Spekulanci i flipperzy walczą o jak największe zyski

Na sprzedaży prawa do budowanego mieszkania można zarobić kilkadziesiąt tys. zł. Zyski dają też lokale do remontu. Okazyjnie kupione po modernizacji można sprzedać i 80 tys. zł drożej.

Mieszkania są coraz droższe. Z danych firmy doradczej JLL wynika, że w Warszawie mkw. lokali budowanych przez deweloperów zdrożał w ciągu roku z ponad 9,4 do 10,4 tys. zł za mkw. (III kwartał 2018 r./III kwartał 2019 r.). W Trójmieście średnie ceny mkw. poszły w górę z niespełna 8,5 do 9,4 tys. zł, w Krakowie z niemal 7,4 do 8,4 tys. zł, a we Wrocławiu – z niemal 7,2 do 8 tys. zł. W Łodzi mkw. nowego lokalu zdrożał z ponad 5,7 do 6,1 tys. zł, a w Poznaniu – z 7,1 do 7,3 tys. zł.

– Jeśli ceny mieszkań w największych miastach rosną w skali roku o kilkanaście procent, to jest to pewna szansa dla osób, które próbują coś ugrać na wzroście bez angażowania dużego kapitału – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse. – Podobnie jak w czasie ostatniej hossy w latach 2006–2008 na rynku pojawiają się chętni do sprzedaży cesji praw do nowo budowanych mieszkań.

Tyle że, jak przypomina Barbara Bugaj, analityk Cenatorium, w poprzednim cyklu na rynku mieszkań ceny rosły z kwartału na kwartał nawet o 20–40 proc. – Zakupy spekulacyjne czy cesje były bardziej popularne. Bieżący cykl jest bardziej racjonalny – zauważa.

Foto: GG Parkiet

Potwierdza to Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Wspominając hossę sprzed 12 lat mówi nawet „o spekulacyjnym balonie nadmuchanym przez zupełny amok ówczesnych uczestników rynku".

Mały wkład, duże ryzyko

Ofert cesji nie brakuje i dziś, ale, jak zastrzega Marcin Jańczuk, nie jest to jeszcze skala z 2007 r. – Wtedy mieliśmy większy wzrost cen przy dość ograniczonej podaży, co powodowało, że cesje cieszyły się powodzeniem – mówi. – Ale i teraz na popularne mieszkanie deweloperskie trzeba czekać nawet dwa lata. Dlatego klienci chętnie kupują cesje, bo mogą mieć lokal na zaawansowanym etapie budowy.

O przewyższającym podaż popycie na mieszkania mówi Michał Klimczak, ekspert Power Invest. Jego zdaniem dziś jest świetny czas dla inwestorów obracających cesjami. A można to robić na kilka sposobów. – Jednym z nich jest zakup mieszkania w budynku, który ma być oddany za rok lub dwa, i natychmiastowa sprzedaż z zyskiem – tłumaczy. – Innym jest zakup na etapie dziury w ziemi i wstrzymanie się ze sprzedażą do czasu oddawania lokalu, gdy ceny wzrosną. Kolejny model to inwestycja w mieszkanie na etapie budowy, wykończenie go i sprzedaż, zanim upłynie termin spłaty – opowiada. Żeby zarabiać na cesjach wystarczy wkład na poziomie 10–20 proc. wartości mieszkania. Tyle płaci się deweloperowi po podpisaniu umowy. Resztę – gdy osiedle będzie gotowe.

Brzmi prosto. Jak jednak mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, spekulacja to zawsze ryzykowna zabawa. – Można dużo zarobić, ale i solidnie utopić, o czym przekonali się ci, którzy kupowali mieszkania na górce w 2008 r., szczególnie jeśli chcieli ugrać jeszcze więcej, zadłużając się we frankach – przypomina. – Część z nich do dziś nie zarobiła. Decydujący się na inwestycję w mieszkanie z myślą o szybkim zarobku, muszą kalkulować ryzyko. Owszem, wszystko wskazuje, ale nikt nie gwarantuje, że dziś jest spokojniej niż w 2007 czy 2008 r. Niewiele osób spodziewa się spektakularnego krachu, ale trzeba pamiętać o ryzyku. Im szybciej mieszkania drożeją, tym spekulowanie bardziej się opłaca, ale też wiąże się z większym ryzykiem, bo zwyżki w szybkim tempie oznaczają możliwość spadków.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, na niekorzyść handlarzy cesjami działają coraz częstsze głosy o spowolnieniu gospodarczym i stabilizacji cen mieszkań. – W latach 2007– 2008 przeświadczenie, że taniej już nie będzie, wydawało się bardziej powszechne, co sprzyjało handlowi cesjami – ocenia. – Odwrócenie koniunktury w 2009 r. było nagłe.

