Bańki na rynku nie widać, choć okoliczności jej sprzyjają

Zanim w Polsce pojawi się ryzyko załamania cen mieszkań, musi dojść do ich zwyżki. A jak dotąd ceny były stabilne.

GG Parkiet

Gdzie ulokować oszczędności, aby nie traciły na wartości? Na pewno nie w banku, bo przy obecnym oprocentowaniu lokat szkoda fatygi. Obligacje skarbowe także nie zachwycają rentownością. Akcje, owszem, niekiedy pozwalają dobrze zarobić, ale to ryzykowna inwestycja. Co zostaje? Nieruchomości! Na mieszkaniu nie da się stracić. Będzie generowało przychody z najmu, a nawet jeśli nie zyska na wartości, to na pewno nie potanieje. W końcu pula atrakcyjnych gruntów budowlanych jest ograniczona. Poza tym nieruchomość, nomen omen, jest trwała, namacalna, ma realną wartość użytkową.

Takie rozumowanie, powszechne wśród nabywców mieszkań na całym świecie, to jedno z najważniejszych źródeł podatności tego rynku na bańki spekulacyjne. Szczególnie że – jak zauważył w książce „Between Debt and the Devil" Adair Turner, były szef brytyjskiego nadzoru finansowego – nie jest ono obce także bankom. Z ich perspektywy kredyty hipoteczne są bezpieczne, bo jeśli pożyczkobiorca straci wypłacalność, zostawi nieruchomość na sprzedaż. Stąd dominacja kredytów mieszkaniowych w strukturze należności banków, choć ich marże są niższe niż innych pożyczek. Na domiar złego wzrost cen mieszkań powoduje, że rośnie wartość zabezpieczeń kredytów na ich zakup, a w efekcie także zdolność kredytowa potencjalnych nabywców i... ceny mieszkań.

Nieruchomościowe problemy

Ostatni kryzys finansowy, w dużej mierze spowodowany tymi mechanizmami, wyczulił banki centralne i innych nadzorców na sytuację na rynku nieruchomości. Problem w tym, że łagodna polityka pieniężna – główne narzędzie walki z tym kryzysem – podgrzewa koniunkturę na tych rynkach. W kwietniu Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego (ESRB) oceniła, że aż w 11 krajach UE – m.in. Szwecji i Wielkiej Brytanii – sytuacja na rynku nieruchomości stwarza zagrożenie dla stabilności makroekonomicznej. Lista państw, w których widać oznaki bańki mieszkaniowej, jest dłuższa, bo nie wszędzie niepohamowany wzrost cen nieruchomości zagraża całej gospodarce. Wiele zależy od struktury finansowania zakupów mieszkań oraz struktury własnościowej rynku. W „sprzyjających" okolicznościach pękająca bańka ogłuszy tylko niektórych inwestorów, ale bankom i firmom budowlanym szkody nie wyrządzi. I tak, ESRB nie wymieniła np. Niemiec, gdzie w największych miastach od 2010 r. ceny mieszkań poszły w górę o co najmniej 60 proc. Nie wspomniała też o Czechach, gdzie mieszkania drożeją szybko od 2013 r. W I kwartale br. ich ceny skoczyły o ponad 12 proc. rok do roku. To jedna z przyczyn tego, że Narodowy Bank Czech w miniony czwartek jako pierwszy bank centralny z Europy Środkowo-Wschodniej rozpoczął zaostrzanie polityki pieniężnej.

W Polsce, na pierwszy rzut oka, niepokojących sygnałów też nie brakuje. Z danych GUS wynika, że w ub.r. oddano do użytku 163,3 tys. mieszkań, minimalnie mniej niż w rekordowym pod tym względem 2008 r. Bieżący rok zapowiada się pod tym względem jeszcze lepiej, bo od stycznia do czerwca deweloperzy oddali 78,3 tys. mieszkań, o ponad 6 proc. więcej niż w tym samym okresie ub.r. To historyczny rekord dla I półrocza. A na tym nie koniec, bo w pierwszych sześciu miesiącach roku deweloperzy rozpoczęli budowę 106 tys. lokali, o 22 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2016 r., choć miniony rok był – znów – najlepszy od 2008 r. Jednocześnie liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymali pozwolenia, wzrosła rok do roku o 33 proc., do 130,7 tys. Tak wysoka nie była w pierwszym półroczu jeszcze nigdy.

Pożywka dla bańki

Podaż, choć rekordowa, nie wydaje się nadmierna. Deweloperzy nie narzekają bowiem na brak popytu. Według danych firmy REAS, w I połowie br. tylko w sześciu największych aglomeracjach w Polsce sprzedali 36,4 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej niż w tym samym okresie ub.r. Taka dynamika sprzedaży nie dziwi w kontekście rekordowo niskiego bezrobocia i dynamicznego wzrostu dochodów gospodarstw domowych, nie tylko z tytułu wynagrodzeń, ale też 500+. Na to nakładają się jeszcze czynniki strukturalne, takie jak silna u Polaków potrzeba posiadania mieszkania na własność, której naprzeciw wychodzi polityka państwa (programy wsparcia dla nabywców). Realizacji tej aspiracji sprzyjają też od pewnego czasu rekordowo niskie stopy procentowe, z jednej strony zwiększające dostępność kredytu, a z drugiej atrakcyjność lokowania oszczędności na rynku nieruchomości. Z danych NBP wynika, że opłacalność wynajmu mieszkania osobom trzecim jest dziś ponadpięciokrotnie większa niż opłacalność lokaty bankowej. Co najmniej od 2006 r. (tego punktu sięgają dane) ta dysproporcja nie była większa.

