Zachód czeka, a gracze z regionu wietrzą szanse na rynku nieruchomości

Transakcji jest mniej, inwestorzy z Europy Zachodniej czekają z zakupami na stabilizację otoczenia, a kapitał z Czech, Węgier czy Litwy postrzega to jako dobry moment – mówi Przemysław Łachmaniuk, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

Według szacunków CBRE w I kwartale wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła 651 mln euro, czyli słabo nawet w porównaniu z latami najbardziej intensywnej pandemii. Z czego to wynika, jakie są zapatrywania na cały 2023 r.?

Polski rynek nie jest odosobniony, jeśli spojrzymy na Europę Zachodnią, spadki wartości transakcji są nawet większe: w Niemczech o blisko 90 proc., we Włoszech ponad 90 proc.

Sytuacja, z którą mamy teraz do czynienia na rynku inwestycyjnym, to efekt przede wszystkim braku stabilności na światowych rynkach finansowych. Stopy procentowe rosną, co powoduje, że rosną stopy kapitalizacji (czyli spadają wyceny nieruchomości – red.). Inwestorzy, krótko mówiąc, czekają na stabilizację stóp procentowych, a za nimi stóp kapitalizacji. To naturalne, bo decyzja o zakupie przy przewidywaniu wzrostu stóp, czyli spadku cen, mogłaby nie być dobrze odebrana przez daną organizację czy komitet inwestycyjny. Transakcje są zawierane, jest ich oczywiście sporo mniej.

Jeśli chodzi o perspektywy na cały 2023 r., na pewno wartość transakcji będzie znacząco niższa niż w 2022 r. Amerykański dział badań CBRE szacuje, że spadek sięgnie 25 proc. W Europie inflacja jest ciągle w trakcie opanowywania, spodziewamy się jeszcze dwóch podwyżek stóp, więc moim zdaniem spadek w Europie i w Polsce będzie większy niż 25 proc. Spodziewamy się najwcześniej w III kwartale jakiegoś ożywienia na rynku transakcyjnym.

Czyli sytuacja wynika wprost z otoczenia makro – a czy rosyjska inwazja na Ukrainę zmieniła postrzeganie Polski i regionu? Czy zmieniła się struktura inwestorów, którzy lokują tu pieniądze?

Wojna nie jest znaczącym tematem przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, nie pojawia się w naszych rozmowach z inwestorami kapitałowymi. Niemniej podział geograficzny graczy, którzy inwestują w Polsce, zmienia się. Inwestorzy, którzy historycznie byli u nas bardzo obecni, z Europy Zachodniej, choćby z Niemiec, w tym momencie ograniczyli aktywność. Mamy za to nowy kapitał napływający z Europy Środkowo-Wschodniej: również z państw bałtyckich. Pracujemy z inwestorami z Czech, Węgier, coraz aktywniejsi są inwestorzy z Litwy. Generalnie w Europie w obecnej sytuacji dominuje lokalny europejski kapitał, rodzimy w danych krajach. Niestety, w Polsce kapitału instytucjonalnego praktycznie nie ma. Inwestorzy z Czech, Węgier czy Litwy mają być może trochę inne podejście niż inwestorzy z Europy Zachodniej: to znaczy w obecnej sytuacji zauważyli dość znaczącą szansę. O ile stopy procentowe w najbliższych miesiącach pewnie wzrosną, o tyle po tych zwyżkach spodziewamy się spadku i stabilizacji. Ci inwestorzy wychodzą z założenia, że ponieważ nastąpi spadek, a później nastąpi stabilizacja w długim okresie, to taniej niż dzisiaj nie będzie, a ten moment jest naprawdę świetną okazją, żeby zabezpieczać bardzo dobre nieruchomości. Konkurencja na tym rynku jest w dodatku bardzo ograniczona, bo nie ma tych graczy z Europy Zachodniej.

W takich momentach jak teraz mówi się o inwestorach oportunistycznych, szukających okazji. Koszty obsługi długu mocno wzrosły – czy w Polsce jest dużo nieruchomości, których właściciele są pod presją?

Jest dużo graczy, którzy szukają okazji, jest sporo graczy oportunistycznych, ale nie widzimy wielu wymuszonych sprzedaży, wynikających właśnie z presji długu. Sytuacje, że bank wymusza jakąś sprzedaż, bo właściciele mają problemy z finansowaniem, są pojedyncze. Cały czas na rynku mamy rozbieżność w oczekiwaniach sprzedających i kupujących – to się przekłada na brak płynności. Oportunistycznym inwestorom jest dość ciężko znaleźć tu odpowiednie aktywa.

Z tych 651 mln euro zainwestowanych w Polsce w I kwartale większość, bo 401 mln zł, przypadło na magazyny, 134 mln na nieruchomości handlowe, a 116 mln – biura. W 2022 r. były duże oczekiwania, że inwestorzy z rynku PRS, czyli najmu instytucjonalnego mieszkań, wzmocnią aktywność w Polsce – szczególnie kiedy mocno zmniejszył się popyt nabywców indywidualnych. Jednak tak się nie stało...

W przypadku każdego z wymienionych sektorów widzimy bardzo mocne fundamenty pod kątem najmu.

Jeżeli chodzi o PRS, to popyt konsumentów na mieszkania na wynajem jest bardzo wysoki, zwiększył się jeszcze bardziej po rosyjskiej agresji na Ukrainę. Strona popytowa jest zatem silna, co skutkuje wzrostem czynszów.

Jeżeli jednak chodzi o stronę inwestycyjną, to kluczowe tutaj jest to, że czynsze są w złotym, jak i finansowanie jest w złotym – w tej chwili dla każdego inwestora finansowanie jest po prostu drogie. Fundusze chcą wchodzić na nasz rynek PRS ze względu na wspomniane mocne fundamenty, jednak koszt finansowy sprawia, że kalkulacje się inwestorom nie spinają. Do tego dochodzi fakt, że o ile w 2022 r. był taki moment, że zakupy nabywców indywidualnych mocno się zmniejszyły, o tyle obecnie sprzedaż detaliczna deweloperów się odbudowuje.

Nie jest tak, że do transakcji PRS w ogóle nie dochodzi, w kilku takich transakcjach uczestniczyliśmy – ale to przypadki, gdzie inwestor korzysta tylko i wyłącznie z equity, a nie długu bankowego, który jest po prostu drogi. Transakcje zatem się dzieją, ale nie jest to duża skala.

CV

Przemysław Łachmaniuk z firmą doradczą CBRE jest związany od 2017 r., kiedy to dołączył na stanowisko dyrektora w dziale rynków kapitałowych. Odpowiada za reprezentowanie właścicieli/funduszy inwestycyjnych przy transakcjach sprzedaży/zakupu nieruchomości i rozwój biznesu. W dziale rynków kapitałowych CBRE pracował już w latach 2005–2010, związany był też z Deutsche Asset Management, PKO TFI i IVG. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie i Sheffield Hallam University.