Radosław T. Krochta, prezes MLP Group: Jesteśmy idealnym kandydatem na REIT

#PROSTOZPARKIETU. Radosław T. Krochta, prezes MLP Group: Rynek magazynowy będzie dalej rósł, ale już w stabilnym tempie.

Według CBRE w budowie na koniec czerwca było 3,1 mln mkw. magazynów, najwięcej w historii, a wynajęło się 3,3 mln. Inwestorzy ponownie ulokowali w nie najwięcej: w I półroczu 870 mln euro, podczas gdy w biura 780 mln euro. Kiedy na rynku mieszkaniowym produkcja, sprzedaż i ceny rosną, wszyscy doszukują się bańki. A jak wyglądają fundamenty rynku magazynowego?

Każdy rynek ma swoje cykle, są one zdefiniowane z reguły trzema fazami. Pierwsza to ta, gdy nieliczni dostrzegają, że wartość jakichś aktywów może rosnąć. Druga, kiedy mamy wzrost wartości tych aktywów. Trzecia, gdy wszyscy wierzą, że wzrost będzie trwać wiecznie. Musimy się zastanowić, czy tzw. ekonomia cyfrowa, m.in. e-commerce, będzie rosnąć wiecznie. Pewnie nie, ale z drugiej strony nie spodziewałbym się jakiegoś dramatycznego spadku zainteresowania. Wydaje mi się, że jesteśmy w fazie drugiej: aktywa rosną, ale tempo nie będzie już bardzo duże. Za to skala będzie większa, bo niechybnie zmierzamy w stronę ekonomii cyfrowej, coraz więcej rzeczy robimy w internecie.

Jeśli chodzi o magazyny, oczekiwałbym więc dalszego wzrostu, ale już stabilnego. Ostatnie lata to wzrost rzędu 50–80 proc., w dłuższej perspektywie spodziewałbym się jednocyfrowego tempa.

Działacie w Polsce i za granicą. Czym przyciągają dojrzałe już przecież Niemcy?

Działamy w Polsce, Niemczech, Austrii i Rumunii, a niedługo zapewne pojawimy się w Beneluksie. Te rynki są dość podobne, penetracja e-commerce w każdym kraju wygląda trochę inaczej.

Polska jest wskazywana jako rynek dużej szansy na rozwój i wzrost, bo skala jest wciąż bardzo mała w porównaniu choćby z Niemcami, na zachodzie rynki są już dojrzałe, u nas praca jest tańsza. Jakie podobieństwa ma pan więc na myśli?

Chodzi mi o wzrost w ujęciu procentowym. Jeśli chodzi o powierzchnię, w Niemczech, gdzie rynek to około 100 mln mkw., przybywa 7–8 mln rocznie. Wzrost polskiego rynku to realnie 2–2,5 mln rocznie. Polska, owszem, jest atrakcyjna logistycznie i cenowo, ale to Niemcy są największą gospodarką w Europie i bardzo dużym eksporterem globalnym, wciąż wiele firm lokuje tam swoje fabryki. W Niemczech, oprócz e-commerce motorem wzrostu jest także lekka produkcja. Tak, Polska ma tańszą siłę roboczą, ale to nie jest zawsze główny czynnik wyboru lokalizacji. Podam przykład: jeden z naszych niemieckich klientów wynajął 50 tys. mkw. i zatrudnia tam tylko 20 osób, taki jest poziom automatyzacji i robotyzacji.

Od jakiegoś czasu słyszy się hasło nearshoring, czyli przenoszenie operacji z dalekich zakątków świata do Europy. Wskazywano, że Europa Środkowa, Polska mogą na tym skorzystać jako miejsce z dobrym zapleczem i relatywnie niskimi kosztami. Czy to się materializuje?

Zakładanie, że nearshoring będzie masowym przenoszeniem działalności do Europy, jest myśleniem życzeniowym. Szturmu z Azji nie będzie, to będą raczej pojedyncze przypadki. Pytałem szefa jednej z bardzo dużych firm niemieckich, dlaczego nie zlokalizuje fabryki w Polsce, skoro praca jest tańsza, a ludzie dobrze wykształceni. Poza kosztami jest jeszcze kwestia ekosystemu. Popatrzmy na Dolinę Krzemową w USA – pewnie można byłoby robić biznes taniej w jakimś innym miejscu, ale wszystkie zaawansowane technologicznie firmy działają właśnie tam, bo chcą być w ekosystemie. Reasumując, europejskie rynki będą rosły dzięki e-commerce i lekkiej produkcji.

Jak wygląda wasz portfel?

W budowie na koniec czerwca mieliśmy 200–250 tys. mkw., wynajęliśmy również około 200 mln, Wszystko wygląda bardzo zdrowo. Oczywiście wielkość powierzchni nie mówi całej prawdy. Bardzo dużą uwagę przywiązujemy teraz do logistyki miejskiej, na przykład w Berlinie budujemy obiekt liczący 17 tys. mkw., to może wydawać się mało, ale wartość jest o wiele większa niż zwykłego magazynu. Wierzymy, że logistyka miejska będzie się cieszyła coraz większym zainteresowaniem, bo coraz więcej firm walczy o szybkość dostaw do klientów. Dziś to właśnie parki miejskie są bardziej atrakcyjne niż tzw. big boxy. Dążymy do tego, żeby portfel był rozłożony po połowie na te aktywa.

Ekspansja, inwestycje, zakup ziemi, to wszystko wymaga kapitału. Jesienią i wiosną były dwie prywatne emisje akcji po ponad 100 mln zł. Czy można się spodziewać kolejnych?

Nie jest to wykluczone, bo nasz biznes jest kapitałochłonny. W dużej mierze posługujemy się także obligacjami i teraz pracujemy nad uplasowaniem emisji w Europie. Będziemy się kierować tym, żeby wskaźnik LTV nie przekroczył 50 proc., chcemy, żeby nasz biznes był konserwatywny i bezpieczny. Emisje akcji są strategicznie nieuniknione, bo nasza strategia nie zakłada sprzedaży magazynów. W tej chwili nie ma żadnych planów podwyższania kapitału.

Magazyny są bardzo poszukiwane przez inwestorów, ich ceny rosną. Czy nie skłania was to do oportunistycznych transakcji?

Nie rozważamy sprzedaży, nie widzę potrzeby spieniężać dobrych aktywów, które są w pełni wynajęte i przynoszą stabilny cash flow. Pandemia nie spowodowała żadnych opóźnień w regulowaniu czynszu przez najemców.

Trwają kolejne przymiarki do wprowadzenia REIT-ów w Polsce. Czy bylibyście zainteresowani prowadzeniem biznesu w takim modelu?

Od lat jesteśmy orędownikiem REIT-ów, przygotowaliśmy nawet naszą strukturę, umieszczając działalność deweloperską i portfel magazynów w oddzielnych spółkach. Analizowaliśmy też powołanie struktury w Luksemburgu. Jeżeli legislacja pojawi się w Polsce, to pewnie rozważymy zbudowanie na bazie MLP silnego, zdywersyfikowanego geograficznie i branżowo REIT-u. Generujemy bardzo wysokie marże i zwroty.