O kredyty mieszkaniowe nie będzie już trudniej?

Banki wciąż stawiają wysokie wymagania osobom ubiegającym się o finansowanie zakupu mieszkania, ale ostatnie tygodnie nie przynoszą już sygnałów o stawianiu kolejnych barier, a raczej powolnym ich kruszeniu.

Z rynku kredytów hipotecznych zaczynają napływać pozytywne informacje. Są to na przykład wprowadzane przez banki promocje (np. mBank czy Pekao), ale też pierwsze symptomy liberalizacji w formie umożliwienia zadłużania się dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Daje to nadzieję na to, że powoli rynek hipoteczny będzie wracał do normalności – ocenia HRE Investments.

Wymagany wkład własny wciąż spory

Chętnych na kredyty wciąż nie brakuje. W czerwcu osób składających wnioski kredytowe było o 30 proc. więcej niż w kwietniu, ale też o 2,6 proc. więcej niż przed rokiem – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Wcześniejsze dane o tygodniowych zapytaniach o hipoteki wskazywały, że rynek ten wrócił do poziomów sprzed roku.

- Przed nami jednak długa droga do normalności. Wciąż bowiem nic nie zmienia się w kwestii wymaganego wkładu własnego. Jeszcze kilka miesięcy temu wystarczyło mieć zdolność kredytową i 10 proc. ceny mieszkania w gotówce, aby ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Dziś taki poziom to rzadkość, okupiona przeważnie dodatkowymi wymaganiami wobec klienta lub nieruchomość. Chodzi na przykład o to, że taka oferta może być kierowana do dotychczasowych klientów banku posiadających wyższe dochody, a do tego takich, którzy chcą kupić relatywnie niewielką, tańszą nieruchomości. Kredytu z niskim wkładem własnym wciąż jednak warto szukać w Millennium, Aliorze, Credit Agricole, Santanderze czy mBanku – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE. Jeszcze do niedawna bez większych dodatkowych wymagań 10-proc. wkład własny oferowała większość instytucji. Teraz standardem jest wymaganie, aby nabywca mieszkania gotówką pokrył 20 proc. ceny mieszkania, a niekiedy nawet 30 proc.

Wciąż też banki bardziej restrykcyjnie podchodzą do badania zdolności kredytowej. Zwracają przy tym baczniejszą uwagę na wysokość i stabilność dochodów potencjalnych kredytobiorców, poziom wydatków na utrzymanie i tych związanych ze spłacaniem posiadanych już przez klientów zobowiązań finansowych. Banki trzymają też rękę na pulsie rodzimej gospodarki obawiając się o spłacalność nie tylko udzielanych obecnie, ale też udzielonych wcześniej kredytów.

- Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że o kredyt jest dziś znacznie trudniej niż jeszcze kilka miesięcy temu. Najmocniej na całej sytuacji cierpią oczywiście osoby młode, które znacznie rzadziej mają zgromadzony odpowiedni wkład własny, a do tego częściej – szczególnie na początku swojej drogi zawodowej – zarabiają w ramach niechcianych dziś przez banki umów tzw. śmieciowych lub świadcząc usługi w ramach samozatrudnienia. Z drugiej strony ci którzy spełniają wymagania stawiane przez banki, mogą korzystać z najtańszych kredytów w historii. To sprzyja nie tylko niskim ratom kredytu, ale też pozytywnie wpływa na szacowaną przez banki zdolność kredytową – mówi Turek.

O kredyt trudniej, ale można się bardziej zadłużyć

Z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wynika, że modelowa trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują przynosząc do domu po średniej krajowej mogą pożyczyć na mieszkanie 715 tys. zł w ramach 30-letniego kredytu mieszkaniowego. To o 87 tys. zł więcej niż przed rokiem. Wzrost teoretycznej zdolności kredytowej (mimo wzrostu marż banków) to przede wszystkim zasługa Rady Polityki Pieniężnej, która mocno obniżyła poziom stóp procentowych, a więc wpłynęła na spadek oprocentowania kredytów. Tak wysoka zdolność kredytowa jest ponadto pokłosiem dość optymistycznych założeń - dysponowania solidnym wkładem własnym, czy brakiem innych zobowiązań finansowych przy dobrej historii kredytowej i odpowiedniej formy zatrudnienia (a także nie pracowania w branży podwyższonego ryzyka z powodu pandemii). Do tego założono, że oboje rodzice mają pracę, a ich pensje zostały oszacowane na podstawie danych GUS za okres od czerwca 2019 do maja 2020 roku. To oznacza, że ostatnie gorsze dane z rynku pracy wciąż nikną w otoczeniu dobrych danych sprzed epidemii. Ponadto te dane pomijają tzw. „śmieciówki”, pensje w małych firmach i administracji publicznej, co bez wątpienia zawyża przyjętą stawkę przeciętnego wynagrodzenia. Jeśli wynagrodzenie jest niższe o 20 proc. od średniej krajowej, czyli mniej więcej na poziomie mediany (połowa Polaków zarabia więcej, a połowa mniej), to zdolność kredytowa szacowana dziś przez banki wynosi około 496 tys. zł.

Zdaniem Turka dziś, w obliczu historycznie niskich stóp procentowych (0,1 proc.), warto wybrać mało popularny kredyt o racie malejącej. - W jego przypadku na początku mamy wyższą ratę i przez to niższą zdolność kredytową, ale szybciej spłacamy pożyczony kapitał przez co nasza rata powinna z miesiąca na miesiąc spadać dając nam z czasem coraz lepsze przygotowanie na mające nadejść w bliżej nieokreślonej przyszłości podwyżki stóp procentowych – dodaje ekspert.