Przypuszczamy, że po wakacjach sytuacja się unormuje, studenci wrócą na uczelnie, wrócą robotnicy. W przyszłym roku, a najpóźniej w 2022 r. rynek najmu będzie już normalnie funkcjonować.
Spółka zarządzająca portfelem lokali na wynajem, do której dopraszamy nowych udziałowców, ma za sobą cztery lata obrotowe działalności i dotychczas wypłacała dywidendy, dając zwrot rzędu 6 proc. rocznie. Dlaczego zapraszamy kolejnych udziałowców? Dotychczas spółka zgromadziła kapitał 10 mln zł, co pozwoliło na zbudowanie portfela blisko 90 jednostek mieszkalnych – tak to definiujemy, bo to zarówno całe mieszkania, jak i mieszkania, gdzie wynajmowane są poszczególne pokoje. Ten biznes potrzebuje skali i dywersyfikacji – zarówno jeśli chodzi o standard mieszkań, najemców, jak i pod względem lokalizacji – dlatego systematycznie go rozbudowujemy. Duża skala i dywersyfikacja pozwalają mieć w zasadzie dużą pewność, że nawet w czasie perturbacji, z jakimi chociażby teraz się mierzymy, portfel będzie generować gotówkę. Zatem docelowy poziom kapitału, jaki spółka powinna zaangażować w portfel, to nie 10 mln zł (choć czyni to ją bodaj największą spółką equity crowdfundingu w Polsce), tylko 50–100 mln zł, ale to wymaga czasu i pracy organicznej – nie ma w Polsce dużych portfeli z historią i odpowiednią stopą zwrotu, które można kupić od ręki. Z tym zresztą borykają się zagraniczne fundusze, które chciałyby w Polsce zainwestować w najem instytucjonalny.
A jak sobie radzi spółka rentierska w obecnym kształcie?
Pandemia dotknęła rynków w połowie marca, więc sprawa jest stosunkowo świeża. Widać spadek zainteresowania najmem, bo zapytań jest mniej, ale wolnych mamy tylko cztery czy pięć lokali, to normalne obłożenia. Jak dotąd nie mamy problemów w postaci wypowiedzeń umów najmu czy nieregulowanych płatności. Nie mamy sygnałów, by najemcy mieli masowo tracić pracę czy że występują o obniżkę czynszu. Ale jednak można zakładać, że w skali spółki spadek przychodów sięgnąć może 10 proc. z tego tytułu, co jest dobrym wynikiem względem innych sektorów, jak również posiadania własnego mieszkania na wynajem. Jeśli odniesiemy to do posiadacza jednego mieszkania, to kryzys może dla niego oznaczać 0 przychodów.
Grupa Mzuri zarządza ponad 5,5 tys. mieszkań, jak wygląda sytuacja w tej skali?
Mamy sygnały, że nieznaczna część najemców może mieć problemy, ale konkretny obraz sytuacji będziemy mieć po kwietniu. Nasi klienci mają jednak zabezpieczenia, jakimi są kaucje, ale jest też po prostu długoterminowa relacja z najemcami i sprawdzone procedury. W sytuacjach problemów płatniczych staramy się rozkładać takie zatory w czasie, wychodząc elastycznie naprzeciw najemcom, niemniej stojąc przede wszystkim po stronie właścicieli.