Tym można tłumaczyć wyraźnie hamujący od niemal roku przyrost wartości lokat (bieżących i terminowych) gospodarstw domowych w bankach. W czerwcu zwiększyła się ona o 4,3 proc. rok do roku, najmniej od kwietnia 2006 r. Gdyby dynamika depozytów wynosiła 10 proc., tyle co średnio w długim terminie (a przy obecnej koniunkturze na rynku pracy powinna być wyższa), to ich wartość byłaby w czerwcu o 64 mld zł większa niż przed rokiem, zamiast o niespełna 28 mld zł. Te brakujące 36 mld zł częściowo trafiło na rynek nieruchomości. Świadczą o tym dane NBP, według których udział zakupów gotówkowych na pierwotnych rynkach mieszkań w siedmiu największych miastach Polski sięga obecnie około 70 proc., podczas gdy do końca 2015 r. utrzymywał się poniżej 60 proc.

Sufit wciąż odległy

Właśnie w stopach procentowych część obserwatorów upatruje największego zagrożenia dla dobrej koniunktury na rynku nieruchomości. Rada Polityki Pieniężnej cykl ich podwyżek rozpocznie prawdopodobnie na przełomie 2018 i 2019 r. To ograniczy opłacalność wynajmu mieszkań kupionych na kredyt. – Obsługa kredytu stanie się bardziej kosztowna, a jednocześnie przychody z czynszu spadną, bo za kilka lat będziemy mieli do czynienia z ogromną nadpodażą mieszkań na wynajem (...) Na rynku nieruchomości na wynajem rośnie zatem potężna bańka – tłumaczył niedawno na łamach „Parkietu" Tomasz Michalak, dyrektor zarządzający w Union Investment TFI. Ta nadpodaż może być konsekwencją rządowych planów budowy mieszkań na wynajem, ale też demografii. – Za kilka lat starzenie się ludności sprawi, że na rynek będzie trafiało coraz więcej mieszkań dziedziczonych – tłumaczy Adam Czerniak, główny ekonomista „Polityki Insight" i adiunkt w Szkole Głównej Handlowej, którego badania koncentrują się właśnie na rynku nieruchomości.

Ale nawet jeśli istotnie wskutek podwyżki stóp zmaleje popyt na mieszkania inwestycyjne, kluczowe jest pytanie, jakie to może mieć konsekwencje. Teoretycznie, deweloperzy mogą wtedy pozostać z pulą niesprzedanych mieszkań, co wymusi na nich obniżki cen. To jednak wydaje się obecnie mało prawdopodobne, bo od poprzedniego boomu ceny nie zdążyły jeszcze na dobre pójść w górę. Według NBP średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nowego mieszkania w siedmiu największych miastach kraju była w I kwartale br. o zaledwie 0,7 proc. wyższa niż przed rokiem i o 18 proc. niższa niż w ostatnim kwartale 2007 r., dotychczas rekordowym. W kolejnych 10 miastach ceny wzrosły o 1,3 proc. rok do roku i są mniej więcej takie same, jak przed dekadą. Na rynku wtórnym jest podobnie. Nawet jeśli w II kwartale rozpoczął się wyraźniejszy wzrost cen, jak twierdzi część ekspertów, to wydaje się, że minie sporo czasu, zanim będzie można uznać, że stały się niemożliwe do podtrzymania.

– Czynniki makroekonomiczne i strukturalne sprawiają, że przyspieszenie wzrostu cen nieruchomości jest prawdopodobne. Ale ono raczej nie zakończy się załamaniem, tylko stabilizacją, bo w Polsce mamy wciąż niedobór mieszkań, który może sięgać nawet 1 mln lokali – tłumaczy „Parkietowi" Czerniak, zaznaczając, że tego niedoboru może nie być widać w Warszawie. Według niego nie ma zresztą powodu, by oczekiwać, że podwyżki stóp procentowych od razu zmniejszą zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. – Polska jest wśród liderów w UE, jeśli chodzi o relacje czynszu do dochodów gospodarstw domowych. To istotna przyczyna wysokich stóp zwrotu z najmu – dodaje.

Poważnych zagrożeń na rynku nieruchomości nie widzi także NBP. W ostatnim „Raporcie o stabilności finansowej" podkreśla, że ze względu na brak wyraźnego wzrostu cen jak dotąd nie pojawił się spekulacyjny (nastawiony na zakup nieruchomości celem sprzedaży po wyższej cenie) popyt na mieszkania. Zwraca też uwagę, że w Polsce nie widać nadmiernego wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych. Ich zobowiązania z tytułu kredytów były w czerwcu br. o 3,1 proc. wyższe niż przed rokiem, podczas gdy w czasie poprzedniego boomu mieszkaniowego dynamika kredytów przewyższała 40 proc. rok do roku. Po tak znaczącym wzroście zobowiązań spadek cen nieruchomości zmuszał część gospodarstw domowych do ich sprzedaży, co prowokowało dalszą przecenę. Teraz tego zagrożenia nie widać, m.in. wskutek restrykcyjnych regulacji (rekomendacja S, która ogranicza podaż kredytów na kwotę większą niż 80 proc. wartości zabezpieczenia).

W naturze baniek spekulacyjnych leży to, że mało kto je dostrzega, dopóki nie pękną. Paradoksalnie więc uspokajające wypowiedzi ekspertów, którzy znajdują uzasadnienie dla najbardziej nietypowych zjawisk na danym rynku, często są sygnałem, że dzieje się tam coś niepokojącego. Tyle że dziś na polskim rynku nieruchomości trudno dopatrzyć się czegoś nietypowego.