Prajsnar zwraca też uwagę, że dzisiejsza oferta deweloperów jest o wiele większa i bardziej różnorodna niż w czasach poprzedniego boomu i ożywionego handlu cesjami. – Z ostatniego rocznego raportu NBP wynika, że oferta wzrosła proporcjonalnie do wzmożonego popytu – mówi. – Wydaje się, że cesje mogą wzbudzać zainteresowanie głównie w przypadku najbardziej atrakcyjnych inwestycji, które się szybko wyprzedały.

Potwierdza to Jańczuk. – Takie transakcje dają możliwość dość szybkiego zarobku głównie na osiedlach z dobrymi adresami, które są szczególnie narażone na wzrost cen – podkreśla.

Do obrotu cesjami na pewno zachęcają, jak dodaje Prajsnar, roczne podwyżki cen mieszkań o 8–10 proc. – Inwestycja (po opodatkowaniu) powinna dać o wiele wyższy zysk niż najem mieszkań (rentowność netto najmu to 3–5 proc. rocznie) – ocenia. – Handel cesjami wiąże się z większym ryzykiem.

Michał Klimczak podkreśla zaś, że zyski z cesji zależą od wynegocjowanych z deweloperem warunków transakcji i od marży przy odsprzedaży mieszkania. – Średnie zyski zaczynają się od 20 tys. zł. Czasem wystarczy zmienić układ funkcjonalny lokalu, by zwiększyć jego wartość i atrakcyjność względem ofert dewelopera. Inwestorzy często wykupują całe piętra lub mieszkania o konkretnym rozkładzie. Chętni na dany metraż czy rozkład muszą więc do nich trafić, bo u dewelopera takich nie ma.

Sami deweloperzy na cesje patrzą niechętnie. Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal, przyznaje, że były przypadki zakupu mieszkań na etapie dziury w ziemi, kiedy cena jest atrakcyjniejsza, by po czasie oferować cesję z wyższą ceną niż w umowie deweloperskiej. – Co do zasady nie przyzwalamy jednak na takie praktyki i nie udzielamy zgód na cesje – podkreśla.

Perełki na wagę złota

Możliwości zarobku daje też rynek wtórny, na którym działają flipperzy, czyli kupujący mieszkania wymagające remontu. Po odświeżeniu sprzedają je drożej. Na jednym flippie sprawny inwestor jest w stanie zarobić średnio 40 tys. zł. Najlepsze flippy przynoszą dwa razy tyle.

Rentowność takich inwestycji, jak mówi Łukasz Dąbrowski z Power Invest, zależy też od wzrostu cen materiałów i robocizny. – Dla doświadczonych flipperów to wciąż bardzo dobry i dość szybki sposób na zysk – zapewnia. – Biorąc pod uwagę nakład pracy, czasu, pieniędzy, na typowym flippie – 50-metrowym mieszkaniu na popularnym osiedlu – można zarobić 500–1000 zł za mkw. – szacuje.

A Marcin Jańczuk dopowiada, że flippy to dobry interes, jeśli mamy możliwość zakupu mieszkań znacznie poniżej wartości rynkowej. – A z tym jest największy problem – podkreśla. – Sprzedający są coraz bardziej świadomi cen rynkowych, mają narzędzia i wiedzę, która pozwala im dość precyzyjnie wycenić lokal. Perełek inwestycyjnych nie ma zbyt wiele. Pojawiają się, kiedy ktoś musi szybko sprzedać mieszkanie albo nie ma chęci na remont, więc wystawia je po niższej cenie.

Ekspert Metrohouse zwraca też uwagę na liczne grupy i kluby skupiające flipperów, gdzie można zdobywać wiedzę o przetargach czy licytacjach komorniczych.

Klucz do sukcesu to wiedza, gdzie i kiedy szukać mieszkań na flippy. – Okazji na rynku może być więcej w czasach kryzysu – mówi Marcin Krasoń. – Bankruci czy pogrążeni w długach mogą być skłonni do sprzedaży nieruchomości po niskiej cenie. Flipping nie jest jednak łatwym kawałkiem chleba. Trzeba umieć szukać. Czasem można coś tanio kupić na przetargu w agencjach państwowych czy spółkach Skarbu Państwa. Dobry efekt mogą też przynieść samodzielne poszukiwania na osiedlach. Trzeba zwracać uwagę na mało atrakcyjne oferty. W ogłoszeniu nie ma zdjęć zwykle dlatego, że nieruchomość jest zaniedbana. To może być dobry punkt do rozpoczęcia negocjacji w sprawie obniżki.

Szybkość i zdecydowanie chętnym na flippy doradza Jacek Marczyk z Power Invest. – Kupując okazyjnie lokal, mając sprawdzoną ekipę remontową, która zadba o szczegóły wykończenia, możemy skłonić klienta do zakupu nie tylko adresem, ale i wyglądem nieruchomości – mówi.