Koniunktura utrzyma się do końca 2017 r.

Dariusz Krawczyk, z prezesem Polnordu rozmawia Adam Roguski

Ten rok będzie rekordowy dla branży pod względem sprzedaży mieszkań. Jakie są pana zapatrywania na przyszły rok i kolejne lata?

W modelu przygotowanym do strategii Polnordu na lata 2016–2019 założyliśmy, że dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym utrzyma się do końca 2017 r. Dane makroekonomiczne i sygnały napływające z rynku na razie zdają się naszą tezę potwierdzać. Spodziewany wzrost inflacji i powiązane z nim podwyżki stóp procentowych mogą wpłynąć na obraz branży w 2018 r. Wówczas również zakończy się program „Mieszkanie dla młodych", który przez ostatnie lata był istotnym stymulatorem popytu na mieszkania. Wciąż otwarte pozostaje pytanie o konsekwencje wprowadzenia nowego programu Mieszkanie+, który może być całkowicie neutralny lub np. okazać się dobrym uzupełnieniem istniejącej obecnie w Polsce oferty lokali.

Jakie czynniki napędzają sprzedaż lokali?

Sprzyja nam korzystna sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych, która wyraża się m.in. rosnącym poziomem oszczędności. Utrzymujące się rekordowo niskie stopy procentowe mają pozytywne przełożenie zarówno na dynamikę działania deweloperów, którzy dzięki mniej kosztownym kredytom łatwiej mogą sfinansować kolejne inwestycje, jak i na naszych klientów, pobudzając popyt na zakup nieruchomości.

Dominującym motywem zakupów konstytuujących nadwyżkę nad popytem obserwowanym na rynku mieszkaniowym w latach 2012–2013 jest inwestycja. Wobec znikomej atrakcyjności tradycyjnych lokat bankowych, niepewnej sytuacji na rodzimej giełdzie, a także niskiego oprocentowania obligacji zakup nieruchomości jawi się jako alternatywa równie zyskowna, co bezpieczna.

Jakie czynniki stwarzają ryzyko dla sprzedaży i jak można je mitygować?

Korzystną sytuację na rynku mieszkaniowym może zmienić szybki wzrost stóp procentowych, utrudniając uzyskanie kredytu mieszkaniowego oraz przyczyniając się do zahamowania zakupów inwestycyjnych. Jest to obecnie najpoważniejsze i realne ryzyko dla rynku, choć jeszcze nieco odległe. Obecnie widać wyhamowanie deflacji. Prawdopodobne wydają się prognozy analityków dotyczące stopniowego wzrostu inflacji w kolejnych miesiącach 2017 r. do około 2 proc. na jego zakończenie. Dalsze jej zwiększanie powodować będzie reakcję Rady Polityki Pieniężnej w postaci podwyższania stóp procentowych, co może nas czekać w 2018 r. Przełoży się to na malejącą dostępność kredytów i nie pozostanie obojętne dla popytu na rynku mieszkaniowym.

Jak zakończenie programu „MdM" może się odbić na rynku?

Po jego wygaszeniu prawdopodobnie osłabnie popyt w segmencie popularnym, co zwiastuje spadek sprzedaży mieszkań szytych na miarę programu. Rynek deweloperski jest co prawda na tę okoliczność nieźle przygotowany, co pokazują choćby dane REAS za III kwartał br., w których widać, że choć liczba złożonych wniosków o dofinansowanie w „MdM" była o 60 proc. niższa niż w poprzednim kwartale, sprzedaż deweloperów w największych miastach zmniejszyła się zaledwie o 6 proc. W połączeniu jednak z rosnącą inflacją i podwyżką stóp procentowych wygaszenie programu może zachwiać popytem na rynku mieszkaniowym.

Jak wygląda dostępność gruntów pod inwestycje deweloperskie? Czy konkurencja jest duża?

