Słono zapłacisz za życie na starówce

Ceny mieszkań na Starym Mieście przyprawiają o zawrót głowy. Chętnych nie brakuje.

Ile kosztują mieszkania na starówkach miast, sprawdził urban.one, serwis do wyceny nieruchomości. – Wyjątkowe na tej liście, i to z kilku powodów, jest warszawskie Stare Miasto – mówi Barbara Bugaj, analityk urban.one. – Stołeczna starówka, prawie całkowicie zniszczona w czasie drugiej wojny światowej, została starannie odbudowana. Wysiłek został doceniony przez agencję UNESCO, która wpisała ją na Listę Światowego Dziedzictwa. Warszawską Starówkę doceniają też kupujący mieszkania, więc ceny są bardzo wysokie.

Dla inwestora

Aby kupić lokal na stołecznym Starym Mieście, trzeba zapłacić średnio ponad 12 tys. zł za mkw. Dla porównania, przeciętna cena transakcyjna mkw. mieszkań liczona dla całej stolicy to niespełna 7,9 tys. zł. Za 63,8-metrowy lokal przy ul. Brzozowej na starówce, z widokiem na Wisłę, klient zapłacił 1 mln zł, czyli 15,6 tys. zł za metr.

39-metrowy lokal na stołecznym Starym Mieście kosztuje 19,4 tys. zł za mkw

Archiwum

Wrażenie robią także ceny na Starym Mieście w Krakowie. – Metr mieszkania pod Wawelem kosztuje średnio 10,3 tys. zł. To o 3,6 tys. zł więcej niż przeciętna cena w Krakowie – podkreśla Barbara Bugaj. – Krakowskie Stare Miasto okazało się najbardziej niedostępne dla kupujących. Metr lokalu kosztuje o 54 proc. więcej niż miejska średnia – podkreśla. I podaje przykład jednej z rekordowych transakcji z 2017 r. Za 127-metrowe mieszkanie przy ul. św. Marka nowy właściciel zapłacił 1,05 mln zł.

– Na trzecim stopniu podium znalazło się Główne Miasto w Gdańsku. To tam, a nie na położonym na północ Starym Mieście, znajdują się najbardziej znane gdańskie zabytki – Dwór Artusa, fontanna Neptuna, Żuraw – opowiada Barbara Bugaj. – Metr mieszkania tuż nad Motławą to średni koszt 9,1 tys. zł. Najdroższa okazała się ul. Mariacka. Za mieszkanie o powierzchni 17,5 mkw. w kamienicy położonej kilkadziesiąt metrów od bazyliki Mariackiej zapłacono aż 330 tys. zł, czyli ponad 19 tys. zł za metr.

Kamil Zduńczyk, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Gdańsk-Śródmieście, zwraca uwagę, że oferta mieszkań na gdańskiej starówce nie jest zbyt duża. – A takie mieszkania, ze względu na położenie i świetną komunikację, są łakomym kąskiem dla inwestorów chcących zarabiać na najmie krótkoterminowym – mówi. – To ciekawa alternatywa dla hoteli. Tego typu mieszkania są rzadziej kupowane dla siebie – dodaje. I podkreśla, że ceny lokali, które dochodzą do 13 tys. zł za metr, nikogo w Trójmieście nie dziwią.

Dobro rodowe

– Jeżeli chcielibyśmy zamieszkać na starówce, a nasz portfel nie jest tak zasobny, by pozwolić sobie na lokal w trzech najdroższych miastach, interesującym wyborem może się okazać Stare Miasto we Wrocławiu – mówi Barbara Bugaj. – Metr mieszkania kosztuje tam przeciętnie 7,7 tys. zł. Na wrocławskim Starym Mieście nie wszystkie kamienice zostały odtworzone po drugiej wojnie światowej. Zostało więc miejsce dla modernistycznych i postmodernistycznych budynków, nieobecnych na starówkach w innych miastach. To właśnie jeden z nowszych budynków, położony przy ul. Krawieckiej 3, vis a vis Galerii Dominikańskiej, był najdroższym adresem wrocławskiego Starego Miasta w 2017 r. Cena to 12,4 tys. zł za mkw.

Podobnie jest na Starym Mieście w Poznaniu. – Tam też nadal powstają nowe, nie do końca przystające do charakteru okolicy budynki – zauważa Barbara Bugaj. – To właśnie w Poznaniu odnotowaliśmy najmniejszą różnicę między przeciętną ceną mieszkań na starówce (6,7 tys. zł za mkw.) a średnią dla miasta (5,9 tys. zł). W 2017 r. najwięcej kosztowało mieszkanie właśnie w nowo powstałym budynku przy ul. Wenecjańskiej 8. Za metr lokalu kupujący zapłacił ponad 11,7 tys. zł – podaje.

Ekspertka urban.one komentuje, że bardzo wysokie ceny mieszkań na starówkach można wytłumaczyć przede wszystkim wysoką rangą tych miejsc. – Bardzo trudno znaleźć tam grunt pod nowe inwestycje, więc deweloperzy inwestują raczej w rewitalizację kamienic, a wtedy nie tworzą zwykłych mieszkań, lecz ekskluzywne apartamenty – mówi. – Do prestiżowej lokalizacji dołącza więc jeszcze wysoki standard mieszkań. Stąd oszałamiające na tle miejskich średnich ceny.

Z kolei Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group, zauważa, że mieszkania w okolicach zabytkowych centrów miast są rzadko wystawiane na sprzedaż. – Zwykle właściciele są z nimi związani emocjonalnie i traktują je jak rodowe dobra. Takie nieruchomości są też bardzo dobrą inwestycją – wyjaśnia. – Lokale na starówkach cieszą się dużym zainteresowaniem turystów, którzy za pobyt w historycznym centrum Warszawy, Krakowa czy Wrocławia są w stanie zapłacić kilkaset złotych za dobę. Dlatego zdecydowana większość kupujących to inwestorzy szukający możliwości zdywersyfikowania portfela nieruchomości.

Dodaje, że zainteresowaniem inwestorów cieszą się także całe staromiejskie kamienice. – Za nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach są w stanie zapłacić znacznie więcej niż za podobne obiekty w innych częściach miasta – podkreśla Renata Cimaszewska. – Przykładem może być kamienica przy Rynku w Kazimierzu Dolnym, która osiągnęła cenę 5,5 mln zł. Inwestor musi się jeszcze liczyć z dodatkowymi kosztami. Niezbędne prace remontowo-adaptacyjne są szacowane na 10 mln zł. Dla porównania, za 6 mln zł był oferowany gotowy hotel w zabytkowym spichlerzu, ale położony w znacznie mniej atrakcyjnym miejscu, bo 1500 metrów od Rynku.