Czynsze nie nadążają za cenami

Spada rentowność inwestycji w lokale. Nadal jednak na mieszkaniach można zarobić więcej niż na lokatach.

Mieszkania są coraz droższe. Z raportu agencji Metrohouse wynika, że w ciągu roku ceny poszły w górę we wszystkich miastach. W Warszawie za mkw. lokalu płacimy dziś więcej niż przed rokiem o 9 proc. Średnia transakcyjna cena mkw. mieszkania w stolicy to niespełna 8,4 tys. zł. W Gdańsku jest drożej niemal o 18 proc. (ponad 6,5 tys. zł za mkw.), w Krakowie – prawie o 10 proc. (ponad 7 tys. zł), a w Poznaniu – o niespełna 13 proc. (niemal 6 tys. zł). We Wrocławiu przeciętne ceny transakcji podskoczyły o 5,8 proc., do ponad 6 tys. zł za mkw. mieszkania.

Lepiej niż na lokacie

Rosnące ceny na razie nie zniechęcają inwestorów. Rynek najmu powiększa się z miesiąca na miesiąc. Wzrost cen doprowadził jednak do spadku rentowności inwestycji, na co zwracają uwagę analitycy portalu Domiporta.pl i firmy Home Broker. W Gdańsku w ciągu dwóch miesięcy przeciętna rentowność najmu spadła z niespełna 7 proc. do 6,4 proc. W Łodzi – z 5,5 do 4,6 proc. Nieco mniej niż kilka miesięcy temu, bo 5,5 proc., zarobimy też w Warszawie i we Wrocławiu (5,2 proc.).

Z analiz portalu Domiporta.pl wynika, że kawalerkę w Warszawie wynajmiemy średnio za 1,8–2,2 tys. zł miesięcznie, dwa pokoje za 2–2,3 tys. zł. W Krakowie jest to odpowiednio 900 zł – 1,2 tys. zł (kawalerka) i 1,1–1,5 tys. zł (dwa pokoje), w Poznaniu – 700 zł –1 tys. zł i 1,2–1,3 tys. zł, a w Gdańsku – 1,3–1,6 i 1,5–1,7 tys. zł. – Czynsze nie nadążają za rosnącymi cenami nieruchomości – ocenia Marcin Krasoń z Home Brokera. – Właściciele mieszkań boją się zbytnio podnosić stawki w obawie o znalezienie najemców – zauważa. Inwestycja w lokal na wynajem wciąż jest jednak dużo bardziej atrakcyjna niż bankowe lokaty.

– Na niektórych dobrze zlokalizowanych osiedlach w największych miastach ponad połowa mieszkań trafia od razu na rynek najmu – mówi Bartłomiej Baranowski z Domiporty.pl. – Nierzadko jest to najem krótkoterminowy – dodaje.

I podkreśla, że rosnąca oferta mieszkań na wynajem nie oznacza, że czynsze nagle spadną, ale na pewno daje szansę najemcom na skuteczną negocjację stawek. – Trzeba też pamiętać o programie Mieszkanie+, który ma wprowadzić na rynek tysiące lokali na wynajem – mówi. – Być może tegoroczna jesień będzie ostatnim kwartałem wzrostu czynszów.

Blisko biur i uczelni

Łukasz Strojnowski, doradca z sieciowej agencji Północ Nieruchomości, podkreśla, że planując inwestycję w mieszkania, trzeba być czujnym. – Niskie stopy procentowe, kontrolowana inflacja, dobre parametry gospodarcze wciąż przyciągają inwestorów. Koło się napędza samo. Ale jak długo? – zastanawia się. – Wiele zależy od wysokości stóp procentowych, które na razie nie zachęcają do inwestowania w produkty bankowe. Inwestowanie w nieruchomości będzie jednak wymagać coraz głębszych analiz. Zbliżamy się do momentu, kiedy opłacalność najmu będzie ściśle uzależniona od dobrze dobranych parametrów mieszkania – lokalizacji, ceny transakcyjnej, stanu budynku, wysokości czynszu. Nie każdy zakup będzie opłacalny, biorąc pod uwagę rentowność.

Według Kamila Wrotniaka, dyrektora ds. nieruchomości z firmy Hygge Home, spadki rentowności nie są jeszcze specjalnie zauważalne, a zakup mieszkania na wynajem to wciąż dobry biznes. – Mamy najgorętszy okres w branży związany z rozpoczynającym się wkrótce rokiem akademickim. Ewentualne obniżki stawek najmu dotyczą tylko mieszkań, które są drogie, w kiepskiej lokalizacji lub ich właściciele nie dostosowali standardu do zwiększających się wymagań najemców – ocenia. – Nieremontowane od kilkudziesięciu lat mieszkania nie są już atrakcyjne dla studentów. Lokale po generalnym remoncie, blisko uczelni, nawet nie pojawiają się w internecie, a inwestor nie obawia się, że lokal będzie stał pusty.

Według Wrotniaka najpewniejszą inwestycją są mieszkania w najlepszych lokalizacjach, blisko centrów miast, uczelni albo dużych skupisk biurowców. Ogromną popularność zyskują lokale z rynku premium, które mimo ogromnych cen bez problemu znajdują nabywców, m.in. wśród obcokrajowców.

Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, ocenia, że teza o spadku rentowności najmu jest bardzo śmiała. – Zakup nieruchomości na wynajem jest wciąż bardzo dobrą lokatą kapitału i dobrym źródłem dodatkowych przychodów. Dla niektórych inwestorów nawet jednym z głównych źródeł dochodu – podkreśla. – Najem będzie rozsądnym rozwiązaniem, jeśli wybierzemy duże miasta oferujące wiele miejsc pracy (Warszawa, Poznań, Wrocław), duże ośrodki akademickie (Warszawa, Kraków, Toruń) lub miejscowości czysto turystyczne. Przy dobrze dopasowanej strategii inwestycja powinna się zwrócić po 15 latach, a niekiedy nawet wcześniej.