Liczba transakcji zawieranych na rynku gruntów mieszkaniowych jest raczej stabilna. To efekt kilku czynników. Przede wszystkim inwestorzy w ciągu ostatnich dwóch lat zgromadzili banki ziemi. Są na rynku także spółki, które podobnie jak Polnord posiadają duże zasoby działek i w kolejnych latach mogą je sukcesywnie uwalniać pod kolejne inwestycje. Ponadto atrakcyjnych działek, a więc takich, na których można zbudować osiedla liczące 10–30 tys. mkw. PUM, z uregulowaną sytuacją prawną, posiadających miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz idealnie zlokalizowanych, jest dziś na rynku niewiele. Konkurencja między chętnymi na zakup przybiera więc na sile, windując ceny gruntów. Świadczy o tym choćby znany na rynku warszawskim przykład z ostatnich miesięcy, gdy działka na Bielanach pod budowę około 100 mieszkań wystawiona za 6,5 mln zł w przetargu, w którym wzięło udział 11 podmiotów, osiągnęła ostateczną cenę 13,1 mln zł. Nie jest to wcale odosobniony przypadek. Na ceny zakupu działek wpłynęła również obowiązująca od kwietnia ustawa o ochronie ziemi rolnej, zgodnie z którą deweloperzy kupują grunty inwestycyjne objęte planami zagospodarowania, które są na rynku najdroższe. To wprawdzie jeszcze się nie przekłada na ceny oferowanych lokali, ale w przyszłości może zaowocować pewnymi podwyżkami, zwłaszcza że zakup droższej ziemi zawsze podnosi ryzyko inwestycyjne dla dewelopera.

Czy deweloperzy w Polsce mają optymalne warunki działania?

W rankingu Doing Business 2017 Banku Światowego, porównującym warunki prowadzenia biznesu w 190 krajach świata, Polska w kategorii uzyskiwanie pozwolenia na budowę zajmuje 46. miejsce. Nasz kraj w ciągu roku awansował o sześć pozycji. Mimo to w dalszym ciągu inwestycje są spowalniane czy wręcz blokowane przez wydłużone procedury administracyjne i nadmiar przepisów regulujących kwestie przeciwpożarowe, dotyczące instalacji telekomunikacyjnych itp. Spełnienie wszystkich tych wymogów podwyższa także znacząco koszty inwestycji.

Pewną przeszkodą w działalności deweloperskiej jest również brak planów zagospodarowania. Na przykład Warszawa jest objęta nimi tylko w 36 proc. i choć teoretycznie funkcjonujące plany przewidują realizację projektów mieszkaniowych nawet dla 80 mln osób, zwykle obejmują tereny mało atrakcyjne dla potencjalnych nabywców lokali. W praktyce więc około 60 proc. mieszkań budowanych jest na podstawie warunków zabudowy, których uzyskanie wiąże się z dużą niepewnością. Niekiedy na rozpoczęcie budowy trzeba poczekać nawet kilka lat, a każde pół roku opóźnienia podwyższa koszt inwestycji o kilka procent.

Ponadto, mimo tak dobrych wyników sprzedaży deweloperów, polski sektor budowlany boryka się z rosnącym zadłużeniem przedsiębiorstw z branży, które w Krajowym Rejestrze Długów wynosi 1,6 mld zł i jest o 254 mln zł wyższe niż na koniec lutego. To efekt m.in. spadku liczby i skali inwestycji publicznych, zaostrzającego konkurencję również w sektorze prywatnym, co owocuje obniżaniem marż. Teoretycznie deweloperzy mają większy wybór wykonawców skłonnych do podpisania umowy na gorszych dla siebie warunkach. Jednocześnie taka sytuacja zwiększa ryzyko upadku kolejnych wykonawców i może znacznie utrudnić realizację projektów przedsiębiorstwom deweloperskim. Dotyczy to w szczególności mniejszych deweloperów, dla których cena podwykonawcy odgrywa istotną rolę. Polnord, tak jak inni liderzy rynkowi, korzysta z usług solidnych i sprawdzonych kontrahentów.

CV

Dariusz Krawczyk jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz Politechniki Warszawskiej. Polnordem kieruje od lutego 2016 r. W latach 2005–2012 był prezesem Synthosu, a w latach 2015–2016 Ciechu – w obu przypadkach spółki przeszły restrukturyzację i skokowo poprawiły wyniki finansowe, wzrosła także ich wycena rynkowa. Wcześniej związany był z PSE i Orlenem, gdzie odpowiadał za strategię i restrukturyzację. Ma licencję maklera papierów wartościowych.