Piotr Hofman, prezes HM Inwest: Skokowy wzrost dzięki giełdzie i budowaniu z prefabrykatów

WYWIAD | Piotr Hofman - z prezesem i głównym akcjonariuszem HM Inwest rozmawiał Adam Roguski

W wakacje HM Inwest przeniósł się z NewConnect na rynek główny GPW, dołączając do deweloperskiej ekstraklasy. Przeprowadzce nie towarzyszyła emisja akcji. Jaki jest cel wejścia na GPW i jakie są plany rozwoju w najbliższym czasie?

Wejście na rynek główny to naturalny etap rozwoju. Historia spółki rozpoczęła się od mojej jednoosobowej działalności gospodarczej w 1996 r., spółką publiczną jesteśmy od 2013 r. po wejściu na NewConnect. Mamy ambitne plany rozwoju, które chcielibyśmy realizować we współpracy z inwestorami, a ci oczekują lepszej płynności, niż oferuje NewConnect.

Lipcowy debiut na GPW nazwałbym technicznym, w przyszłym roku przewidujemy emisję akcji. Do tego czasu chcemy pokazać się potencjalnym inwestorom, czego uwieńczeniem będą twarde dane – sprawozdanie za 2019 r. Będzie to pierwszy rok pełnej konsolidacji wyników spółki deweloperskiej HM Inwest i HM Factory, przejętego pod koniec zeszłego roku producenta prefabrykatów. W tym roku zakończymy też nasz największy projekt w Warszawie przy ul. Augustówka – ponad 150 mieszkań, co będzie miało duże przełożenie na wyniki finansowe.

Mamy kilka strategicznych celów, które chcielibyśmy osiągnąć w ciągu trzech–pięciu lat. Po pierwsze, pozyskać kapitał od inwestorów na dalszy rozwój. Po drugie, zbudować autorski model realizacji mieszkań w oparciu o prefabrykaty, który pozwoli na przekazywanie około 1 tys. lokali rocznie. Po trzecie, chcemy być spółką dywidendową – mam nadzieję, że pierwsza wypłata nastąpiłaby z zysku za 2021 r.

Do emisji jeszcze daleko, czy mógłby pan oszacować, jakie są potrzeby inwestycyjne grupy?

Myślę, że 30 mln zł to kwota pozwalająca nam przyspieszyć rozwój (bieżąca kapitalizacja spółki to 33 mln zł – red.).

W jakim czasie chcecie dojść do poziomu 1 tys. przekazywanych mieszkań rocznie i z jakiego poziomu startujecie?

Przewidujemy, że w tym roku wydamy klientom klucze do około 200 mieszkań. Realizujemy teraz pięć projektów, w Warszawie poza wspomnianym przy ul. Augustówka jeszcze dwa na ponad 80 lokali oraz dwa w Poznaniu na 370 mieszkań, z czego 260 przypada na największą inwestycję, jaką dotychczas realizowaliśmy. To fundament wyników w 2020 r. – myślę, że zamkniemy go przekazaniem około pół tysiąca lokali. W latach 2021–2020, jeśli zrealizujemy plany inwestycyjne, zamierzamy już dojść do poziomu przekazywania około tysiąca mieszkań rocznie.

Jakie znaczenie dla realizacji strategii ma zakupiony w 2018 r. zakład produkcji prefabrykatów w Sochaczewie?

Fundamentalne. Zależy nam na ścisłym powiązaniu obu filarów, by deweloper mógł pełną garścią korzystać z zasobów zakładu – mógł stawiać mieszkania szybciej i taniej, z zachowaniem wysokiej jakości. Naszym celem jest wypracowanie autorskiego produktu – projektowanych przez nas mieszkań prefabrykowanych. To da nam dużą przewagę konkurencyjną.

Dziś HM Factory 85 proc. produkcji eksportuje, głównie do Szwecji. Reorganizujemy fabrykę i liczę, że od przyszłego roku udział zapewniającego wysokie marże eksportu będzie sięgać 40 proc., 30 proc. produkcji będzie wykorzystywane na potrzeby HM Inwest, a 30 proc. na rynek krajowy – mieszkaniowy i komercyjny. Dziś, po restrukturyzacji i rozbudowie, szacujemy potencjał HM Factory na 2,5 tys. mieszkań. Produkujemy ściany, stropy, balkony, schody – docelowo ma to być kompletny system zabudowy mieszkaniowej.

Jakie zalety ma ta technologia względem tradycyjnego budowania?

Pozwala na oszczędność czasu i pieniędzy. Postawienie budynku z prefabrykatów zabiera o około 30 proc. mniej czasu, co oznacza niższe koszty budowy i szybszą sprzedaż, a więc zwrot zaangażowanego kapitału. Przygotowywanie elementów w fabryce uniezależnia nas od pogody, cyklu dobowego – bo zakład może pracować na trzy zmiany. Po złożeniu budynku jest znacznie mniej prac wykończeniowych. Realizowane w technologii prefabrykacji obiekty cechuje mniejsza usterkowość i większa odporność na wahania temperatury. Dzięki prefabrykatom zyskujemy też około 3 proc. większą powierzchnię użytkową.

Kiedy ruszą wasze pierwsze inwestycje w oparciu o prefabrykaty?

Jeśli chodzi o mieszkaniówkę, inwestycje powinny wystartować w przyszłym roku w Poznaniu. Dziś są na deskach kreślarskich.Realizujemy już pierwszy obiekt z prefabrykatów, to hotel na ponad 120 pokoi w Krakowie, na terenie dzierżawionym od AWF.

