc. to rodzimy kapitał). Na kolejnych lokatach znalazły się Niemcy oraz Wielka Brytania z inwestycjami rzędu 11 mld USD, a po kilka miliardów wyniosła wartość transakcji w Szwecji, Francji, Korei Południowej, Japonii, Kanadzie, Holandii i Chinach.

Przenieśmy się nad Wisłę. – Kupujący nieruchomości komercyjne w Polsce to w około 95 proc. inwestorzy zagraniczni: fundusze inwestycyjne, emerytalne, instytucje ubezpieczeniowe i finansowe, inwestujące pieniądze zarówno publiczne jak i prywatne, czyli pośrednio niemieckiego emeryta i amerykańskiego biznesmena. Tak duży udział zagranicznego kapitału to ewenement na skalę światową. Nasz prywatny kapitał ma u nas pod górkę, ponieważ brakuje doświadczonych instytucji specjalizujących się w obsłudze inwestycji w nieruchomości – komentuje Krzysztof Cipiur, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank w Polsce. Podkreśla, że brak systemowych ram podatkowych i prawnych ogranicza aktywność polskiego kapitału na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, gdzie topowe biurowce czy też nieruchomości logistyczne pozwalają na osiągnięcie zwrotu od 4,5 do 6 proc. w skali roku.

– Brak regulacji i zachęt w zakresie inwestowania w nieruchomości jest zaskakujący. W Polsce od wielu lat trwają prace nad wprowadzeniem na rynek REIT-ów, które umożliwiłyby inwestowanie polskich pieniędzy w nieruchomości. Wprowadzenie takich regulacji w Czechach odblokowało rynek nieruchomości dla rodzimych inwestorów i zwiększyło udział ich środków z 1 do 37 proc. Oczekujemy, że w następnych latach udział lokalnych inwestorów w rynku czeskim będzie rósł i powoli wypierał fundusze zagraniczne – podkreśla Cipiur.

Inwestowanie po polsku

Wojciech Sieńczyk, dyrektor obszaru wealth management w Santander Bank Polska, mówi, że klienci z tej półki stale wykazują zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości zarówno na rynku lokalnym, jak i międzynarodowym. – W 2020 r. w Polsce na rynek nieruchomości przekierowany został większy strumień inwestycji. Sprzyjało temu środowisko niskich stóp procentowych, co miało bezpośredni wpływ na wysokość oprocentowania depozytów oraz stóp zwrotu z inwestycji o niższym ryzyku na rynku kapitałowym – mówi Sieńczyk. – Potwierdza to badanie „Finansowe DNA Polek i Polaków 2020" wykonywane dla Santander Bank Polska. Wynika z niego, że w przypadku inwestowania w nieruchomości 9 proc. osób posiadających oszczędności zwiększyło wartość takich inwestycji w czasie pandemii. Ten trend może być jeszcze mocniejszy, bo 22 proc. ankietowanych zapytanych o plany inwestycyjne na ten rok wskazywało zakup nieruchomości. Ta tendencja była bardziej widoczna w grupach najlepiej zarabiających, tam odsetek planujących inwestycje w nieruchomości wynosił od 31 do 34 proc. – dodaje.

Beata Majewska, dyrektor departamentu wealth management w Banku BNP Paribas, komentuje, że wraz ze spadkiem stóp procentowych wśród klientów obserwowany jest wzrost zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości. – Zamożni Polacy postrzegają bowiem nieruchomości jako stosunkowo bezpieczną klasę aktywów, która może ciągle generować atrakcyjne stopy zwrotu. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w parki handlowe typu convenience (małe i średnie, z dostępem do sklepów bezpośrednio z parkingu) oraz budownictwo mieszkaniowe – mówi Majewska. – Popularność parków convenience jest konsekwencją pandemii i wprowadzonych obostrzeń sanitarnych, którym tego typu obiekty nie podlegają, a w przypadku mieszkań istotną rolę odgrywa ciągle duży popyt napędzany przez niskie stopy procentowe i promocyjne akcje w bankach udzielających kredytów hipotecznych.

