Budownictwo

Polska mieszkaniówka rośnie w najlepsze

Na rodzimym rynku mieszkaniowym nic nie wskazuje na koniec trendu wzrostowego. Czy powinniśmy drżeć przed chwiejącym się chińskim megadeweloperem?

PKO BP spodziewa się wzrostu cen mieszkań o około 10 proc. w ciągu 12 miesięcy.

Foto: Adobestock

Sierpniowe dane GUS potwierdzają, że aktywność deweloperów – ale i inwestorów indywidualnych stawiających sobie domy – jest wciąż bardzo wysoka, choć zauważalna jest pewna korekta względem wcześniejszych miesięcy. Jednocześnie w zeszłym tygodniu mieliśmy rocznicę upadku banku Lehman Brothers, który zapoczątkował globalny kryzys finansowy w 2008 r., a dziś na ustach wszystkich są olbrzymie kłopoty chińskiego megadewelopera Evergrande. To tylko podsyca temperaturę dyskusji w internecie i teorie o przegrzaniu rynku nad Wisłą, jeśli nie o nabrzmiewającej bańce.

Duży popyt, niska podaż

Według szacunków GUS w sierpniu deweloperzy w całej Polsce ruszyli z budową 14 tys. mieszkań, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Zauważalny jest kilkuprocentowy spadek względem ostatnich – choć w końcu rekordowych – miesięcy. W okresie styczeń–sierpień rozpoczęło się stawianie 116,8 tys. lokali, o 52 proc. więcej niż w osłabionym lockdownem analogicznym okresie 2020 r.

Foto: GG Parkiet

W sierpniu deweloperzy uzyskali zielone światło na postawienie 16,1 tys. mieszkań, również o kilka procent mniej względem wcześniejszych miesięcy. Od stycznia do sierpnia uzyskali zgodę na budowę 142 tys. lokali, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. Tyle dane ogólnopolskie, na bardziej szczegółowe trzeba poczekać kilka dni. Z liczb dostępnych po siedmiu miesiącach jasno wynika, że mieszkaniowy boom jest napędzany przez rozwój małych miast. Z sześciu głównych aglomeracji najszybciej rosną te najmniejsze (Poznań i Łódź), tymczasem Warszawa i Wrocław przeżywają zapaść podaży.

– Według GUS w sierpniu rozpoczęto budowę mniejszej liczby mieszkań niż w poprzednim miesiącu, podobnie miała się sytuacja z liczbą mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie. Mimo że te wyniki wpisują się w łagodny trend spadkowy obserwowany w ostatnich miesiącach, to na tle rezultatów z minionych lat pozostają wysokie – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. – W przypadku lokali rozpoczynanych będziemy mieć zapewne do czynienia z jeszcze dwoma aktywnymi miesiącami przed zimowym spowolnieniem. Trudno jednak spodziewać się nowych rekordów. W bieżącym roku deweloperzy zwiększyli swoje rezerwy o ponad 25 tys. mieszkań w pozwoleniach, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Jednak ze względu na duży popyt można oczekiwać, że nadal będą energicznie pozyskiwać nowe pozwolenia, zwłaszcza dla gruntów w lokalizacjach o największym niedoborze oferty – dodaje. Zwraca uwagę, że mimo dobrych wyników budownictwa mieszkaniowego w skali kraju w niektórych miejscowościach deweloperzy mają problem z zaspokojeniem popytu.

Mikulska zaznacza, że wciąż działają silne czynniki generujące popyt, na czele z niskimi stopami procentowymi i stosunkowo wysoką inflacją. – W najbliższym okresie popyt może być ograniczany przez rosnące ceny mieszkań, obawy przed wzrostem stóp procentowych i, jak w przypadku Warszawy, ograniczoną ofertę. Ewentualne zawirowania w światowej gospodarce mogą wpłynąć na rynek mieszkaniowy w Polsce, musiałyby jednak silnie uderzyć w fundamenty popytu lub nastroje konsumenckie – ocenia ekspertka.

Foto: GG Parkiet

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl, również zauważa kilkuprocentowe spadki deweloperskich statystyk miesiąc do miesiąca. Jego zdaniem nie jest to jeszcze sygnał trwalszego osłabienia koniunktury inwestycyjnej, choć niewykluczone, że już w przewidywalnej perspektywie można takowego wypatrywać.

– Bardzo trudno jest doszukiwać się czynników wewnętrznych, które stanowiłyby większe zagrożenie dla rynkowej prosperity, ale przypadek spółki Evergrande coraz bardziej spędza sen z powiek inwestorom na całym świecie, wywołując coraz silniejsze turbulencje na globalnym rynku kapitałowym. Co gorsza, sytuacja do złudzenia zdaje się przypominać upadek Lehman Brothers, przy analogicznie rozgrzanych do czerwoności rynkach nieruchomości na świecie. Cała nadzieja w chęci neutralizacji sytuacji kryzysowej przez chińskich decydentów. Jeśli do takowej nie dojdzie i spełni się scenariusz upadłości, z pewnością odczują to rynki, choć nie sposób już teraz precyzyjnie ocenić skali ewentualnych strat – mówi Jędrzyński.

Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, kwituje, że obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest trudna do opisania, a co dopiero do przewidzenia.

– Wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że ceny rosną od paru lat i prędzej czy później nastąpi koniec tego trendu, ale jakiekolwiek próby przewidzenia, kiedy się to stanie, skazane są na porażkę. Bo skoro nawet pandemia nie zatrzymała tego wzrostu, a wręcz go spotęgowała, to co może to uczynić? Ceny materiałów budowlanych rosną jak szalone, a na największych rynkach rośnie przewaga popytu nad podażą, co spadków cen nie wróży – mówi Krasoń. – Skoro lokalnie nic nie wskazuje na koniec trendu, to za znakami trzeba rozejrzeć się poza granicami kraju. Choć problemy Evergrande nie powinny mieć bezpośredniego wpływu na rynek polski, bo działające u nas firmy nie mają z nim połączeń kapitałowych, to jeśli kryzys rozleje się na inne rynki i inne branże, jego skutki raczej poczujemy. Z drugiej strony kryzys w budownictwie w Chinach może spowodować oczekiwaną obniżkę cen materiałów, co mogłoby złagodzić nieco wzrosty cen nieruchomości w Polsce – podsumowuje.

Ceny dalej w górę

Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, mówi, że w scenariuszu bazowym należy zakładać kontynuację wzrostu cen mieszkań w granicach 10 proc. w perspektywie roku z uwagi na kilka czynników. To wysoki popyt napędzany niskimi stopami, a te nie powinny się zmienić co najmniej do połowy 2022 r. Stąd, zważywszy na podwyższoną inflację, część popytu będą stanowić zakupy z intencją ochrony wartości oszczędności. To także wciąż nienadążająca podaż i rosnące koszty działek i wykonawstwa, we znaki dadzą się też normy dotyczące efektywności energetycznej budynków (weszły w 2021 r.). Z drugiej strony analitycy zwracają uwagę na czynniki mogące łagodzić wzrost cen mieszkań: pogorszenie dostępności lokali (szybszy wzrost cen niż dochodów), nadal niepewna sytuacja na rynku najmu oraz ewentualne podwyżki stóp procentowych.

Według PKO BP scenariusz pesymistyczny wiąże się ze wcześniejszymi podwyżkami stóp procentowych – już w II połowie tego roku – z uwagi na szybko rosnącą inflację. Elementem pesymistycznego scenariusza jest też niepewność siły kolejnej fali epidemii, a także niekorzystne zmiany w makroekonomicznym otoczeniu zewnętrznym.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.