Inwestycyjne alternatywy dla zakupu kolejnego mieszkania

Rynek › Doradcy inwestycyjni analizują rozgrzany rynek nieruchomości w Polsce. Z uwagi na liczne ryzyka, jakie obecnie niosą ze sobą inwestycje w mieszkania, nie powinno się ograniczyć jedynie do tej klasy aktywów. Co jeszcze warto mieć w portfelu inwestycyjnym na długie lata?

Wydaje się, że nie ma w Polsce bardziej gorącego tematu inwestycyjnego niż nieruchomości. Ceny mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – rosną, a coraz większa część nabywanych nieruchomości jest właśnie z myślą o długoterminowej inwestycji.

Tego typu sytuacja nie może dziwić. Mamy niskie stopy procentowe i stosunkowo łatwy dostęp do kredytów, wynagrodzenia rosną – a co za tym idzie, zwiększają się także oszczędności Polaków. Dodatkowo sam mechanizm kupna i sprzedaży mieszkań jest dość prosty (np. w porównaniu z inwestycjami i analizą na giełdzie) i tego rodzaju inwestycja uważany jest za bezpieczną.

Wiele pułapek na rynku nieruchomości

Osoby, które kilka lat temu kupiły mieszkania jako inwestycję na długie lata, zapewne zrobiły dobry interes. Jednak obecnie przy zakupie kolejnej nieruchomości, gdy ceny sporo wzrosły, należy być świadomym wielu niebezpieczeństw, z jakimi wiąże się ta forma lokowania kapitału. – Nie jest to inwestycja bez ryzyka. Najważniejszym z nich jest ograniczona płynność. W sytuacji nagłej potrzeby gotówki prawie niemożliwością jest szybka sprzedaż mieszkania bez istotnego zejścia z ceny – mówi Emil Łobodziński, doradca inwestycyjny DM PKO BP.

I wskazuje na kolejne możliwe pułapki: – Drugim ryzykiem jest ryzyko najemcy. Zniszczenie mieszkania przez niesolidnego najemcę lub brak płatności z jego strony może nam zdecydowanie obniżyć rentowność takiej inwestycji. Po trzecie, ryzykiem jest spadek cen oraz brak możliwości dywersyfikacji przy niewielkim kapitale.

– Inwestor, który lokuje kapitał na rynku nieruchomości nie lubi ryzyka i ma przekonanie, że ceny mieszkań są stabilne. Nic bardziej mylnego, szczególnie gdy nieruchomość kupimy na kredyt. Nieruchomości cechują się ryzykiem inwestycyjnym zbliżonym do akcji, a nie lokat bankowych. Większość kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych nie zdaje sobie z tego sprawy – mówi Tomasz Wyłuda, dyrektor biura doradztwa inwestycyjnego Credit Agricole.

Aktualnie rośnie także ryzyko wystąpienia tzw. bańki na rynku nieruchomości w Polsce. – Na rynku dominuje pogląd, że inwestycja w nieruchomości, czy szerzej w ziemię, wiąże się z bezpieczeństwem, co spowodowane jest, z jednej strony, historycznym, stałym wzrostem cen tej klasy aktywów, a z drugiej strony mniejszą ich fluktuacją. Bazując na badaniach empirycznych (wystarczy przytoczyć statystyki GUS), biorąc pod uwagę długi okres, należy się zgodzić z tą hipotezą. Aczkolwiek przypadek pęknięcia bańki na rynku nieruchomości w 2008 r. w USA jest dowodem na to, że nie da się oszukać zasad ekonomii – przestrzega Marcin Działek, analityk i doradca inwestycyjny Santander BM.

I kontynuuje: – Niskie stopy procentowe zachęcają również do kupna mieszkania na kredyt, gdyż często przychody z wynajmu mieszkania są w stanie pokryć ratę kredytu hipotecznego. Problem pojawi się wtedy, gdy stopy procentowe wzrosną, a obecnie są na najniższych poziomach w historii. Jeśli stopy procentowe powróciłyby do swojej kilkunastoletniej średniej, to odsetki od kredytu mogłyby wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. To najprawdopodobniej spowoduje, że wynajmowanie mieszkania nie będzie już tak opłacalne (np. nie pokryje raty kredytu), a z drugiej strony wzrośnie oprocentowanie lokat.

W takiej sytuacji popyt na mieszkania najpewniej by zmalał (wzrosną koszty kredytu), a dodatkowo część inwestorów chciałaby upłynnić swoje nieruchomości, przez co wzrośnie podaż. – Skutek tych działań będzie prosty, czyli spadek cen mieszkań, co jeszcze bardziej napędzi podaż. W tych kilku prostych krokach dochodzimy do pęknięcia bańki na rynku nieruchomości i załamania cen – mówi Działek.

