Mieszkania szły w tym roku jak woda. Rosnące ceny nie odstraszyły klientów

W największych miastach ceny lokali używanych wzrosły średnio o kilkanaście procent. Klienci nie ustawali jednak w zakupach nieruchomości. W 2022 r. spodziewany jest wzrost cen rzędu 3–5 proc.

O rekordowym tempie sprzedaży nieruchomości mówi Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości. – Nabywcy zachęceni tanimi kredytami, motywowani malejącą podażą i wysoką inflacją, podejmowali odważne decyzje o zakupach – podkreśla.

Także Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, ocenia, że pod względem liczby transakcji ten rok był udany. – Sytuacja pandemiczna niosła za sobą wiele scenariuszy i pytań. Klienci nie ustawali jednak w zakupach nieruchomości, a dzięki tanim kredytom mogli przełknąć wysokie ceny – mówi. – W największych miastach ceny lokali wzrosły średnio o kilkanaście procent. To duże zwyżki. Świadczą, że rynek nie był w stanie do końca sprostać popytowi i zakupom inwestycyjnym.

Ciągle drożej

Jańczuk zauważa, że drożały mieszkania każdego rodzaju. Im bardziej popularny metraż, tym wzrost cen większy. – Mniejsze podwyżki dotyczyły największych lokali, zwłaszcza w starszym budownictwie. Ich ceny tylko nieznacznie ustępowały cenom wielu domów na obrzeżach miast, więc tu konkurencja ofert była duża - zaznacza.

Ekspert Metrohouse mówi, że na własne potrzeby klienci kupowali większe lokale – zwykle dwu- i trzypokojowe, na nieco oddalonych od centrów miast osiedlach. Inwestorzy skupiali się często na rynku pierwotnym. – Tu prym wiodły możliwie jak najmniejsze lokale dwupokojowe do 40 mkw. – wskazuje Jańczuk.

Z danych Metrohouse za III kwartał (za IV kwartał będą w styczniu) wynika, że średnia cena transakcji mkw. mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie to ponad 11,9 tys. zł (12,4 proc. r./r.), we Wrocławiu ponad 9,1 tys. zł (19,8 proc.), w Krakowie – 9,1 tys. zł (8,8 proc.). W Gdańsku – także 9,1 tys. zł (16,2 proc.), w Poznaniu – prawie 7,7 tys. zł (8,5 proc.), a w Łodzi – ok. 5,8 tys. zł (16,2 proc.).

Estatic Nieruchomości podaje zaś, że za dwupokojowe mieszkanie w Trójmieście w grudniu trzeba było zapłacić ok. 6 proc. więcej niż w styczniu. – Najmocniej drożały mieszkania dwu- i trzypokojowe o dobrym standardzie, działki budowlane i domy do 160 mkw. Najmniej zmieniły się ceny apartamentów i luksusowych rezydencji – mówi Łukasz Wydrowski. – Aby kupić kawalerkę lub dwa pokoje w dzielnicach sypialniach trzeba się liczyć z wydatkiem ponad 10 tys. zł za mkw. Im bliżej morza, tym drożej. Nikogo nie dziwią ceny rzędu 12–13 tys. zł za mkw. małego mieszkania w dobrym stanie w bloku z lat 80. Podaż takich lokali jest bardzo mała.

Jak jednak zapewnia Wydrowski, okazje trafiają się codziennie. – Niekoniecznie mówimy tylko o atrakcyjnych cenach. Dla każdego okazja znaczy co innego – tłumaczy. – Właściciele są świadomi swojej uprzywilejowanej pozycji, jednak, jak wynika z raportów NBP, średnie odchylenie cen ofertowych od transakcyjnych w Gdańsku to ok. 19 proc. Oznacza to, że albo negocjują, albo szybko weryfikują swoje oczekiwania.

W firmie WGN przeważały zakupy mieszkań i działek pod zabudowę jednorodzinną. W tym roku firma ta przeprowadziła rekordową liczbę transakcji – ponad 15 tys. – Niekoniecznie były to zakupy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – mówi Lidia Dołhan, dyrektor i analityk WGN. – Wiele transakcji odbywało się za gotówkę. Zaskakujące było przebijanie przez kupujących cen ofertowych.