Jak wygląda wasz bank ziemi?

Nasza strategia zakłada kupowanie tylko takich działek, które mają pozwolenie na budowę i można szybko rozpocząć inwestycję. Zanim do tego dojdzie, wiążemy się z właścicielami nieruchomości umowami przedwstępnymi. Nie utrzymujemy więc dużego banku, celem nie jest kupowanie jak najtaniej, tylko jak najbezpieczniej.

Dziś koncentrujemy się na Warszawie i Poznaniu, zamierzamy wrócić do Katowic i Krakowa.

Mamy drugi rok korekty sprzedaży mieszkań na głównych rynkach po kilku latach gwałtownego boomu. Ceny lokali rosną, ale popyt sprzyja, są kłopoty z podażą. Jak ocenia pan koniunkturę w najbliższych latach?

Widzę kilka obszarów ryzyka. Po pierwsze, jest bardzo mała podaż gruntów. Działek przygotowanych do zabudowy jest niewiele, co przekłada się na bardzo wysokie koszty zakupu – a więc i wysokie ceny mieszkań. Pokrycie planami zagospodarowania to nieco ponad 30 proc. w skali kraju, deweloperzy muszą bazować na dość kuriozalnych „wuzetkach" (decyzjach o warunkach zabudowy – red.), które są wydawane często uznaniowo i trzeba na nie zazwyczaj długo czekać. Dla prawidłowego rozwoju rynku niezbędne jest, by jak największa część kraju pokryta była nowoczesnymi planami.

Drugi problem to obserwowany od dwóch lat wzrost cen materiałów i usług. Wzrosły koszty pracy, pracowników jest za mało. Potrzebna jest zmiana w edukacji i powrót do kształcenia zawodowego.

Deficyt w Polsce sięga trzech milionów mieszkań – tyle należałoby wybudować, by dogonić obecną średnią europejską. W zeszłym roku powstało u nas około 180 tys. mieszkań – głównie dzięki deweloperom i prywatnym inwestorom. Zapewne wkrótce podaż zwiększy się o lokale z programu Mieszkanie+, ale wciąż w najbliższych latach rynek będzie mieć wielkość 200 tys. lokali rocznie, a więc zasypanie deficytu zajmie ponad dekadę.

Do przyspieszenia potrzebne są mocne fundamenty, ale to wymaga pracy.

Jakie to fundamenty?

Należy zbudować dobre narzędzia prawne, finansowe i technologiczne.

Trzeba poprawić przepisy prawa budowlanego, bo dziś deweloperzy działają w oparciu o kilkaset aktów prawnych, starając się o pozwolenie na inwestycję. Widziałbym tu powrót do koncepcji konstytucji budowlanej – powinno być przejrzyściej i szybciej.

Jeśli chodzi o narzędzie technologiczne, to jest to głównie prefabrykacja. Jestem w 100 proc. przekonany, że jest to przyszłość budownictwa mieszkaniowego dla klasy średniej.

Konieczna jest także łatwiejsza dostępność do finansowania zakupu gruntów. Po kryzysie z lat 2008–2010 instytucje finansowe bardzo usztywniły się, jeśli chodzi o pożyczanie na ten cel, deweloperzy muszą korzystać ze środków własnych lub drogiego długu np. przez emisje obligacji, co podnosi koszty.

Wspomniał pan o spodziewanym rozwoju inwestycji w ramach programu Mieszkanie+. Czy jako przyszły masowy producent lokali z prefabrykatów liczycie na współpracę przy tym przedsięwzięciu?

Myślę, że podwaliny pod start programu zostały już zbudowane i inwestycji będzie przybywać. Zakładam, że docelowo na taką skalę, iż współpraca z takimi firmami jak nasza stanie się niezbędna. Jesteśmy gotowi, by wspierać program Mieszkanie+ jako generalny realizator inwestycji.

Co więcej, widzę pole do współpracy z funduszami i innymi inwestorami instytucjonalnymi zainteresowanymi budową portfeli mieszkań na wynajem, hoteli, aparthoteli czy domów dla studentów i seniorów. Mamy doświadczenie, dla BGK Nieruchomości (obecnie PFR Nieruchomości – red.) zbudowaliśmy dwa budynki w Warszawie i Katowicach na około 200 mieszkań w standardzie pod klucz.

Jestem przekonany, że rynek najmu instytucjonalnego będzie w Polsce rósł. Dziś najem to kilka procent całkowitych zasobów mieszkaniowych, właścicielami są przede wszystkim inwestorzy indywidualni. Kilka procent to za mało, biorąc pod uwagę zmiany społeczne, mobilność młodych ludzi. Myślę, że będziemy zmierzać do modelu brytyjskiego, gdzie ponad 20 proc. zasobów mieszkaniowych jest w najmie.

Piotr Hofman budową firm zajmujących się działalnością deweloperską na rynku mieszkaniowym i biurowo-usługowym zajął się w 1996 r. Prezesem HM Inwest jest od 2004 r. Studiował prawo na Uniwersytecie Jagiellońskim i Warszawskim, jest członkiem Business Centre Club oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zaangażowany w powstawanie i rozwój Telewizji Republika, zasiada w jej radzie nadzorczej. Szefuje Radzie Gospodarczej Strefy Wolnego Słowa. ar