Niska podaż i wysoki popyt będą napędzać ceny

Dopiero seria podwyżek stóp schłodzi zapał kupujących mieszkania - mówił Paweł Sztejter, wiceprezes JLL w rozmowie z Adamem Roguskim w Parkiet TV.

Deweloperzy w sześciu największych aglomeracjach sprzedali 15 tys. mieszkań, dużo mniej niż w rekordowych I i II kwartale, kiedy sprzedali po 19,5 tys. W latach przed pandemią sprzedaż sięgała zazwyczaj 15–16 tys. lub 17–18 tys. kwartalnie. Jak oceniać wynik za III kwartał br.?

Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, że nie da się sprzedać czegoś, czego nie ma. Zatem główną przyczyną niższej sprzedaży w III kwartale jest niewystarczająca podaż. Wyniki w I i II kwartale były niespotykane na tle ostatnich trzech dekad, ale jednocześnie zobaczyliśmy, jak rynek jest niezrównoważony. W ciągu trzech kwartałów deweloperzy wprowadzili do oferty znacznie mniej mieszkań, niż w tym czasie sprzedali, i tak ogromnej nierównowagi między popytem a podażą jeszcze nie widziałem – to będzie miało przełożenie na skalę sprzedaży oraz ceny. Popyt jest mocny i nie wygląda na to, by w najbliższych kwartałach coś mogło go wyhamować.

Czy rzeczywiście ten popyt jest nie do wyhamowania? Niedawno wzrosły stopy procentowe, relatywnie nieznacznie, ale spodziewana jest już cała seria podwyżek. Jakie to będzie miało konsekwencje dla popytu na własne potrzeby i tego inwestycyjnego?

Myślę, że te dwie grupy zareagują trochę inaczej i w innym momencie. Wszystko będzie zależało od tego, do jakiego stopnia konsekwentnie podnoszenie stóp będzie kontynuowane. Moim zdaniem cykl jest nieunikniony. Podwyżka z 0,1 do 0,5 proc. nie ma żadnego bezpośredniego znaczenia dla rynku mieszkaniowego, nie wpłynie na schłodzenie popytu. Pytanie, czy będzie realizowany taki scenariusz, jakiego spodziewa się właściwie większość analityków, czyli powolny, stopniowy wzrost stóp, czy też RPP zastosuje metodę szokową i przy najbliższej okazji podwyżka będzie mocniejsza.

W dłuższej perspektywie podnoszenie stóp istotnie zmniejszy zdolność nabywczą osób kupujących na własne potrzeby, posiłkujących się kredytem hipotecznym. Co do nabywców inwestycyjnych, przy stopie 0,5 proc. nadal lokowanie w nieruchomości jest zdecydowanie atrakcyjne, biorąc pod uwagę stopień ryzyka i nie spodziewamy się, żeby ci inwestorzy, którzy stanowią w zależności od rynku 30– 50 proc. popytu, zareagowali gwałtownie. Oczywiście, wzrost stóp o 1,5–2 pkt proc. schłodzi także i ten popyt.

Czy same wzrosty cen mieszkań mogą wyhamować popyt? I co dalej z cenami? Wydaje się, że to właśnie kłopoty z podażą są czynnikiem napędzającym ceny, tymczasem dane GUS za wrzesień pokazują, że liczba mieszkań w uruchamianych projektach jest wyraźnie niższa niż w poprzednich miesiącach. Dane Grupy PSB Handel mówią zaś o bezprecedensowej eksplozji cen materiałów budowlanych we wrześniu...

Jednym słowem, ceny będą rosnąć. To absolutnie nieuniknione.

Patrząc na rynek warszawski, patrząc na ostatnie trzy kwartały, można śmiało założyć, że w stolicy sprzedaż mogłaby wynieść 28–30 tys. lokali rocznie – gdyby ten produkt był dostępny, a tempo wzrostu cen nie było tak galopujące. Dziś w ofercie warszawskich deweloperów jest około 10 tys. mieszkań, co stanowi ogromną nierównowagę. Gdyby stołeczne firmy przestały wprowadzać nowe mieszkania, dostępne na rynku mieszkania zostałyby wyprzedane w zaledwie 1,7 kwartału. Wskaźnik wyprzedaży 4–5 kwartałów jest optymalny, wskazujący na równowagę i pozwalający oczekiwać stabilności cen. W większości polskich miast ten wskaźnik w ostatnich latach sięga 2–3 kwartałów. Nic dziwnego, że ceny mieszkań rosną po 4–5 proc. kwartalnie. Nie widać na horyzoncie żadnych zjawisk, które mogłyby ten wzrost zatrzymać. Fundamentalne kwestie to brak gruntów i niespotykanie niska sprawność aparatu administracyjnego do wydawania decyzji.

Jak ceny dynamicznie rosną, to trzeba znaleźć winnego. W ostatnim czasie na chłopca do bicia wyrastają fundusze PRS. Zarzuca się im, że przez hurtowe zakupy zmniejszają i tak wątłą podaż, co prowadzi do wzrostu cen. Nie wspominając już o tym, że kiedy już nabiorą masy, to zrobią nam tu drugi Berlin – w wakacje było tam referendum na temat nacjonalizacji części zasobów. Czy to są słuszne zarzuty?

Oczywiście, że nie. Trzeba jednoznacznie powiedzieć, że to jest teza absurdalna i skrajnie populistyczna. Chciałbym zwrócić uwagę na proporcje tego, co się wydarzyło w Polsce w ostatnich latach. Od 2015 r. zaczęły się w Polsce inwestycje PRS i wyraźnie zwiększyły się zakupy indywidualnych nabywców lokali na wynajem. Od 2015 r. deweloperzy sprzedali w sześciu głównych aglomeracjach około 420 tys. mieszkań. W tym czasie fundusze zabezpieczyły łącznie 6 tys. mieszkań, podczas gdy indywidualni inwestorzy około 100–120 tys.

Próba porównywania rynków mieszkaniowych w Polsce do w sytuacji w Berlinie jest kosmicznym nieporozumieniem. W Warszawie udział funduszy PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych to 2,5 promila. Prawdopodobieństwo, że za naszego życia dojdziemy do poziomów, które będą bliskie Berlinowi, jest absolutnie żadne – tam 34 proc. zasobu mieszkaniowego kontrolują inwestorzy instytucjonalni. Jeśli nadal w Warszawie będzie powstawać średnio 25 tys. mieszkań rocznie, a fundusze PRS kupowały by 10–20 proc. produkcji, to żeby dojść do poziomów porównywalnych z Berlinem, musielibyśmy czekać kilka tysięcy lat.

PRS to raczej wiele korzyści. Po pierwsze, to zasoby nieporównywalnie lepszej jakości, lepiej zarządzane i bezpieczniejsze. Zważmy, że nawet 60–70 proc. mieszkań wynajmujących przez osoby prywatne nie należy do inwestorów – tzn. należy do ludzi, którzy np. odziedziczyli te lokale i nie mają środków, by je remontować, nie są skłonni, by zawierać długie umowy najmu. Zdrowy rynek mieszkaniowy musi uwzględniać najem instytucjonalny na rozsądnym poziomie. To też wpłynie mobilizująco na najemców prywatnych. ar