Wojciech Matysiak, PKO BP: Najpierw korekta, potem powrót trendu

Nie tylko my widzimy przesłanki spadku cen mieszkań. Korekta może potrwać dwa lata, około 2025 r. znów będą przeważać czynniki przemawiające za wzrostem cen – mówi Wojciech Matysiak, kierownik działu analiz nieruchomości w PKO BP.

Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spada, popyt na kredyty hipoteczne pogłębia dno. W ostatnim raporcie napisaliście, że spodziewacie się spadku cen lokali, który może potrwać od około półtora roku do dwóch lat, rzędu 5 proc. Jakie są przesłanki?

Wydaje mi się, że jesteśmy na szczycie, na górce cenowej. Nie ma jeszcze danych NBP, które są naszym punktem odniesienia, ale według naszych szacunków w sześciu największych miastach w II kwartale mieszkania podrożały o 0,3 proc. kwartał do kwartału, czyli bardzo delikatnie względem dynamicznych zwyżek notowanych na przełomie roku 2021 i 2022. Od II połowy tego roku spodziewamy się spadków cen, bo mocno spadł popyt na kredyty i mieszkania, a zakupy gotówkowe tego nie zrekompensują. Popyt jest zatem bardzo słaby.

Podaż co prawda trochę kulała przez okres boomu, mieliśmy niedobory w dużych miastach, ale deweloperzy coraz śmielej inwestowali, szczególnie poza największymi aglomeracjami.

Kolejny czynnik to ceny materiałów. Po rosyjskiej agresji na Ukrainę mieliśmy silne zwyżki, ale na rynkach surowcowych widzimy już korektę. Firmy mają podwyższone stany magazynowe i chęć, by to redukować, co też wiąże się z raczej obniżkami cen. Oceniam, że na rynkach surowcowych będziemy mieli dłuższy trend spadkowy – m.in. w związku z oczekiwaniami recesji w światowej gospodarce, z działaniami głównych banków centralnych, podwyżkami stóp procentowych przez Fed i EBC. To będzie determinowało spadek cen materiałów budowlanych, a co za tym idzie – kosztów realizacji nowych projektów mieszkaniowych. To pozwoli deweloperom na oferowanie niższych cen, tak by klienci mogli sobie pozwolić na zakup przy obniżonej zdolności kredytowej. Jeżeli tylko będzie taka możliwość, deweloperzy będą obniżać ceny – to oczywiście nie nastąpi z dnia na dzień, będzie to proces stopniowy, potrwa naszym zdaniem do dwóch lat.

A co potem?

Niższy popyt i wciąż wysokie koszty budowy powodują, że deweloperzy nie rozpoczynają nowych inwestycji, a więc za dwa lata znowu będzie luka podażowa. Spodziewam się, że wobec dezinflacyjnych tendencji, które od pewnego czasu obserwujemy, będziemy obserwowali spadek inflacji cen konsumenckich i RPP obniży stopy procentowe w 2023 r. Pytanie tylko, czy bliżej początku roku, czy może w połowie. To oczywiście może ożywić popyt na mieszkania gdzieś w II połowie przyszłego roku, w 2024 r. Większej aktywności strony popytowej i podażowej rynku mieszkaniowego spodziewałbym się w 2024 r., natomiast od 2025 r. powrotu wieloletniego wzrostowego trendu cen mieszkań.

Topowi deweloperzy zarzekają się, że nie będą obniżać cen, najwyżej sprzedadzą mniej. Czy może być tak, że w dużych miastach faktycznie sytuacja może być inna niż w mniejszych, gdzie działają mniejsi gracze, którzy nie mają takiego zaplecza finansowego?

Faktycznie, spodziewałbym się, że większe spadki cen będą w tych mniejszych miejscowościach. W największych miastach jest ograniczenie podaży w postaci niedoboru gruntów, a popyt podtrzymywany jest zakupami inwestycyjnymi – bo rynek najmu jest tam mocny. W mniejszych miejscowościach ograniczenia podaży nie ma, nie ma silnego rynku najmu, a popyt tam też się zmniejszył – więc presja na obniżkę cen może być większa.

Sytuacja na rynku najmu jest dobra, wzmocniona napływem uchodźców z Ukrainy. Deweloperzy deklarują, że udział zakupów gotówkowych to nawet 70–80 proc. Jak znaczny jest jeszcze potencjał tej grupy nabywców, mając na uwadze choćby poprawę ofert lokat bankowych czy obligacji skarbowych?

Myślę, że ten potencjał jest już niewielki, już nie ma takiej motywacji, by lokować pieniądze w mieszkaniach. Rentowność najmu co prawda wzrosła do 6–7 proc., ale stawki depozytowe są równie atrakcyjne i przede wszystkim nie ma ryzyka. Sytuacja jest inna niż w 2021 r., kiedy oprocentowanie lokat było blisko 0 proc., a najem dawał 5 proc.

Trudno też spodziewać się zakupów spekulacyjnych z horyzontem krótkoterminowym, bo nie tylko my mówimy, że są przesłanki do korekty cen.

Czy PRS, czyli instytucjonalny najem mieszkań, będzie wsparciem dla deweloperów? Fundusze mogą mieć obiekcje do lokowania w Polsce – bo wojna w Ukrainie, bo wyższe koszty finansowania, bo niestabilny kurs walut.

Myślę, że fundusze mogą starać się wykorzystać sytuację, większą siłę negocjacyjną, ale z drugiej strony jest podwyższone ryzyko geopolityczne, finansowe i kursowe. Pytanie, czy obecna sytuacja na rynku powoduje, że deweloperzy będą na tyle postawieni pod ścianą, żeby udzielać dużego dyskonta. PRS to specyficzny produkt, inwestorzy szukają mieszkań przede wszystkim w bardzo dobrych lokalizacjach w centrach dużych miast. Deweloperzy z taką ofertą nie muszą mieć wcale problemów z popytem detalicznym, a więc dalej mogą nie być skłonni do udzielania dużych rabatów. Spodziewałbym się ożywienia transakcji z inwestorami PRS w kolejnych latach, kiedy sytuacja geopolityczna się ustabilizuje. Przed Polską są bardzo dobre perspektywy długoterminowe wzrostu gospodarczego.