Lekki wzrost sprzedaży mieszkań w III kwartale. Deweloperzy wyhamowali projekty

Według wstępnych analiz JLL, deweloperzy zwiększyli sprzedaż o 8 proc. i zmniejszyli podaż, a średnie ceny były stabilne. III kwartał jest jednak przejściowy: statystyki mogą być zaburzane przez... ustawę o jawności cen w intenecie.

Z tego artykułu się dowiesz:

• Jak wzrosła sprzedaż mieszkań w sześciu największych miastach w III kwartale?
• Ile mieszkań deweloperzy wprowadzili do oferty?
• Co działo się z cenami?
• Jak ustawa o jawności cen może zaburzać statystyki w III kwartale?

Około 10,8 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w III kwartale w sześciu największych miastach Polski – wynika z wstępnych szacunków JLL, które publikujemy jako pierwsi. To o 8 proc. więcej niż w II kwartale, w którym to notowano 11-proc. zwyżkę sprzedaży (z zastrzeżeniem, że to zasługa Trójmiasta) wobec bardzo mizernych pierwszych trzech miesięcy tego roku.

Bieżąca sprzedaż kwartalna jest zatem lekko większa niż pod koniec zeszłego roku, naznaczonego kryzysem wysokich stóp procentowych (średnio 9,5 tys. mieszkań kwartalnie), jak i dużo mniejsza niż w szczycie funkcjonowania „Bezpiecznego kredytu” w 2023 r. (średnio 15,4 tys. lokali).

Sprzedaż w górę, podaż w dół. Pierwotny rynek mieszkaniowy w poszukiwaniu równowagi

– Wstępne wyniki monitoringu JLL wskazują na kilkuprocentowy wzrost kwartał do kwartału łącznie w sześciu miastach, co – biorąc pod uwagę otoczenie rynkowe – jest wynikiem zbliżonym do oczekiwań – komentuje Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Po stronie popytu w III kwartale największy wpływ na sytuację na rynku pierwotnym miały spadające stopy procentowe z jednej strony, a z drugiej wakacje i pewne oczekiwanie na pojawienie się wszystkich cen ofertowych w internecie z drugiej strony. Rynku nie oszczędziła też geopolityka – atak dronowy we wrześniu mógł zachwiać nastrojami pewnej grupy potencjalnych nabywców – dodaje.

Po stronie podaży istotnym czynnikiem było objęcie od 11 września wszystkich lokali w deweloperskiej ofercie ustawą zobowiązującą do publikacji cen na stronach internetowych. Przede wszystkim jednak wyraźne zmniejszyła się liczba lokali wprowadzonych do oferty, było ich 9,4 tys. Tym samym pierwszy raz po przerwie deweloperzy wprowadzili na rynek mniej lokali niż w kwartale sprzedali.

– W efekcie przewagi sprzedaży nad podażą, oferta na czterech z sześciu rynków nieco zmalała, a w Krakowie i Warszawie pozostała na podobnym poziomie jak trzy miesiące wcześniej. Poprawiła się zatem relacja wielkości oferty do sprzedaży. Jeśli taka sytuacja powtórzy się w kolejnym kwartale, będzie można z pełnym przekonaniem mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży – wskazuje Gawrońska.

– Wstępne wyniki potwierdzają, że ceny oferty na koniec kwartału nie zmieniły się znacząco w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału. W większości miast odnotowaliśmy niewielkie spadki cen oferty (poza Poznaniem). Na pewno  zauważalnie rośnie w nowej ofercie udział lokali tańszych, położonych dalej od centrów miast i przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów – mówi Gawrońska.

Co do zasady, ustawa o jawności cen nie spowodowała wyraźnych zmian. W przypadku większości firm różnice w cenach dostępnych  mieszkań w porównaniu do poprzedniego kwartału były niewielkie. – Widać jednak także takie działania – i to niekiedy w bardzo dużych spółkach – gdzie ceny w stosunku do cenników sprzed trzech miesięcy zostały obniżone o 10-20 proc. – mówi Gawrońska.

Ustawa o jawności cen mieszkań w internecie wpływa na statystyki

Ekspertka JLL zaleca ostrożne podejście do statystyk rynkowych w III kwartale – mogą one być pod sporym wpływem ustawy o jawności cen. Dlaczego?

Wyhamowanie przez deweloperów podaży może być związane z utrzymującą się relatywnie słabą sprzedażą, ale spadek oferty może wynikać też z wycofania puli mieszkań przez deweloperów ze sprzedaży przed 11 września – np. ze względu na chęć przyciągnięcia nabywców wrażeniem malejącej oferty, rzadziej problemów technicznych mniejszych graczy związanych ze spełnieniem wymogów ustawy (postawienie strony internetowej, dobowe przesyłanie danych na rządowy portal). Ofertę dawkują też deweloperzy projektów luksusowych.

Z drugiej strony, ustawa może wpływać na sprzedaż. Część deweloperów nie zdejmuje bowiem fizycznie lokali ze stron, ale oznacza je jako „zarezerwowane” lub „sprzedane” – mimo braku faktycznej transakcji.

– Średnie ceny oferty mogą być zaniżone z jednej strony z powodu braku najdroższych lokali i z powodu zejścia cen do poziomu dotychczasowych promocji, ale mogą mieć na to także wpływ nieco niższe ceny nowej oferty – wynikające z większego udziału w nowych wprowadzeniach lokali z tańszych segmentów rynku – podsumowuje Aleksandra Gawrońska.