Uwarunkowania historyczne

Jak podkreśla Alfred Adamiec, zarządzający aktywami w Niezależnym Domu Maklerskim, na obecną sytuację, czyli boom na inwestowanie w nieruchomości, duży wpływ mają... doświadczenia z PRL.

– Okres ten cechował się szybkim wzrostem liczby ludności, bardzo powolnym przyrostem liczby dostępnych mieszkań i domów. Wtedy to piramida demograficzna z licznymi rocznikami młodych ludzi wskazywała na gwałtownie zwiększające się w niedalekiej przeszłości zapotrzebowania na nieruchomości mieszkalne. Dodatkowo uporczywie rosnąca inflacja kierowała szeroki strumień pieniędzy na rynek nieruchomości, chociaż i tu istniało sporo ograniczeń administracyjnych. Niezbyt szerokie możliwości lokowania kapitału w działalność gospodarczą, nie wspominając o rynkach finansowych, zdecydowanie zmniejszały dostępność alternatywnego inwestowania. Lata 90., z bardzo szybkim wzrostem cen wielu rodzajów majątku, tylko podtrzymały mit o tym, że na nieruchomościach nie można stracić – mówi.

– Obecnie uwarunkowania wyglądają niemal zupełnie odmiennie. Co prawda nadal występuje zapotrzebowanie na mieszkania, ale jest ono zdecydowanie bardziej selektywne. Z kolei pozostałe czynniki otoczenia są diametralnie różne. Inflacja pozostaje w ryzach, mimo przejściowych wahań, liczba młodzieży w stosunku do starszych generacji sukcesywnie maleje. Polska się wyludnia i starzeje w szybkim tempie. A długofalowe badania wykazują, że tam, gdzie społeczeństwo szybko się starzeje, a co gorsza populacja maleje, ceny mieszkań nie rosną, ale nawet spadają – dodaje.

Dlatego nie należy opierać całego swojego portfela inwestycyjnego na nieruchomościach.

Warto dodać obligacje i spółki dywidendowe

Z uwagi na wymienione ryzyko zapytaliśmy ekspertów o to, jakie inne formy ulokowania kapitału na długi okres (niż kupno kolejnego mieszkania) mogliby aktualnie doradzić inwestorom?

– Biorąc pod uwagę długi horyzont w portfelu, oprócz nieruchomości powinny się znaleźć także inne aktywa. Jeśli popatrzymy na kraje zachodnie, to inwestycje w nieruchomości traktowane są zwykle jako sposób na ochronę realnej wartości kapitału oraz uzyskiwanie bieżących dochodów. W tym kontekście na pewno warto zwrócić uwagę na krajowe obligacje, zarówno skarbowe, jak i korporacyjne, ale tylko te najlepszych emitentów. Pozwalają one często na osiąganie stóp zwrotu powyżej inflacji, a jednocześnie zwykle są płynne – podpowiada Łobodziński z DM PKO BP.

Dodając przy tym: – W przypadku obligacji jednak nie można liczyć na wzrost cen. Instrumentem łączącym zarówno potencjał wzrostu cen, jak i bieżących dochodów są akcje spółek dywidendowych. Na GPW jest grupa spółek, których stopa dywidendy wynosi 5–10 proc. rocznie. Posiadając takie akcje, nie dość, że otrzymujemy coroczne wpływy, to jeszcze mamy opcję na wzrost kursu akcji (choć możliwy jest także spadek cen). Inwestycja ta jest z reguły płynna, a pamiętajmy, że ze wszystkich badań historycznych rynku wynika, że w długim okresie najwyższe stopy zwrotu oferują właśnie akcje.

Podstawą jest płynność

– Racjonalny inwestor nie pozwoliłby sobie na ułożenie portfela jedynie z tak niepłynnych aktywów jak nieruchomości. Konieczna jest dywersyfikacja, a zwłaszcza uzupełnienie portfela inwestycyjnego bardzo płynnymi aktywami. One to bowiem pozwoliłyby aktywnie zmieniać przynajmniej część składników tego portfela w bardzo szybko zmieniającym się świecie. A zasada inwestycyjna jest prosta: czym trudniejsza do przewidzenia przyszłość, tym płynniejszy portfel inwestycyjny, aby móc szybko i bez poważnych ubytków kapitału reagować na niespodzianki. Lokowanie kapitału wyłącznie w nieruchomości jest całkowitym zaprzeczeniem tej reguły – mówi Adamiec z Niezależnego Domu Maklerskiego.