Ekspertka zaznacza, że widać też większe zainteresowanie nieruchomościami zagranicznymi. – Klienci, licząc na przecenę wartości niektórych atrakcyjnych aktywów, poszukiwali niestandardowych ofert, np. ekskluzywnych nieruchomości w Londynie czy Paryżu – podsumowuje Majewska.

Radosław Świątkowski, prezes REINO Capital, mówi, że dla inwestorów funduszy zarządzanych przez jego grupę idealnym produktem są przynoszące stały dochód duże nieruchomości komercyjne. – Za granicą, szczególnie na rynkach rozwiniętych, to oczywistość. Trudno byłoby znaleźć family office, które nie inwestuje w duże komercyjne nieruchomości. Przykładem może być choćby nasz kluczowy inwestor na rynku magazynowym, Grosvenor Group, który zarządza majątkiem księcia Westminsteru – mówi Świątkowski. – Brak systemowych rozwiązań sprawia, że większość polskich zamożnych osób inwestuje samodzielnie, głównie na rynku mieszkaniowym, co nie zapewnia ani oczekiwanych stóp zwrotu, ani niskiego ryzyka, ani skali. Nie wspominając o dodatkowej pracy i czasie, który w przypadku zamożnych osób wyceniany jest przecież inaczej. Pod tym względem, jesteśmy unikatowym przykładem rozwiniętej gospodarki i dojrzałego rynku nieruchomości komercyjnych, w którym udział rodzimego kapitału jest minimalny, ograniczony do małych projektów. To kolejna okazja, by zaapelować o pilne wprowadzenie rozwiązań, których ważnym, choć nie jedynym, elementem są polskie podmioty typu REIT. Wieloletnie doświadczenia inwestorów zagranicznych, jednoznacznie wskazują, że inwestowanie przez duże instytucje daje lepsze wyniki niż samodzielne – podkreśla.

Model rentierski, lokalne premium

Mateusz Marczak, partner zarządzający w Heritage Real Estate mówi, że osoby zamożne, inwestując na rynku nieruchomości, poszukują stabilnych i bezpiecznych zysków, najlepiej w modelu rentierskim, gdzie stopa zwrotu jest z góry określona. Krezusi chętnie wybierają takie projekty, które nie angażują ich czasowo, nie wymagają ciągłego śledzenia informacji rynkowych, dokonywania kalkulacji, roszad w portfelu itp.

– Zamożne osoby coraz częściej wchodzą jako inwestorzy do projektów deweloperskich z nastawieniem na udział w zyskach. Ciekawą formą takiej partycypacji jest zakup gruntu pod inwestycję czy po prostu udziałów w spółce realizującej projekt. To na pewno jest trend, który w czasie pandemii przybrał na sile – mówi Marczak. Widać też ograniczenie zainteresowania nieruchomościami komercyjnymi czy condohotelami.

– Polscy milionerzy coraz chętniej inwestują w apartamenty premium, poszukują najlepszych adresów, topowych lokalizacji. Najbardziej interesują ich oferty „secret sale", które nie trafiły jeszcze do systemów sprzedaży – mówi Maciej Wolski, prezes Tacit Investment. – Ponad 90 proc. klientów kupuje za gotówkę, dla siebie, dla dzieci lub na cele inwestycyjne. Obecne spowolnienie gospodarcze dla jednych jest czasem niepewności, a dla innych najlepszą okazją – podkreśla.

Prezes BBI Development Michał Skotnicki przekonuje, że luksusowe apartamenty są aktywami, które bez względu na zawirowania rynkowe stabilnie zyskują na wartości i w Polsce można mówić o boomie na nieruchomości premium – co ważne, tylko te najlepsze, gdzie wykorzystane są najwyższej jakości materiały i zapewnione odpowiednie udogodnienia, jak usługi concierge.

Parkiet PLUS
Do poprawy wyników spółek z branży chemicznej niezbędny jest wzrost popytu i cen
Parkiet PLUS
Najwyższe stopy zwrotu przyniosą średnie spółki
Parkiet PLUS
Drozapol, Kernel... czyli ostra walka o delisting
Parkiet PLUS
Bank centralny jedyną realną opozycją przeciw rządom Victora Orbána
Parkiet PLUS
Nie ma planów i prac nad zmianami w OFE
Parkiet PLUS
Dodatków bio w paliwach przybywa