Tonowanie popytu i niższe tempo wzrostu cen lokali

Rynek mieszkaniowy. Obserwowane przez HRE Think Tank wskaźniki mówią o stabilizacji. Na razie trudno jednoznacznie oceniać, jaki wpływ może mieć koronawirus.

Analitycy HRE Think Tanku oceniają – na podstawie opracowanego przez siebie indeksu – że sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce jest stabilna, a perspektywy na kolejne kwartały są dobre. W tym roku spodziewane jest zmniejszenie tempa wzrostu cen mieszkań.

Bezpieczny przedział

Na koniec 2019 r. wartość indeksu HRE wyniosła 0,69. Eksperci podkreślają, że odczyt w granicach 0,15–0,85 świadczy o zdrowej kondycji rynku. Indeks, którego cokwartalna publikacja ruszyła na początku 2018 r., opiera się na czterech subindeksach: cen nieruchomości (na rynku pierwotnym i wtórnym), sektora bankowego (monitoruje akcję kredytową i zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych względem PKB), gospodarstw domowych (określa relacje cen lokali i wynagrodzeń oraz zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych względem aktywów finansowych) oraz sektora budownictwa (dane o lokalach oddanych, będących w budowie i przygotowaniu).

Wartość indeksu mieści się w bezpiecznym przedziale – między poziomem sygnalizującym zapaść i potrzebę stymulacji a tym alarmującym o przegrzaniu czy narastaniu bańki. Wartość lekko spadła wobec końca III kwartału ub.r., co według HRE Think Tanku ma związek z działaniami banków tonującymi popyt. Co dalej?

Czas na stabilizację

– W bieżącym roku popyt na mieszkania powinien być tonowany, co przełoży się też na hamowanie wzrostu cen – uważa Michał Cebula, prezes HRE Think Tanku. – Powody są proste. Przede wszystkim zgodnie z prognozami rodzima gospodarka powinna rozwijać się trochę wolniej niż w 2019 r. Wolniej mają też rosnąć wynagrodzenia, a samo bezrobocie osiągnęło minima. Do tego dochodzi coraz bardziej zachowawcze podejście banków do udzielania kredytów. Wszystkie te czynniki działać powinny w kierunku zrównoważonego ograniczania popytu na mieszkania – dodaje.

Scenariusz bazowy to zatem ani gwałtowne przyspieszenie, ani gwałtowne hamowanie. Przy deficycie lokali na rynku szacowanym na ponad 2 mln sztuk, a także niskim koszcie pieniądza, rosnących czynszach wynajmu czy mizernym oprocentowaniu depozytów można się spodziewać, że chętnych na mieszkania nie zabraknie.

Foto: GG Parkiet

– W 2019 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości prawie 63 mld zł, najwięcej w historii. Nawet pobieżna analiza pokazuje, że przyrost akcji kredytowej jest tonowany, tym bardziej jeśli bada się go w ujęciu realnym, a więc po skorygowaniu o inflację – wskazuje Cebula. – Banki podchodzą mniej entuzjastycznie do finansowania hipotecznego, odrzucając coraz większą część wniosków kredytowych. Szczególnie dotyczy to pożyczek zaciąganych przez inwestorów, czyli na kolejne lokale, które nie są wykorzystywane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Banki w ostatnich miesiącach podnoszą też koszt kredytów, m.in. przez wyższe opłaty poboczne i dodatkowe – dodaje.

Analitycy HRE Think Tanku zwracają uwagę na to, że subindeks cen pozostaje ponad pierwszym progiem ostrożnościowym. W 2019 r. mieszkania podrożały o kilkanaście procent. Ponad pierwszym progiem ostrożnościowym jest też subindeks budownictwa – liczba pozwoleń na budowę i mieszkań, których wznoszenie się rozpoczęło w 2019 r., osiągnęły parametry najwyższe od kilkudziesięciu lat. Boom oznacza wzrost cen gruntów, wykonawstwa – a więc i mieszkań. Z kolei subindeks gospodarstw domowych pokazuje, że wynagrodzenia nie rosną już szybciej niż ceny mieszkań, mimo to nastroje konsumentów – o czym świadczą m.in. badania GUS – są wciąż dobre.

– Nie jest tak, że nasz rynek mieszkaniowy jest skazany na dalszą wieloletnią hossę i odporny na wszelkie zawirowania w rodzimej czy światowej gospodarce, ale obecna koniunktura ma mocne oparcie w rosnących dochodach Polaków, którzy częściej kupują mieszkania za gotówkę niż na kredyt oraz w silnych fundamentach całej gospodarki i szeroko rozumianym sektorze mieszkaniowym – ocenia Cebula. – W efekcie nawet gdyby przyszły gorsze czasy, to mieszkania w Polsce nie będą tanieć jak po ostatniej hossie. Wtedy przeciętne lokum w dużym mieście staniało, według danych NBP, o około 15–20 proc., licząc od szczytu z III kwartału 2007 r. do połowy 2013 r. – zaznacza.

Czynnik nadzwyczajny

Wskaźniki wskaźnikami, a co z koronawirusem?

– Sytuacja jest trudna do zdiagnozowania. Nie jest jednak tak, że Polacy o mieszkaniach zapomnieli – mówi Michał Cebula. – Okazuje się bowiem, że spędzając więcej czasu na pracy zdalnej, wciąż szukamy mieszkań w internecie. Dlatego po przejściowym okresie nieracjonalnych zachowań spodziewam się powrotu do normy. Nie widzę też powodu do powstawania poważnych problemów na budowach czy długoterminowego spadku zakupów mieszkań – szczególnie przez osoby kupujące pierwsze lokum – dodaje. Wskazuje również, że nieruchomości to aktywa defensywne, co szczególnie dobitnie widać teraz, w momencie przecen na rynkach akcji – dodaje.

HRE Think Tank wskazuje, że obawy o rozprzestrzenianie się wirusa przekładają się m.in. na zamykanie biur czy fabryk, co stwarza ryzyko zwolnień, zatorów płatniczych, zerwanie łańcuchów dostaw – a więc obawy o spowolnienie wzrostu gospodarczego na świecie. Banki centralne chcą łagodzić sytuację – stymulując gospodarkę przez luzowanie ilościowe lub obniżenie stóp procentowych.

– O ile faktycznie do takich ruchów dojdzie, a nie jest to przesądzone, to na takich zawirowaniach może skorzystać rynek nieruchomości. Nasz bank centralny też może pokusić się o obniżenie stopy. Byłby to czynnik wspierający popyt, wciąż jest jednak za wcześnie, by traktować ten scenariusz jako podstawowy, szczególnie jeśli w ciągu kilku tygodni uda się ograniczyć przyrost kolejnych zachorowań, a sytuacja w gospodarce światowej i na rynkach finansowych zacznie się normalizować – podsumowuje Cebula.