Polski kapitał nie ma siły przebicia

Od ponad dwóch dekad pożytki z inwestowania w nieruchomości komercyjne nad Wisłą czerpią podmioty zagraniczne. Czy można to zmienić?

W ciągu 22 lat inwestorzy ulokowali w nieruchomościach w Polsce ponad 63 mld euro (obecnie 285 mld zł). Zaledwie 2,2 mld euro, czyli 3,6 proc. kapitału, pochodziło od rodzimych graczy, pozostałe pieniądze napłynęły z niemal 40 krajów.

Wysoki próg wejścia

Jak oszacowali eksperci firmy JLL, od 2010 r. polski kapitał odpowiadał za 4 proc. wszystkich inwestycji na naszym rynku nieruchomości komercyjnych. W latach 2017–2020 udział wahał się między 1 a 4 proc. rocznie.

Jak wygląda to w innych krajach regionu? W Czechach od 2010 r. rodzimi inwestorzy mieli 33-proc. udział w rynku, a w latach 2017–2020 nawet 30–60 proc. Z kolei na Węgrzech od 2010 r. tamtejsi inwestorzy odpowiadali za 44 proc. wartości transakcji, a w latach 2017–2020 między 40 a 75 proc.

– Obserwacja kierunków napływu kapitału w ciągu ostatnich 25 lat naturalnie nasuwa pytanie, skąd bierze się tak niska aktywność polskich inwestorów – komentuje Agata Sekuła, wiceprezes JLL w Polsce.

– Apetyty zagranicznych inwestorów związane z ekspansją w Polsce nie słabną, ponieważ nasz rynek wypracował bardzo silną markę, zapewniając solidne zwroty i gwarantując niskie ryzyko. Firmom z Polski nie jest jednak łatwo inwestować w nieruchomości komercyjne – przeszkodą jest m.in. wysoki próg wejścia; ceny za pojedyncze lepsze lub większe nieruchomości kształtują się z reguły na poziomie od kilkudziesięciu do kilkuset milionów euro, a przecież często kupowane są u nas całe portfele nieruchomości. Z kolei polskie fundusze emerytalne mogą lokować na tym rynku zaledwie niewielki ułamek aktywów – dodaje.

Mimo apeli środowiska i podjętej kilka lat temu próby legislacyjnej wciąż nie został wprowadzony w Polsce model spółek REIT. To podmioty, które gromadzą od inwestorów kapitał i lokują go w nieruchomościach przynoszących dochód z najmu. Gros wpływów trafia do akcjonariuszy jako dywidenda.

– REIT-y byłyby ważnym impulsem. Mamy dużą gospodarkę, która tym bardziej teraz powinna dawać więcej możliwości dla kapitału instytucjonalnego i indywidualnego. Brak odpowiednich instrumentów, które wspierałyby polskie fundusze, jasno pokazuje, że nieruchomości komercyjne są niedocenianym aktywem w polityce gospodarczej kraju – wskazuje Sekuła. – Nawet pomimo trudnej sytuacji związanej z pandemią w Polsce zawarto już transakcje o wartości około 4 mld euro, co świetnie ilustruje potencjał polskiego rynku nieruchomości i świadczy o zaufaniu inwestorów. Perspektywy rozwoju mogą być jeszcze lepsze, jednak warunkiem jest dalsza praca nad poprawą klimatu legislacyjnego oraz lepsza kooperacja na linii sektor prywatny–państwo – zaznacza.

Warto brać przykład z sąsiadów z regionu. Na Węgrzech ponad 20 lat temu wprowadzono regulacje prawne umożliwiające działalność otwartych funduszy inwestycyjnych, a od dekady funkcjonują REIT-y. Węgierski rząd wspiera też inwestycje w nieruchomości, m.in. poprzez finansowanie z programu Funding for Growth.

Z różnych stron świata

Kto w takim razie rozdaje karty w Polsce?

– Pierwszymi firmami, które w latach 90. rozpoczęły ekspansję w Polsce, były francuskie i brytyjskie sieci handlowe, potem przyszły inwestycje z Niemiec i pojawiły się pierwsze nowoczesne centra handlowe. Za deweloperami podążyli inwestorzy. Zwrot z kapitału w stosunku do ryzyka był atrakcyjny, gospodarka rozwijała się bardzo dynamicznie i jeszcze przyśpieszyła po wejściu Polski do Unii Europejskiej – mówi Sekuła.

Jak wylicza, w latach 1998–2007 Amerykanie kupili u nas nieruchomości za prawie 2,9 mld euro, fundusze niemieckie – za ponad 2,8 mld euro, a Brytyjczycy i Francuzi wydali po prawie 1,6 mld euro. Nawet gracze ze znacznie mniejszego od Polski Izraela ulokowali bezpośrednio ponad 400 mln euro, a przecież są też udziałowcami w wielu globalnych funduszach aktywnych nad Wisłą. Z kolei w latach 2003–2012 ponad 800 mln euro napłynęło od inwestorów z Australii.

– Na rynku biurowym wyraźna jest historyczna dominacja kapitału europejskiego z Niemcami na zdecydowanym prowadzeniu, jeśli chodzi o centra handlowe, to tu w latach 2013–2017 największymi inwestorami były firmy z Republiki Południowej Afryki. Pojawienie się tak egzotycznego i odległego kapitału było największym przełomem i nowością na rynku. Jednym z powodów zainteresowania tych graczy Polską był spadek wartości lokalnej waluty. Inwestorzy szukali rynku z czynszami denominowanymi w euro, a polski sektor nieruchomości osiągnął już wtedy skalę i dojrzałość zdolne przyciągać uwagę największych globalnych funduszy – mówi Sekuła.

Ekspertka wskazuje, że od 2018 r. obserwowany jest napływ z większej liczby źródeł kapitału, choć wciąż głównie z Europy.

– Polski rynek biurowy zaczął również przyciągać inwestorów z Czech, Włoch, Szwajcarii, Rumunii, ale też z Korei Południowej, Singapuru czy Filipin. To efekt budowania wizerunku rynku jako dojrzałego i oferującego atrakcyjne stopy kapitalizacji w porównaniu z rynkami zachodnioeuropejskimi – mówi Sekuła. Z kolei gracze z Singapuru, Chin, Korei Południowej i Malezji wzięli na celownik nieruchomości logistyczno-przemysłowe. – Odpowiadają oni za 34 proc. kapitału zainwestowanego kiedykolwiek w polskie magazyny.

Ostatnie lata to rosnąca aktywność kapitału z krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

Łącznie Czesi i Węgrzy kupili u nas nieruchomości za ponad 2,6 mld euro, w znakomitej większości w ciągu ostatnich pięciu lat. To więcej, niż Polacy zainwestowali na własnym rynku w ciągu ostatnich dwóch dekad – podsumowuje Sekuła.