Lokale condo: inwestycja i second home

Pokoje i apartamenty condo są dziś oferowane nawet w gotowych obiektach. Takie nieruchomości są kupowane głównie za gotówkę. Rynek wydaje się być nasycony.

Rynek condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi bierze pod lupę Emmerson Evaluation. – Inwestycje w systemie condo są istotną częścią rynku hotelowego – mówi Dariusz Książak, prezes firmy. – Rynek condohoteli w Polsce stale ewoluuje. Widoczne są oznaki nasycenia. Sprzedaż condoapartamentów nie jest już tak dynamiczna jak w minionych latach. Zainteresowanie nabywców takimi inwestycjami zmalało – zwraca uwagę.

Zdaniem autorów raportu rynek condohoteli w Polsce jest nadal niedojrzały. Produkt może nie trafić w potrzeby turystów. Z analiz firmy wynika, że pokoje i apartamenty condo są dziś sprzedawane nawet w gotowych obiektach i hotelach na zaawansowanym etapie budowy. – Dla potencjalnych klientów jest to dobra informacja, ponieważ inwestycje na takim etapie zaawansowania prac to mniejsze ryzyko – podkreśla Dariusz Książak. – Inwestorzy mają większą pewność, że condohotel powstanie.

Opóźnione budowy, nieuczciwe praktyki niektórych graczy

Niepewne mogą być inwestycje w lokale w obiektach, które jeszcze nie powstały. Budowa może się opóźnić, co zresztą się zdarza. – Nabywcami lokali w systemie condo są w większości klienci gotówkowi. Największym zainteresowaniem cieszy się pas nadmorski – mówi Dariusz Książak. – Wśród planowanych inwestycji z terminem oddania do użytkowania do końca 2026 r. dominuje pas górski, gdzie przybędzie ponad 4 tys. pokoi. O niecałe 400 pokoi mniej ma się wzbogacić pas nadmorski.

W II połowie 2023 r. otwarty został m.in. Happy Valley Resort w Szklarskiej Porębie ze 157 lokalami, Grano Hotel Sol Marina w Gdańsku ze 145 pokojami, a także Aries Residence & Spa Szczyrk ze 124 lokalami. – W miejskich aglomeracjach w minionych kilkunastu miesiącach nie odnotowano otwarć obiektów w systemie condo – mówią autorzy raportu.

Podaż apartamentów inwestycyjnych na koniec I połowy 2024 r. wyniosła ponad 18,6 tys. jednostek w pasie nadmorskim i prawie 12,5 tys. w pasie górskim. W 2024 r. otwarcia condohoteli i obiektów z apartamentami na wynajem planowane są głównie w wypoczynkowych miejscowościach nadmorskich i górskich, ale też na Mazurach.

W ostatnich latach podejście do inwestowania w condohotele się zmieniło. – Wcześniej w takiej formie sprzedawały się przede wszystkim pokoje o małych metrażach. Ważny był aspekt inwestycyjny. Pobyt właścicielski był traktowany pobocznie – mówi prezes Książak. – Dziś widać trend zakupu lokalu w systemie condo w celu ochrony kapitału i traktowania go jako second home. W czasie dobrej passy przedmiotem sprzedaży były także projekty, których potencjał inwestycyjny można podać w wątpliwość – charakteryzowała je duża odległość od walorów turystycznych, takich jak morze, brak atrakcyjnego widoku czy zbyt gęsta zabudowa. To właśnie one będą się najbardziej zmagać z problemem zapewnienia obiecywanych zysków, szczególnie poza sezonem, kiedy turystów przyciągać będą atrakcyjniejsze obiekty.

Jak mówi prezes Emmerson Evaluation, rynek condohoteli w Polsce ma nadszarpniętą reputację ze względu na nieuczciwe praktyki niektórych graczy. – Część podmiotów nie informuje klienta o ryzyku, jakie niesie ze sobą inwestycja w dany projekt – wyjaśnia. – Takie instytucje, jak UOKiK i KNF, od 2016 r. komunikują możliwe zagrożenie płynące z inwestowania w projekty condo bez wcześniejszej analizy ryzyka – zaznacza.

