Gracze wracają na rynek mieszkaniowy

W I kwartale w siedmiu polskich miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź, Gdańsk i Gdynia) w 100 proc. za gotówkę kupiono mieszkania za łącznie 4,27 mld zł. To aż 61 proc. całkowitej wartości transakcji zawartych w tym czasie – podają analitycy HRE Investments w oparciu o dane NBP.

Ubiegły rok na pierwotnym rynku mieszkaniowym stał pod znakiem pierwszej, 11-proc., korekty sprzedaży po pięciu latach wzrostu rzędu niemal 19 proc. średniorocznie (dane według JLL Reas dla sześciu aglomeracji: podobnie jak powyżej, tylko Gdańsk i Gdynia dodatkowo z Sopotem liczone są jako Trójmiasto). Tak dynamiczne zwyżki to m.in. zasługa osób kupujących mieszkania na wynajem, często wyłącznie za gotówkę, która marnuje się na mizernie oprocentowanych lokatach.

Korelację widać w ujęciu kwartalnym. Po rekordowej sprzedaży w ostatniej części 2017 r. na poziomie 18,7 tys. mieszkań, rynek stygł, w III kwartale ub.r. deweloperzy znaleźli nabywców na 14,2 tys. mieszkań. Końcówka 2018 r. przyniosła odbicie, do 16,5 tys. lokali, a I kwartał br. stabilizację. Jeśli spojrzeć na transakcje zakupu lokali wyłącznie za gotówkę, po rekordzie w IV kwartale 2017 r. (4,83 mld zł) i dołku w III kwartale ub.r. (2,89 mld zł) przełom lat 2018 i 2019 przynosi odbicie.

– Raczej mało kto się spodziewał takich danych – tak Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, mówi o wzroście zakupów gotówkowych w ostatnich dwóch kwartałach. – Przez kolejne kwartały 2017 r. Polacy faktycznie kupowali, w znacznym stopniu nie posiłkując się kredytami, 2018 r. przyniósł korektę, w I kwartale kupiono znów ponad 10 tys. lokali za prawie 4,3 mld zł. To bardzo dobry wynik pokazujący, że Polacy zaczynają się przepraszać trochę z rynkiem mieszkaniowym – dodaje.

Problemem schładzającym popyt w ostatnim czasie był mocny wzrost – po latach stabilności – cen mieszkań, powodowany głównie wzrostem kosztów wykonawstwa i kłopotami deweloperów we wprowadzaniu do oferty kolejnych projektów. Z drugiej strony, stawki najmu nie rosły tak dynamicznie.

Zdaniem eksperta inwestorzy wracają na rynek mieszkaniowy z prozaicznego powodu – nie mają po prostu alternatywy.

– Lokata bankowa da zwrot rzędu średnio 1,5–1,6 proc. minus podatek. Powierzając bankowi na rok 10 tys., do ręki dostaniemy 130 zł. To za mało, żeby pokonać inflację, która w ostatnich miesiącach jeszcze przyspiesza – wskazuje Turek. – Najwyraźniej inwestorzy wracają na rynek mieszkaniowy, bo statystyki pokazują, że np. napływy do funduszy są mizerne, jeśli wręcz nie mamy do czynienia z odpływami. Wiele osób sparzyło się na giełdzie czy obligacjach – więc pozostają nieruchomości. Jeśli nawet ktoś w 2018 r. widział, że mieszkania bardzo szybko drożeją i nie nadążają za tym czynsze najmu, to odporność na to, by dalej realnie tracić na trzymaniu pieniędzy w banku, z miesiąca na miesiąc się zmniejsza – ocenia.

Analityk szacuje, że na inwestycji w mieszkanie na wynajem mimo wszystko wciąż można dobrze wyjść.

– Jeśli weźmiemy pod uwagę przeciętne stawki czynszu i przeciętne ceny, to w największych miastach już na czysto można uzyskać przeważnie zwrot na poziomie 4–5 proc. wartości nieruchomości w skali roku, po uwzględnieniu tego, że lokal stoi niewynajęty przez miesiąc, dwa w roku, po kosztach i podatkach. Oczywiście, jeśli ktoś trafi na problematyczną nieruchomość, nierzetelnego najemcę, zyski będą niższe – zaznacza Turek. – Widzimy też trend wynajmowania pojedynczych pokojów w większych mieszkaniach, wtedy zwrot może być wyższy, do 10 proc., ale to rodzi dodatkowe ryzyko, np. wspólnota może zacząć robić problemy. Jeśli inwestor posiłkuje się kredytem, to oczywiście ponosi ryzyko wzrostu kosztów – dodaje.

