Tomasz Puzyrewicz, DM Navigator: GPW to wrota do obligacyjnego sezamu

Zarządzający funduszami preferują obligacje deweloperów, którzy są notowani na GPW. Należałoby zachęcić spółki, żeby odważniej patrzyły na giełdę, bo to otwiera bardzo duży rynek zbytu na obligacje – mówi Tomasz Puzyrewicz, dyrektor w DM Navigator.

Publikacja: 26.11.2023 17:02

Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator

Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator

Foto: parkiet.tv

Na rynku obligacji deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych spory ruch, relatywnie spore oferty, są redukcje, dogrywki. Wciąż jednak preferowaną grupą nabywców są inwestorzy detaliczni. Czy można mówić o renesansie?

Tak, chociaż ciągle nam daleko do rekordowych poziomów – w II kwartale 2021 r. deweloperzy mieszkaniowi z Catalyst zebrali prawie 1 mld zł, w III kwartale br. było to około 600 mln zł. Generalnie po okresie bardzo dużej posuchy ubiegły rok był rokiem redukcji długów, wykupów przedterminowych, mieliśmy wtedy tak złą sytuację płynnościową, że fundusze godziły się nawet na przedterminowe wykupy obligacji poniżej wartości nominalnej. Tegoroczne odrodzenie wynika z kilku kwestii. Po pierwsze, sytuacji na rynku mieszkaniowym, a po drugie, sytuacji na rynku funduszy. O ile 2022 r. był rokiem emisji głównie do detalu, o tyle w tym roku widzimy, że rośnie udział nabywców instytucjonalnych: TFI czy ubezpieczycieli. To wynika z dynamiki aktywów w tej chwili. O ile w ub.r. mieliśmy do czynienia z odpływami z funduszy, o tyle teraz mamy prawie roczny okres dodatniego salda umorzeń i napływów do funduszy inwestycyjnych. Stabilność, długość okresu napływów jest ważniejsza niż jednorazowe duże skoki aktywów. Zarządzający długiem znów czują się komfortowo i chętnie patrzą na dług korporacyjny, który z natury rzeczy w polskich warunkach jest mniej płynny. Kiedy mamy odpływ środków, zarządzający przede wszystkim rezygnują z zakupów aktywów najmniej płynnych. Obligacje korporacyjne, szczególnie te bez ratingu, są relatywnie mało płynne, ale też widzimy, że ta sytuacja się poprawia. Zatem tak, mamy na rynku renesans pod względem emisji i powrotu na rynek TFI.

Skład spółek notowanych na Catalyst jest w zasadzie stały, dopływu świeżej krwi nie ma praktycznie wcale. Z czego to wynika i czy to się w jakiejś perspektywie może zmienić?

Rzeczywiście, pomijając emisje „szyte na miarę” dla funduszy private debt, grono emitentów od lat się nie powiększa, a nawet zmniejsza. Dlaczego tak jest? Widać wyraźnie, i potwierdzają to nasze rozmowy z zarządzającymi, że preferowane są obligacje deweloperów, którzy są jednocześnie notowani na rynku głównym GPW. Nawet nie tyle preferowane, ile spółki nienotowane są odcinane od możliwości pozyskania kapitału z tego źródła. Mamy sprzężenie zwrotne, bo rynek equity przestał być tak atrakcyjny dla nowych deweloperów, chociaż to się powoli zmienia i mam nadzieję, że będzie się zmieniać. Brak napływu świeżej krwi na rynek akcji blokuje napływ nowych spółek na Catalyst. Przede wszystkim należałoby zachęcić deweloperów, żeby odważniej popatrzyli na giełdę, bo to otworzy bardzo duży rynek zbytu na obligacje wśród nabywców instytucjonalnych. Oczywiście, można emitować papiery dłużne dla detalu, ale jeśli ktoś myśli o dużych projektach, to trudno oprzeć rozwój na takim finansowaniu.

Rok 2023 był z jednej strony udany dla deweloperów operacyjnie, ale i bardzo wymagający z powodu wysokich kosztów obsługi finansowania. Jak oceniacie perspektywy rynku mieszkaniowego w najbliższym czasie?

Obserwuję rynek już bardzo długo, emisję pierwszych obligacji dla dewelopera przeprowadzałem, zdaje się, w 2005 r., po drodze mieszkaniówka przeżyła wzrosty, spadki, kryzysy. Po wybuchu wojny w Ukrainie rzeczywiście widzieliśmy spadek sprzedaży mieszkań, okres niepewności co do rozwoju koniunktury. Widzimy też, że sektor deweloperski zdał bardzo trudny egzamin, stress test – zarówno duże firmy notowane na giełdzie, jak i większość mniejszych podmiotów, które są poza radarem zarządzających. W 2022 r. widzieliśmy wstrzymanie inwestycji, brak zakupów gruntów, ogromne spadki popytu na kredyty hipoteczne i nawet w takim otoczeniu deweloperzy pokazywali bardzo mocne liczby w sprawozdaniach. Co więcej, ten trudny okres wykorzystali do delewarowania. To świadczy o bardzo dużej sile firm i bardzo dobrej jakości zarządzania.

Teraz więc tym bardziej można powiedzieć, że deweloperzy z nową siłą weszli na rynek, rozgrzewany nieco sztucznie stymulowaną koniunkturą przez „Bezpieczny kredyt”. Skoro firmy przeszły przez bardzo trudny 2022 r., na sektor patrzyłbym w najbliższej perspektywie ze spokojem. Siła oddziaływania „Bezpiecznego kredytu” będzie spadała – i może dobrze, bo widzimy, że w tym roku program nie zwiększył podaży mieszkań, tylko zwiększył bardzo mocno ceny – choć też nie wszędzie, nie w każdym ośrodku miejskim.

Warto podkreślić, że deweloperzy bardzo ostrożnie podchodzą do swoich planów inwestycyjnych, podaż zwiększa się stopniowo. Nie jest to branża, która reaguje hurraoptymistycznie na krótkookresowe stymulowanie popytu. Dlatego oceniamy ten sektor bardzo dobrze.

Z punktu widzenia konsumentów sytuacja nie wygląda najlepiej, liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie, czy liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, zaczęła się zwiększać dopiero w ostatnich miesiącach, ale jeszcze daleko nam do rekordowych poziomów z 2021 r. Raczej cofnęliśmy się pod względem podaży do lat 2016–2017.

Inwestycje
Inwestorzy lubią akcje europejskie, ale analitycy są sceptyczni
Materiał Promocyjny
Elektrownie jądrowe to naturalny dla Warty obszar zainteresowań
Inwestycje
Struktura ESRS-ów
Inwestycje
ESRS 1 Wymogi ogólne: cechy informacji i należyta staranność
Inwestycje
Główne zasady standardów ESRS
Inwestycje
Rodzaje wymogów ujawnieniowych
Inwestycje
Większość nowych spółek od czasu IPO wyraźnie zwiększyła skalę biznesu