Włoskie domy, mieszkania i winnice kuszą klientów z Polski

Apartament we Włoszech kupimy już poniżej 100 tys. euro. Na willę trzeba mieć co najmniej 500 tys. euro.

Polacy coraz częściej kupują nieruchomości we Włoszech. – Wybieramy ten kraj ze względu na bliską odległość, pogodę, kuchnię, plaże – mówi Grzegorz Wojciechowski z firmy Calacosta Home in the Sun. – Poziom zakupów nie jest jeszcze porównywalny z Hiszpanią, ale i Włochy mają w Polsce wielu miłośników.

Opinię podziela Aldona Leszczyńska-Mikulska, radca prawny z kancelarii GWW, która doradza w transakcjach za granicą. – Liczba Polaków inwestujących na włoskim rynku nieruchomości, jak wszędzie indziej w południowej Europie, wciąż rośnie – podkreśla.

Letnie rezydencje

– Włoski rynek nieruchomości jest otwarty zarówno dla obcokrajowców z większymi budżetami, których plany inwestycyjne koncentrują się na pięknych domach, np. na wzgórzach Toskanii, jak i dla tych, którzy kupują tańsze apartamenty, m.in. wzdłuż wybrzeża Adriatyku od Lignano Sabbiadoro do Rimini – mówi Aldona Leszczyńska-Mikulska. – Toskania cieszy się niezmiennie dużym powodzeniem, jeśli chodzi o imponujące kamienne wille otoczone wzgórzami i winnicami z widokiem na wiejski krajobraz. Dotyczy to także regionów Emilia-Romania, Wenecja Euganejska, Marche i Abruzja. Jeżeli kupujemy nieruchomości w celach inwestycyjnych, np. na wynajem, wówczas kierujemy się w stronę większych miast uniwersyteckich, takich jak Rzym, Mediolan, Florencja, Bolonia i Padwa.

Tomasz Piejak, aplikant adwokacki z kancelarii GWW, dodaje, że ci, którzy traktują kupno nieruchomości jako czystą inwestycję, najczęściej decydują się na mieszkania dla studentów i osób szukających lokalu z przyczyn zawodowych. – Miłośnicy wypoczynku wybierają domy otoczone winnicami i ogrodami lub te w okolicach alpejskich ośrodków narciarskich – mówi.

Klienci firmy Calacosta Home in the Sun najchętniej kupują apartamenty w nadmorskich miejscowościach. Na drugim miejscu, jak mówi Grzegorz Wojciechowski, są piękne wille. – Najczęściej poszukiwane są nieruchomości w rejonie Liguria. Klienci szukają tam apartamentów blisko plaży, najlepiej z widokiem na morze – opowiada. – Na tej części wybrzeża znajduje się wiele uroczych miasteczek, w których można znaleźć wspaniałe, klimatyczne nieruchomości. Druga grupa klientów poszukuje nieruchomości w idyllicznych krajobrazach Toskanii. Tutaj możemy kupić piękne klasyczne wille, duże wiejskie posiadłości lub stać się właścicielem włoskiej winnicy.

Coraz bardziej popularne są też włoskie jeziora. – Największe zainteresowanie zawsze budzi Como, gdzie swoje letnie rezydencje ma wiele gwiazd kina oraz jezioro Garda, znane jako mekka kolarstwa górskiego, windsurfingu i kitesurfingu. Klienci najczęściej poszukują tam nowoczesnych willi z basenem, pięknym widokiem na jezioro i góry – mówi Wojciechowski. – Apartamenty w popularnych miejscowościach można kupić już poniżej 100 tys. euro. Aby się stać właścicielem pięknej willi, trzeba mieć minimum 500 tys. euro.

Aldona Leszczyńska-Mikulska podkreśla, że ceny nieruchomości we Włoszech różnią się znacząco w zależności od lokalizacji i jakości. – Za apartament w Rimini przy brzegu Adriatyku zapłacimy w 200–400 tys. euro – podaje. – Im dalej od morza, tym ceny są niższe. Nietrudno znaleźć coś przyzwoitego już za 130 tys. euro. Z kolei za kamienną wiejską willę w Castellina in Chianti w Toskanii zapłacimy przynajmniej 1 mln euro. Ceny standardowo wyposażonych mieszkań w centrum Padwy zaczynają się od 130 tys. euro. Porównywalne mieszkania w Rzymie czy Mediolanie są już nieco droższe.

