„Srebrne” budownictwo to nisza z potencjałem

Szeroko rozumiany rynek mieszkaniowy będzie się musiał dostosować do faktu starzenia się społeczeństwa. Z jednej strony potrzebne są rozwiązania systemowe, z drugiej – to pole do działania dla inwestorów – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE.

W analizach rynku mieszkaniowego od czasu do czasu pojawia się temat demografii, starzejącego się społeczeństwa, wyludniania miast – słowem, niektórzy szacowaną na 2 mln lokali lukę traktują jako przekaz propagandowy deweloperów. Jak rzeczywiście ta demografia wygląda i czy mieszkań będzie w pewnym momencie za dużo?

Jeżeli spojrzymy na to, jak zachowuje się rynek, to rynek sam daje nam odpowiedź. Wyniki sprzedaży deweloperów, popyt, z którym spotykają się wprowadzane przez firmy inwestycje, świadczą o tym, że potrzeby mieszkaniowe są. Jak rozumiem, pytanie jest takie, czy za dziesięć lat nie okaże się nagle, że stoją w Polsce tysiące pustych mieszkań, z którymi nie wiadomo co zrobić.

Odpowiedź wydaje się oczywista. Jeżeli popatrzymy na Polskę w perspektywie tego, jak wygląda sytuacja mieszkaniowa w innych krajach, to u nas mamy jedne z najbardziej przeludnionych mieszkań w Europie. Tylko na Łotwie jest gorzej. Według ostatnich danych Eurostatu ponad 35 proc. ludności mieszka w lokalach, które są po prostu za ciasne dla jej potrzeb. Więc jeżeli spojrzymy na to z tej strony, to na pewno nie jest tak, że tych mieszkań będzie za dużo – jest naturalna potrzeba wyrównywania do średniej, do przeciętnego standardu życia europejskiego.

Druga sprawa jest taka, że zmienia się struktura ludności. Z jednej strony prognozy demograficzne są dla Polski nieubłagane: nawet jeżeli GUS uwzględnia migrację, to w perspektywie dziesięciu lat będzie nas 36 mln, a więc spadek jest znaczny, równocześnie społeczeństwo się starzeje, zmieniają się potrzeby, pojawia się problem tzw. więźniów czwartego piętra, osób, które mieszkają w lokalach niedostosowanych. Tu pojawi się nam dodatkowy popyt. Już obserwujemy, że według narodowego spisu powszechnego z 2021 r. pojawiły się obszary, na których mieszkań niezamieszkanych było więcej, ale to często tereny niezurbanizowane. Możemy sobie wyobrażać, że są to lokale o niższym standardzie, które po prostu nie spełniają obecnie wymaganych potrzeb. Bo cóż z tego, że za dziesięć lat mieszkaniec Wrocławia mógłby kupić pustą nieruchomość gdzieś 100 km od miasta, skoro jest ona pozbawiona łazienki itd.

Nie musimy się obawiać, że w perspektywie dziesięciu lat będziemy mieli Polskę pustych mieszkań. Z jednej strony przeciwdziała temu zmiana potrzeb, dążenie do wygodniejszego stylu mieszkania. Do tego, choć liczba ludności się zmniejsza, to równocześnie rośnie liczba gospodarstw domowych, bo zmienia się styl życia, nie mamy już rodzin wielopokoleniowych. Wzrost liczby gospodarstw domowych również będzie powodował wzrost popytu na mieszkania.

Skupmy się na seniorach. Jak można rozumieć „srebrne” budownictwo? To mogą być normalne, ale dostosowane technicznie budynki i mieszkania, to mogą być domy opieki, to mogą być mieszkania serwisowane, czyli z dodatkowymi usługami. Jakie są perspektywy, jeśli chodzi o te różne rodzaje budownictwa?