Ceny mieszkań konsekwentnie rosną, nominalnie są już nawet wyżej niż przed szczytem hossy sprzed ponad dekady. Czy jest jeszcze przestrzeń do podwyżek, czy można liczyć na korektę? – Warto spojrzeć na ważny wskaźnik, jakim jest przygotowywany przez NBP indeks hedoniczny cen transakcji, który uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań, a nie tylko polega na obliczeniu zwykłej średniej lub mediany z cen transakcji. To bardzo wiarygodna miara i z niej wynika, że w ostatnim roku ceny mieszkań poszły w górę o 11 proc., dynamika wciąż jest duża. Obecny poziom cen, według stanu na koniec I kwartału, jest nominalnie wyższy niż u szczytu poprzedniej hossy o około 5 proc. – szacuje Turek. – Jednak od przełomu lat 2007–2008 mieliśmy do czynienia z 25-proc. inflacją. Wynagrodzenia Polaków poszły w górę o połowę i siła nabywcza znacznie wzrosła. Do tego mamy znacznie tańsze kredyty hipoteczne – na poziomie RRSO to średnio 4,7 proc. wobec około 7 proc. w 2007 r. i 8–9 proc. w 2008 r. Tak więc mieszkania musiałyby dziś podrożeć jeszcze o około 20 proc., by zrównać się z realnie z cenami z minionej hossy – podkreśla.

Zdaniem analityka nie należy się spodziewać zmiany trendu cen nowych mieszkań.

– Gdyby RPP zaczęła gwałtownie podnosić stopy procentowe – co jest mało prawdopodobne, lub gdyby w globalną gospodarkę uderzył kryzys, ceny mieszkań mogłyby spaść. Mamy też świeży problem, czekamy na orzeczenie TSUE w sprawie kredytów frankowych i sposobu orzekania polskich sądów, mogące potencjalnie rodzić poważne koszty dla banków. Co prawda postępowania przed polskimi sądami trwałyby długo, ale banki musiałyby zawiązać rezerwy na ewentualne przewalutowania kredytów frankowych. Duże koszty oznaczałyby przycięcie akcji kredytowej, a mniej pożyczek hipotecznych to mniejszy popyt na mieszkania – podsumowuje Turek.

Giełdowi deweloperzy przyznają, że klienci gotówkowi mają znaczący udział w sprzedaży. Dom Development, Atal czy Develia (d. LC Corp) mówią, że to średnio 40 proc. Jednak w przypadku najatrakcyjniej zlokalizowanych inwestycji blisko centrum aglomeracji, może to być grubo ponad połowa, a nawet cztery piąte lokali.

Z uwagi na strukturalny deficyt mieszkań w Polsce, szacowany przez HRE na ponad 2 mln, popyt na lokale na wynajem w Polsce jest wysoki i przewyższa podaż. 42 proc. ankietowanych przez JLL Reas i stowarzyszenie Mieszkanicznik właścicieli lokali w Warszawie deklaruje, że potrzebuje tylko tygodnia, aby znaleźć nowego najemcę. Rynek jest mocno rozdrobniony, 31 proc. respondentów zarządza jednym mieszkaniem, 20 proc. ma w portfelu dwa. Trzema lokalami dysponuje 13 proc. członków Mieszkanicznika. Najem opiera się głównie na kawalerkach i lokalach dwupokojowych o powierzchni 20–40 mkw.

Na rynek najmu wchodzą pierwsi inwestorzy instytucjonalni – portfele budują m.in. Resi4Rent, Golub GetHouse czy Catella. Skala jest niewielka, by realnie zagrozić inwestorom indywidualnym – największe ambicje ma Resi4Rent, któremu stworzenie portfela 5–7 tys. mieszkań w polskich aglomeracjach ma zająć kilka lat. Tego rodzaju inwestorzy koncentrują się na najemcach z zasobniejszym portfelem – jednak oprócz mieszkań oferują często udogodnienia, przestrzenie wspólne itp. Do tego dochodzi umowa zawierana zazwyczaj na rok.