Dołhan zauważa, że podrożały wszystkie mieszkania. – Cena średniej klasy lokali wzrosła w ciągu roku o 10–15 proc., a w niektórych lokalizacjach jeszcze więcej – wskazuje. – Najbardziej podrożały apartamenty – i w loftach, i w nowych budynkach. Polacy lawinowo kupują nie tylko mieszkania w standardzie popularnym, ale i nieruchomości premium i inwestycyjne, traktując je jako jedną z najlepszych lokat kapitału.

We Wrocławiu kawalerka w nowym budynku to koszt ok. 300–320 tys. zł, w wielkiej płycie na obrzeżach jednopokojowy lokal wymagający remontu można mieć za ok. 260–270 tys. zł. Dwa pokoje o dobrym standardzie – za ok. 500 tys. zł.

W ocenie Dołhan okazji jest coraz mniej. – Okazją jest zawsze cena poniżej średniej – mówi ekspertka. – Właściciele nieruchomości są coraz mniej skłonni do negocjacji.

O ciekawym roku mówi pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Początek covidu w Polsce, czyli 2020 r., zaowocował w pierwszej kolejności renesansem działek rekreacyjnych i wszelkiej maści nieruchomości z „własnym kawałkiem ziemi". Rolne, leśne, rekreacyjne, byle mieć własny kawałek ogrodu. Nagle, po 15 prawie latach, znacznie wzrosło także zainteresowanie domami.

Gdzie jest granica

Lebiedź zwraca uwagę na ucieczkę z lokat bankowych, strach przed inflacją i zamrażaniem pieniędzy na kontach. Polacy inwestowali więc m.in. w nieruchomości. – Uruchomił się typowy mechanizm. Zwiększony popyt? Podnosimy ceny. Skoro w Warszawie klient akceptuje 10 tys. zł za mkw., to może spróbujemy podyktować 11–12 tys. zł – tłumaczy. – Poprzednie kryzysy wyraźnie pokazały jednak, że rynek nieruchomości i wydolność klientów nie są z gumy. Gdzieś jest granica, i wcześniej czy później to zobaczymy. Raczej wcześniej.

Ciekawego 2022 r. spodziewa się Wydrowski. – Dziś nie możemy przewidzieć wpływu inflacji i rosnących stóp procentowych na rynek, szczególnie że zapowiedziano kolejne działania – mówi. – Najbardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji i wzrostu cen o 3–5 proc., r./r.

Dołhan ocenia, że 2022 rok na rynku nieruchomości będzie spokojniejszy. – Ceny już nie będą galopować, rynek będzie się stabilizował – przewiduje. – Spodziewamy się także większej podaży.

Zdaniem Joanny Lebiedź wszystko zależy od kolejnych fal pandemii. – Już mamy kolejne mutacje wirusa, kraje zaostrzają restrykcje. Mimo że ceny nieruchomości w Polsce w porównaniu z europejskimi są stosunkowo niewysokie, to już w porównaniu ze średnimi zarobkami Kowalskiego tak nie jest – podkreśla. – Ci, którzy przełożyli środki w nieruchomości już tego nie zrobią, bo już zainwestowali. Liczba zgonów spowoduje, niestety, zwiększoną podaż substancji mieszkaniowej. A deweloperzy nasycą rynek mieszkaniami, wzrośnie więc liczba lokali na sprzedaż. Kolejne pytanie, na które niebawem odpowie nam życie – jak to będzie się miało do przyrostu naturalnego w stosunku do liczby zgonów.

Jańczuk uważa zaś, że przyszły rok może być zupełnie inny niż ten. – Już w drugiej połowie tego roku widać było spadek przyrostu liczby nowych klientów poszukujących mieszkań. Dodatkowo decyzje RPP spowodowały, że kredyty stają się coraz droższe, jednocześnie spada zdolność kredytowa – zauważa. – To z jednej strony szansa na poprawę sytuacji na rynku wynajmu, z drugiej – pytania o stan rynku mieszkań. Możemy mieć do czynienia zarówno z osłabieniem akcji kredytowej, jak i odraczaniem decyzji o zakupie pierwszego lokum.

Ekspert zwraca też uwagę na dość małą podaż nowych ofert mieszkań – i na rynku pierwotnym, i wtórnym. Nie wydaje się jednak, że należy się spodziewać tak znaczącego wzrostu cen, jak w ostatnich miesiącach, choć rynek jest dość nieprzewidywalny. Postępująca inflacja może odblokować kolejne oszczędności. Kolejne rzesze Polaków mogą szukać ochrony kapitału. Nowa fala inwestycyjna, jeśli wzbierze, może być fundamentem utrzymującym trendy wzrostowe.