Każdy wzrost cen zwiększa ryzyko przegrzania

Pieniądze szukają przystani, nieruchomości to naturalny kierunek. Byle nie przeszło to w spekulację - mówi Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl w rozmowie z Adamem Roguskim w Parkiet TV.

Obido.pl pomaga swoim użytkownikom przeczesać oferty deweloperów i znaleźć mieszkanie na podstawie różnych wprowadzanych kryteriów. Czy preferencje jakoś się zmieniły pod wpływem pandemii i boomu? Skoro słyszymy o przewadze popytu nad podażą, to nie ma z czego wybierać i trzeba kupować, co jest?

Na szczęście tak źle jeszcze nie jest. Jeśli chodzi o preferencje, to ciekawostką jest, że nawet pandemia nie spowodowała znaczącej zmiany tego, jakich mieszkań szukają Polacy. Analizujemy rynek od kilku lat i wciąż najczęściej poszukiwane są lokale dwupokojowe o powierzchni nie mniejszej niż 36 mkw., ale też nie przesadnie duże – bo każdy metr przecież kosztuje. Rodziny szukają mieszkań trzypokojowych o powierzchni 53 mkw. – czyli kompaktowych, bo jak na trzy pokoje to nie jest jakiś przesadnie wielki metraż.

Po wybuchu pandemii słyszeliśmy, że ludzie będą zainteresowani dodatkowymi pokojami na domowe biura, ogródkami czy wielkimi tarasami...

Owszem, poszukiwane są mieszkania z większą liczbą pokoi, ale na tym samym metrażu, co starsze – ze względu na koszty. Niestety, rynek jest rozgrzany i ceny, po przejściowym zatrzymaniu, cały czas rosną – czy to w dużych aglomeracjach, czy to w mniejszych miastach. Mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki i deweloperzy nie mają problemu ze sprzedażą – nic, tylko budować.

Widać też zwiększone zainteresowanie tarasami czy jakimkolwiek zielonym terenem, ale umówmy się, że w budynkach wielorodzinnych te ogródki są bardzo małe.

A czy rośnie zainteresowanie domami czy segmentami?

Na początku pandemii rzeczywiście był trend uciekania z miast, dzięki pracy zdalnej ludzie szukali też możliwości kupienia większego domu w cenie mniejszego mieszkania bliżej centrum. Minęło 1,5 roku i ten trend podobno zaczyna się odwracać – jednak wygodniej jest żyć blisko infrastruktury.

Jak spojrzymy na dane GUS, to rzeczywiście trwa wielki boom w budownictwie mieszkaniowym – ale głównie w mniejszych miastach. W aglomeracjach jest trudniej, a w Warszawie czy Wrocławiu mamy wręcz duże spadki podaży względem lat przed pandemią. Obio też pomaga w przeczesywaniu oferty w aglomeracjach. Czy nie tracimy z oczu dużej części rynku? Z drugiej strony – czy tak dynamiczne tempo rozwoju mniejszych miast może potrwać dłużej?

To świetne pytanie, które wpisuje się w to, o czym mówiono m.in. na ostatniej branżowej konferencji w Sopocie. Powinniśmy chyba już przestać analizować rynek mieszkaniowy całościowo i przyglądać się mu punktowo. Na różnych rynkach popyt, podaż, potrzeby i preferencje są diametralnie różne. W aglomeracjach jest problem z podażą i wynika on z opóźnień administracyjnych czy braku gruntów, bo deweloperzy na pewno chcieliby budować więcej. Niestety, działania rządu zmierzają raczej do stymulowania popytu niż poprawiania podaży – a to mogłoby zwiększyć dostępność mieszkań i wpłynąć na wyhamowanie wzrostu cen. W mniejszych miejscowościach obserwujemy wzmożenie aktywności budowlanej, ale wydaje mi się, że to wynika z fazy cyklu. Kiedy widać, że mieszkania w dużych miastach sprzedają się wyśmienicie, to wszyscy stają się deweloperami – jak się jeździ po Polsce, to wszędzie trwa budowa: stawiane są małe osiedla, segmenty, domy. Już nie wspomnę o tym, ile jest „coachingowych" materiałów na YouTubie mówiących, jak łatwo zarobić na deweloperce.

Kilka dni temu odbyła się konferencja Erbudu i prezes mówił o tym, że jak jest inflacja, to nie ma siły i wszyscy inwestują w – to niemieckie określenie – betongold, w nieruchomości. Kiedy widzi pan dane o rekordowej ilościowo sprzedaży mieszkań, a przecież ceny są bardzo wysokie, o rekordowych kredytach hipotecznych – myśli pan, że to jest zdrowa sytuacja, czy trochę racji mają tropiciele bańki?

Niestety, jest trochę tak, że wszyscy mogą się spodziewać bańki, ale o tym, że ona była, dowiadujemy się po jej pęknięciu. Nie jest tak, że obserwujemy rynek mieszkaniowy w czasie rzeczywistym – np. dane o cenach transakcyjnych poznajemy zawsze z pewnym opóźnieniem.

Możemy oczywiście robić historyczne porównania, ale dziś jest zupełnie inaczej niż w poprzedniej hossie. Inaczej wyglądają wynagrodzenia versus ceny mieszkań, inne jest tempo wzrostu tych cen, inaczej finansuje się zakup mieszkań, inne są kredyty, jest wkład własny, jest bezpieczniej.

Mimo wszystko osobiście uważam, że ryzyko na rynku rośnie. Wszyscy dookoła rozmawiają dziś o mieszkaniach, bo inflacja dobija do 6 proc. i coś trzeba zrobić z wolnymi środkami. Nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna przystań, poza tym mieszkanie czy ziemia mają fizyczną postać – to nie jest jakiś zapis na rachunku czy kryptowaluta. Mówi się, że mieszkanie to wręcz prawo człowieka – i kiedy ono staje się narzędziem spekulacyjnym, to nie jest bezpieczne. Z każdym wzrostem cen zagrożenie rośnie – najgorsze jest to, że nie wiadomo, kiedy nadejdzie ten moment krytyczny.