Obcokrajowcy, jak podkreśla Tomasz Piejak, mogą bez przeszkód ubiegać się o kredyt we włoskich bankach, dzięki któremu można sfinansować 60–70 proc. wartości nieruchomości.

Eksperci GWW podają, że kupując nieruchomość od dewelopera, zapłacimy 10 proc. VAT. – Gdy mieszkanie lub dom jest naszym głównym miejscem zamieszkania, VAT wynosi 4 proc. W przypadku luksusowych willi stawka wzrasta do 22 proc. – podaje Tomasz Piejak. – Zawierając transakcję na rynku wtórnym, zamiast VAT zapłacimy podatek w wysokości 9 proc. ceny sprzedaży bądź 2 proc. w przypadku nieruchomości będącej głównym miejscem zamieszkania. Trzeba też pamiętać o rocznym podatku od nieruchomości, który jest ustalany przez lokalne władze. Jego wysokość zależy od powierzchni i wartości katastralnej nieruchomości. Maksymalne roczne opłaty wynoszą zwykle 2–3 tys. euro. Do tego dochodzą opłaty notarialne. To 3–5 tys. euro w zależności od wartości transakcji.

Inwestycja na długo

– Niestety, ceny na włoskim rynku nieruchomości stale spadają i nic nie wskazuje, że trend ten zmieni się w najbliższej przyszłości – zauważa Tomasz Piejak. – Dlatego to nie jest szczególnie dobry czas na sprzedaż. Jeżeli planujemy kupić nieruchomość wyłącznie w celu jej sprzedaży, nie powinniśmy się spodziewać dużych zysków. Włoski rynek sprzyja tym, którzy liczą na długoterminową inwestycję lub po prostu chcą się sami cieszyć śródziemnomorskim życiem – podkreśla.

Inwestując w nieruchomość na wynajem, można uzyskać 4–6-proc. stopę zwrotu. Tak wynika z analiz firmy Calacosta Home in the Sun. – Im bliżej plaży, im lepszy widok z tarasu, tym stopa zwrotu wyższa – wyjaśnia Wojciechowski.

Decydując się na wynajem włoskiej nieruchomości, musimy się liczyć z zapłatą podatku dochodowego. – Płacimy go od 95 proc. czynszu otrzymanego w danym roku bez możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty uzyskania przychodu – wyjaśnia Tomasz Piejak. – Progresywna stawka wynosi od 23 do 43 proc. Jest również możliwy wybór opodatkowania stawką liniową 21 proc. Wówczas opodatkowaniu podlega 100 proc. przychodu bez możliwości obniżenia o koszty. Dodatkowo, za zgłoszenie faktu wynajmowania nieruchomości w urzędzie skarbowym zapłacimy opłatę wynoszącą 2 proc. czynszu, który dostaniemy w czasie obowiązywania umowy.

Aldona Leszczyńska-Mikulska przypomina, że jako obywatele UE możemy kupować nieruchomości we Włoszech bez dodatkowych pozwoleń, na takich samych warunkach jak obywatele tego państwa. – Przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji konieczne jest uzyskanie włoskiego numeru identyfikacji podatkowej (wł. codice fiscale) – mówi. – Podobnie jak w Polsce umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego. Na włoskich notariuszach spoczywa wiele obowiązków. Są zobligowani m.in. do sprawdzenia informacji o nieruchomości w rejestrze gruntów i upewnienia się, że nie jest ona obciążona np. hipoteką, długami lub innymi ograniczeniami wpływającymi na rozporządzanie nią.

Alessandro Polettini, adwokat z włoskiej kancelarii Legalitax, radzi, by zatroszczyć się także o ekspertyzę dotyczącą zagrożeń sejsmicznych. – Ze względu na ostatnie trzęsienia ziemi w niektórych regionach Włoch wprowadzono bardziej restrykcyjne przepisy prawa budowlanego – wyjaśnia Alessandro Polettini. – Dotyczą one budowy nowych budynków, ale muszą być przestrzegane także w wypadku remontów i modyfikacji istniejących nieruchomości – podkreśla. Dodaje, że sprzedaż nieruchomości podlega włoskiemu prawu cywilnemu i podatkowemu, a wszystkie dokumenty są sporządzane po włosku. – Warto zadbać o pomoc tłumacza, prawnika albo doradcy, którzy zatroszczą się o bezpieczeństwo transakcji, w szczególności przed złożeniem jakichkolwiek oświadczeń i wpłaceniem zaliczek na poczet sprzedaży – radzi Polettini. – Na pozór niewielkie różnice między polskim a włoskim prawem mogą nas sporo kosztować.