Mieszkanie na lato. UOKiK analizuje informacje o zyskach

W 2023 r. UOKiK wszczął postępowanie wyjaśniające dotyczące części inwestycji – m.in. w Gdańsku, Łebie i Zakopanem. – Przedmiotem analiz urzędu są informacje przekazywane przez deweloperów o zyskach potencjalnych inwestorów oraz treści umów. UOKiK bada, czy podmioty sprzedające tego typu nieruchomości nadmiernie nie eksponowały korzyści z inwestycji, pomijając rzetelne informacje o ryzyku – tłumaczy Dariusz Książak. – To m.in. niższe, niż obiecywano, stopy zwrotu czy możliwość utraty wpłaconych środków. Wątpliwości urzędu budzi również sposób skonstruowania części z umów. W dużej mierze pokoje w condohotelach klasyfikowane są jako lokale usługowe, więc nabywców nie chronią przepisy ustawy deweloperskiej – tłumaczy.

Rynek condohoteli nadal jest popularną formą inwestowania kapitału. – Kampanie informacyjne oraz działania UOKiK mogą się jednak przyczynić do spadku zainteresowania ofertą tego segmentu. Nie bez znaczenia jest także rosnąca popularność inwestowania w nieruchomości na południu Europy, gdzie sezon wypoczynkowy trwa dłużej, a apartamenty często są w atrakcyjniejszych cenach – mówi Dariusz Książak. Mimo to krajowe zasoby w tym sektorze stale się powiększają

O ożywieniu na rynku mieszkań wakacyjnych mówią autorzy najnowszego raportu portalu Tabelaofert.pl. – W czerwcu nastąpiła znaczna poprawa koniunktury. Według łącznych danych serwisów Tabelaofert.pl i Luksusowemieszkania.pl sprzedaż lokali w obiektach wakacyjnych wzrosła w czerwcu w stosunku do maja aż o 61 proc. – wskazują analitycy. – Z taką sytuacją mamy do czynienia po raz pierwszy od 2022 r.

Rynek mieszkań wakacyjnych. Ceny biją rekordy

Eksperci zaznaczają jednocześnie, że w ostatnich dwóch latach rynek mieszkań wakacyjnych przeżywał spowodowany wieloma czynnikami kryzys. – Apartamenty wakacyjne to produkt inwestycyjny dla osób, które dysponują gotówką – potwierdzają. – W ciągu ostatnich dwóch lat dla tej grupy nabywców alternatywą były chociażby obligacje czy lokaty, których oprocentowanie było stosunkowo atrakcyjne. Nie bez znaczenia był – i wciąż jest – fakt, że Polacy pokochali nieruchomości zagraniczne – np. w Hiszpanii czy Portugalii. Otoczenie rynkowe się zmieniło. – Spadek rentowności najmu w największych miastach, ale przede wszystkim dłuższy okres poszukiwania najemcy i bogata oferta wakacyjnych apartamentów sprawiają, że inwestycja w taki lokal jest stosunkowo atrakcyjna – oceniają analitycy portalu Tabelaofert.pl. – Zwłaszcza że ceny tych mieszkań do tej pory nie rosły, w przeciwieństwie do małych lokali w centrach miast. Dostrzegli to inwestorzy poszukujący alternatywy dla klasycznego inwestowania w lokale na wynajem. – Zwłaszcza że poturbowani przez rynek deweloperzy budujący mieszkania wakacyjne na razie nie są skłonni do podnoszenia cen, które w czerwcu w stosunku do maja prawie się nie zmieniły (średni wzrost o 0,2 proc.) – podkreślają.

Ceny mieszkań w miejscowościach wypoczynkowych potrafią jednak przyprawić o zawrót głowy. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl najwyższa średnia cena mieszkań w ofercie firm deweloperskich obowiązuje w Świnoujściu – sięga już 1,3 mln zł, a w przeliczeniu na metr przekracza 28 tys. zł. – Nieco taniej niż w Świnoujściu jest w Mikołajkach (ok. 26,8 tys. zł za metr kwadratowy lokalu). Na ostatnim miejscu podium znalazły się Międzyzdroje, gdzie deweloperzy życzą sobie średnio 25,5 tys. zł za metr – podaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W pierwszej dziesiątce najdroższych lokalizacji są Zakopane, Krynica Morska, Hel, Dziwnów, Karpacz, Ustronie Morskie i Dźwirzyno. W tej ostatniej miejscowości mieszkania deweloperskie są wyceniane średnio na ponad 18,1 tys. zł za metr.