Tu można wspomnieć o takich bardzo płynnych aktywach, jak wymienione już akcje, na które także zdecydowanie wskazuje Działek z Santander BM.

– W długim okresie najefektywniejszą inwestycją są akcje. Ta klasa aktywów charakteryzuje się wysoką, historyczną stopą zwrotu, która dla indeksu S&P 500 wynosi ok. 10 proc. w skali roku. Oczywiście bessy na tym rynku są spektakularne, gdyż charakteryzują się dużą dynamiką i relatywnie krótkim okresem trwania. Jednakże z perspektywy długoterminowej bessy są tylko niewielkimi korektami na rosnącym rynku. Według Warrena Buffetta: „najlepszym przedziałem czasowym trzymania akcji jest wieczność" i patrząc z tej perspektywy, bessy nie wyglądają groźnie – mówi.

– Inwestując długoterminowo na rynku akcyjnym, należy pamiętać o kosztach, których skutkiem może być nawet nieefektywność całej inwestycji. Najefektywniejsze są bezpośrednie formy inwestowania w akcje, aczkolwiek wymagają one od inwestora wiedzy i czasu. Korzystając z form pośrednich, należy się skupić na minimalizowaniu opłaty za zarządzanie, stąd dobrym pomysłem jest wybranie pasywnych form inwestowania, czyli funduszy ETF. Nie pobiją one wybranego benchmarku (gdyż jedynie go replikują), ale mogą okazać się nawet kilkukrotnie tańsze od funduszy inwestycyjnych – dodaje.

Dla nielubiących ryzyka

Zdaniem dyrektora biura doradztwa inwestycyjnego Credit Agricole warto także rozważyć dodanie do swojego portfela m.in. surowców (ale żeby nie przekraczały więcej niż 30 proc. wszystkich inwestycji). – Uważam, że w dziesięcioletnim okresie złoto powinno przynieść stopy zwrotu nieco powyżej poziomu inflacji. Jednak zawsze istnieje ryzyko wahań cen tego kruszcu, dlatego jego udział utrzymuję na poziomie 20 proc. portfela – argumentuje.

I wskazuje jeszcze na srebro, które podobnie jak złoto, jest traktowane przez inwestorów jako bezpieczna przystań: – Moim zdaniem nie do końca słusznie, ze względu na znaczne wahania tego surowca. Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku srebra, w długim, dziesięcioletnim okresie powinno pozwolić nie tylko ochronić kapitał przed inflacją, ale także zarobić. Z tego powodu, że notowania tego surowca cechują się dużą zmiennością, jego udział w portfelu to ok. 10 proc.

Podsumowując, prawdopodobnie inwestowanie w nieruchomości w Polsce nadal będzie niezwykle popularne aż do czasu głębszego załamania na tym rynku. Aby zmniejszyć negatywny wpływ takiej sytuacji, warto, aby portfel inwestora był dobrze zdywersyfikowany i posiadał także inne aktywa niż nieruchomości.

Okiem specjalisty | Na co zwrócić uwagę

Alfred Adamiec, zarządzający aktywami w Niezależnym Domu Maklerskim

Racjonalny inwestor nie pozwoliłby sobie na ułożenie portfela jedynie z tak niepłynnych aktywów jak nieruchomości. Konieczna jest dywersyfikacja, a zwłaszcza uzupełnienie portfela inwestycyjnego bardzo płynnymi aktywami.

Emil Łobodziński, doradca inwestycyjny DM PKO BP

Na GPW jest grupa spółek, których stopa dywidendy wynosi 5–10 proc. rocznie. Posiadając takie akcje, nie dość, że otrzymujemy coroczne wpływy, to jeszcze mamy opcję na wzrost kursu akcji (choć możliwy jest także spadek cen).

Tomasz Wyłuda, dyrektor biura doradztwa inwestycyjnego Credit Agricole

W dziesięcioletnim okresie złoto powinno przynieść stopy zwrotu nieco powyżej poziomu inflacji. Jednak zawsze istnieje ryzyko wahań kursu tego kruszcu, dlatego jego udział utrzymuję na poziomie 20 proc. portfela.

Marcin Działek, analityk i doradca inwestycyjny Santander BM

W długim okresie najefektywniejszą inwestycją są akcje. Ta klasa aktywów charakteryzuje się wysoką, historyczną stopą zwrotu, która dla indeksu S&P 500 wynosi ok. 10 proc. w skali roku.