Bańka w Warszawie mało realna

WYWIAD | MACIEJ SKOCZEK z analitykiem UBS Global Wealth Management rozmawia Adam Roguski

Według najnowszej edycji UBS Global Real Estate Bubble Index w 19 z 24 analizowanych miast na całym świecie mamy do czynienia z przewartościowaniem rynku mieszkaniowego, w tym w siedmiu przypadkach można mówić o ryzyku bańki. W Polsce, której nie ma w zestawieniu, też można często usłyszeć o rosnącym balonie. Czy słusznie?

Na początku wyjaśnijmy, dlaczego w raporcie nie ma żadnego polskiego miasta. Problemem jest relatywnie krótki okres, za jaki dostępne są dane. W przypadku cen mieszkań w Warszawie sięgają one 2005 r., a to z naszej perspektywy za krótko, by przeprowadzić taką analizę, jak dla innych miast w raporcie. Nie możemy np. porównać, jak nabrzmiewała bańka, która pękła w Warszawie ponad dekadę temu, z aktualną sytuacją. Mam nadzieję, że w przyszłości polska stolica dołączy do naszych analiz.

Moim zdaniem bieżąca sytuacja w Warszawie nie jest tak bardzo napięta, ciągle jest potencjał, by ceny rosły – z kilku powodów.

Jakich?

Jeśli popatrzymy na ceny mieszkań nominalnie, to są porównywalne ze szczytem z ostatniej hossy. Jednak korygując o inflację, jesteśmy nieco niżej niż wtedy.

Ceny rosną, bo utrzymuje się wysoki popyt. Polska gospodarka rozwija się, w Warszawie przybywa miejsc pracy, zarobki rosną i kupcy mieszkań są gotowi płacić te coraz wyższe ceny. Stopy procentowe są rekordowo niskie, co przekłada się na relatywnie atrakcyjne oprocentowanie kredytów. Kredyty są tańsze niż dekadę temu. Jednak inna jest polityka banków – teraz nie dostaniemy pożyczki na ponad 100 proc. wartości nieruchomości, potrzebny jest wkład własny.

Niskie stopy procentowe napędzają także zakupy inwestycyjne mieszkań. Inwestorzy zauważyli, że zakup lokum na wynajem może być całkiem dobrym biznesem. Stopa zwrotu około 5–6 proc. przed inflacją to dobry wynik. Warszawski rynek mieszkaniowy wygląda tym samym atrakcyjnie także dla inwestorów zagranicznych. Zwłaszcza że złoty jest słaby.

Dobrze wygląda także współczynnik ceny do zarobków. Gdyby w Warszawie dobrze wykwalifikowany pracownik przeznaczał całość wynagrodzenia na spłatę zakupu mieszkania, zajęłoby to według statystyk NBP około 5,5 roku, co jest bardzo dobrą wartością na tle innych miast. W Paryżu czy Londynie trwałoby to trzy razy dłużej.

Zatem bańki w Warszawie nie ma, ale jak długo jeszcze ceny mogą rosnąć?

Z racji czynników, o których mówiłem wcześniej, w perspektywie najbliższych kilku kwartałów ryzyko nagłego, mocnego spadku cen jest niskie. Spodziewamy się w Polsce lekkiego spowolnienia gospodarczego w przyszłym i kolejnym roku, gdyby jednak recesja w Europie, na rynkach światowych, okazała się mocna, ryzyko gwałtowniejszego spadku cen byłoby wyższe. Recesja może spowodować odpływ firm, utratę miejsc pracy i spadek zarobków. Na dziś nie widzimy takich czynników, które mogłyby się przełożyć na głęboką recesję.

Jeśli spowolnienie przełoży się tylko na niewielki spadek wzrostu wynagrodzeń, sytuacja może rozejść się po kościach, spadek cen mieszkań nie będzie bardzo gwałtowny.

Jednak w wielu aglomeracjach bańka rośnie w najlepsze. Co spowodowało taką sytuację?

Przegrzanie rynku widać szczególnie na Starym Kontynencie, w strefie euro. Ceny mieszkań mocno wzrosły z powodu bardzo luźnej polityki banku centralnego przy mocnym wzroście gospodarczym. Bank ma trudność, bo eurozona to z jednej strony mocne gospodarki, jak Niemcy i kraje Beneluksu, a z drugiej borykające się z problemami Włochy czy Grecja. Prowadzi to do tego, że w Niemczech stopy procentowe są relatywnie niskie, wręcz za niskie – zatem osoby, które coraz lepiej zarabiają dzięki rosnącej gospodarce, chętnie zaciągają bardzo tanie kredyty.

Z naszych analiz wynika, że aktualnie najbardziej przewartościowanym rynkiem mieszkaniowym na świecie jest Monachium. Także we Frankfurcie, Amsterdamie czy Paryżu tempo wzrostu cen jest takie, że sytuacja zmierza w kierunku ryzyka bańki.

Poza Europą na czerwono świecą jeszcze Toronto, Vancouver i Hongkong.

W tegorocznej edycji indeksu pierwszy raz uwzględniliśmy Madryt, Moskwę i Tel Awiw – wszędzie tam ceny są zawyżone – oraz Dubaj, gdzie nieruchomości są wycenione w przystępnej cenie.

Z kolei w Londynie ryzyko bańki się zmniejszyło...

Jeszcze trzy–cztery lata temu stolica Wielkiej Brytanii była w awangardzie miast zagrożonych bańką. Rynek zaczął stygnąć, kiedy pojawiła się niepewność związana z brexitem. Pojawiły się także zmiany w przepisach dotyczących mieszkań na wynajem, które stały się mniej korzystne podatkowo. Niemniej Londyn wciąż jest w gronie miast mocno przewartościowanych. Proszę zauważyć, że ceny nieruchomości spadły o 10 proc. od szczytu, z punktu widzenia inwestorów zagranicznych atrakcyjności dodaje osłabienie funta. Mieszkania są bowiem o jedną czwartą tańsze niż dwa lata temu.

Maciej Skoczek pracuje w szwajcarskim UBS od ukończenia studiów w 2012 r. Jest analitykiem rynku nieruchomości, współtworzy cykliczny raport mierzący stopień rozgrzania rynku mieszkaniowego w największych miastach na świecie. Studiował na szwajcarskim Uniwersytecie St. Gallen.