REAS: mieszkaniówka zaczyna hamować

W I kwartale 2018 r. sprzedaż lokali wciąż była wysoka, ale wyraźnie obniżyła się podaż. Eksperci prognozują trzy lata spadków sprzedaży.

Według szacunków firmy REAS w I kwartale br. w sześciu głównych aglomeracjach Polski deweloperzy sprzedali 18,4 tys. mieszkań, czyli o 1,1 proc. mniej niż rok wcześniej i 2,5 proc. mniej niż w rekordowym jak dotąd IV kwartale ub.r. – wtedy nabywców znalazło 18,9 tys. lokali.

Notowani na GPW i Catalyst deweloperzy na tle szerokiego rynku wypadli więc lepiej jako grupa, zwiększając sprzedaż o 5,1 proc., do 7,71 tys. mieszkań. Poszczególne spółki osiągnęły jednak bardzo zróżnicowane rezultaty. 12 raportowało zwyżki rzędu 5–80 proc., a rekordzista, Lokum Deweloper – 160 proc. Pięć spółek miało sprzedaż o 2,5–30 proc. słabszą niż rok wcześniej.

Schładzanie po rekordzie

Eksperci REAS podkreślają, że w I kwartale br. koniunktura wciąż sprzyjała, niskie stopy zachęcały do przenoszenia pieniędzy z depozytów bankowych na rynek nieruchomości na wynajem – mimo zwyżek cen lokali.

Jednak o ile sprzedaż mieszkań była wciąż bardzo wysoka, o tyle bardzo wyraźnie obniżyła się podaż. Do sprzedaży deweloperzy wprowadzili 14,9 tys. lokali wobec 16 tys. rok wcześniej. Na koniec marca w ofercie było 44,7 tys. lokali – pierwszy raz od II kwartału 2014 r. wartość ta spadła poniżej progu 45 tys.

Na poszczególnych rynkach sytuacja jest różna, w Krakowie i Warszawie oferta skurczyła się rok do roku o odpowiednio 34 i 17 proc., ale już w Łodzi wzrosła o 42 proc. Popyt i podaż są wciąż ze sobą sprzężone – w aglomeracjach, gdzie podaż rosła, zwiększała się także sprzedaż, i na odwrót.

Ceny najmocniej wzrosły w Trójmieście i Warszawie – o odpowiednio 16 i 11 proc., w pozostałych czterech aglomeracjach o 5–9 proc. Analitycy REAS wskazują, że z jednej strony zwyżka to efekt wzrostu kosztów realizacji, ale z drugiej spadającego udziału lokali z segmentu popularnego. Niemniej wzrost cen – i to dynamiczniejszy – jest nieunikniony z uwagi na wspomniane coraz droższe wykonawstwo i grunty. Pytanie, przy jakim poziomie ceny zaczną mieć wpływ na schłodzenie popytu. Jak wskazują eksperci, deweloperzy mogą świadomie zmniejszać skalę oferty i spowalniać sprzedaż, by móc podnosić ceny w ramach kolejnych etapów inwestycji.

Foto: GG Parkiet

REAS szacuje, że w 2017 r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski deweloperzy ustanowili rekord, sprzedając 72,7 tys. mieszkań, o 17 proc. więcej niż rok wcześniej. W poprzednich trzech latach sprzedaż rosła w tempie po 20 proc. Co dalej? Organizacja pokusiła się o nakreślenie scenariusza na lata 2018–2020 dla trzech aglomeracji: warszawskiej, trójmiejskiej i wrocławskiej. Zakłada on spadek sprzedaży w tym okresie do poziomu o około 40 proc. niższego niż uzyskany w 2017 r.

Duży może więcej

W 2017 r. związani z rynkiem kapitałowym deweloperzy znaleźli nabywców na 30,3 tys. lokali, o 19 proc. więcej niż rok wcześniej. Biorąc pod uwagę zapowiedzi zarządów, w tym roku należy się spodziewać stabilizacji. Na poziomie poszczególnych spółek oczekiwania są zróżnicowane, część graczy nawet mimo wysokiej bazy liczy na ustanowienie nowych rekordów.

Największe podmioty dysponują zgromadzonymi odpowiednio wcześniej bankami ziemi, pozwalającymi na utrzymanie tempa sprzedaży i obronę marż w perspektywie najbliższych lat. Dzięki temu mają szansę zyskiwać udział w rynku kosztem mniejszych konkurentów.