Trzeba przyznać, że jeżeli chodzi o potrzeby seniorów, jesteśmy na bardzo wstępnym etapie. Formy budownictwa są różne, bo niejako dostosowane do różnych etapów życia seniorów. Osoby 65+ często są w stanie zaspokoić swoje potrzeby na zwykłym rynku mieszkaniowym, po prostu wybierając odpowiednią lokalizację i standard. Wraz z upływem lat i ewentualnymi schorzeniami pojawia się potrzeba większego wsparcia. W Polsce większość opieki nad seniorami to jednak rozwiązania publiczne, skierowane do najbardziej niedomagających osób.

Jak wynika z badań, większość seniorów jak najdłużej chciałaby przebywać we własnym mieszkaniu. Oczekiwanie wsparcia pojawia się w momencie, w którym to samodzielne zamieszkanie jest już niemożliwe. W zasadzie na palcach dwóch rąk można policzyć w skali kraju nowoczesne rozwiązania, które oferowały możliwość samodzielnego zamieszkania z taką odrobiną wsparcia medycznego. Mamy domy opieki z całodobowym wsparciem – ta część rynku mocno się rozwija, jeżeli chodzi o część prywatną.

Łącznie w domach opieki społecznej mieliśmy 85 tys. osób w placówkach publicznych i 26 tys. w prywatnych, przy czym jeżeli od 2016 r. liczba osób w placówkach publicznych wzrosła o 4 proc., to w prywatnych o 68 proc.

To jest dalej kropla w morzu potrzeb, bo według Eurostatu w Polsce miejsc wykwalifikowanej pomocy jest 11 na 1 tys. mieszkańców w wieku 65+, w Niemczech to około czterech razy więcej, a w Holandii czy Belgii – sześć–siedem razy. Potencjał wzrostu rynku jest więc duży. Niemniej obiekty prywatne, które u nas powstają, są najczęściej niewielkie, lokalne, w ramach niewielkiej działalności gospodarczej. W 2023 r. zrobiliśmy badanie w rejonie miast wojewódzkich i zidentyfikowaliśmy 285 domów opieki, ale tylko 13 inwestorów miało więcej niż dwa budynki. Rynek jest zatem mocno rozdrobniony. Wnioskując po tym, jakie jest obłożenie i ile trzeba czekać na miejsce, to widać, że nawet ten najlepiej zagospodarowany obszar potrzebuje jeszcze dużych inwestycji, dużego rozwoju.

Mieszkania serwisowane to na razie jeszcze zupełna nisza, ale też na pewno czeka na rozwój, na zainteresowanie inwestorów.

Czy ono może się pojawić w najbliższym czasie? Popatrzmy, z jakim mozołem rozwija się u nas zwykły PRS, gdzie nie ma właściwie żadnych dodatkowych usług dla najemców...

Rynek usług medycznych, którego częścią są domy dla seniorów, w skali Europy rośnie bardzo dynamicznie: w ciągu dekady wartość inwestycji wzrosła z około 1 mld do 12 mld euro rocznie. To jednak wciąż około 4 proc. wartości całego rynku inwestycyjnego – a same domy seniorów to niewielka część, jest to wciąż sektor niszowy, więc nie jest tak, że Polska zupełnie odbiega od trendu. Z naszych rozmów z deweloperami i inwestorami wynika, że najpierw rozwijane są te sektory bardziej typowe, jak PRS czy prywatne akademiki – ze względu na mniejsze potrzeby, jeśli chodzi o usługi, ale też ze względu na przepisy. Niemniej z samych przyczyn demograficznych rozwój „srebrnego” budownictwa jest nieunikniony. Jeżeli obecnie mamy w miastach powiatowych 600 tys. osób w wieku 80+, to za dekadę będzie to 900 tys. Będą potrzebne rozwiązania systemowe i pojawią się też inwestorzy prywatni.

CV

Agnieszka Mikulska

Ekspertka rynku nieruchomości, z firmą doradczą CBRE jest związana od 2019 r., najpierw jako senior consultant, a od wiosny 2023 r. jako seniorassociate. Wcześniej przez kilkanaście lat pracowała w REAS (firma doradcza przejęta potem przez JLL). Jest absolwentką Uniwersytetu Warszawskiego, ukończyła ekonomię oraz filologię słowiańską