Fundusze nieruchomości rozczarowały inwestorów

Inwestycje w biurowce i mieszkania przez fundusze, po kilku latach, okazały się mało zyskowne. Ale szansę na zarobek mają inwestorzy, którzy kupią certyfikaty tych funduszy na giełdzie.

Osoby, które w latach 2004–2005 kupiły certyfikaty funduszy nieruchomości, liczyły na zyski rzędu 8–10 proc. w skali roku, a przynajmniej oczekiwały stóp zwrotu wyższych od inflacji. Jednak te oczekiwania nie zostały spełnione i niewiele wskazuje na to, że takie fundusze, jak: Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ, BPH FIZ Sektora Nieruchomości oraz Skarbiec Rynku Nieruchomości znacząco poprawią wyniki jeszcze przed terminami ich likwidacji, które wypadają w ciągu najbliższych dwóch lat. Sytuacja sprzedających na rynku nieruchomości wciąż jest trudna. Od początku trwania funduszu Arki (od lipca 2004 r.) stopa zwrotu z inwestycji to 24,2 proc. (bez uwzględnienia wypłaconych już dochodów). Wynik BPH FIZ SN od sierpnia 2005 roku wyniósł 0,3 proc., a Skarbca RN FIZ 10,1 proc.

Problemy ze sprzedażą nieruchomości z portfeli tych funduszy sprawiają, że TFI planują maksymalnie wydłużyć terminy ich likwidacji. Pierwszym funduszem, który miał zakończyć działalność już w grudniu ubiegłego roku, jest Arka FRN FIZ. Jednak decyzją zarządu ten termin zostanie przedłużony do połowy 2014 roku. Zarządzający funduszem BPH FIZ SN również nie wykluczają przedłużenia jego działalności o półtora roku, czyli do połowy 2015 roku. Skarbiec TFI też planuje skorzystać z możliwie odległego terminu likwidacji swojego funduszu nieruchomości, który przypada na listopad 2014 roku.

Zły czas na inwestycje

Te trzy fundusze były tworzone tuż przed boomem na rynku nieruchomości, ale zanim ukończyły swoje projekty budowlane, to sytuacja na rynku diametralnie się zmieniła i ceny zaczęły spadać. Dlatego, o ile termin rozpoczęcia inwestycji nie był najgorszy, to już moment zakończenia tych projektów wypadł akurat na czas spowolnienia gospodarczego.

– Takie przedłużenie to jest raczej efekt przeciętnego doboru projektów do portfela, a nie słabego rynku. Dobre projekty, szczególnie komercyjne, spokojnie znajdują nabywców – mówi dr Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group. Według niego brak sukcesu tych funduszy wynika raczej ze zbyt małych aktywów pozyskanych od inwestorów, co uniemożliwiło realizację dużych projektów, a także nie motywowało zarządzających do poświęcania większej uwagi tym funduszom.

Zyski z giełdy

Jednak osoby, które jeszcze nie zainwestowały w tego typu fundusze, mają szansę zarobić, nabywając niedowartościowane certyfikaty funduszy nieruchomości na giełdzie i trzymając je aż do wykupu. Średnio dyskonto między wyceną dokonaną przez TFI a ich ceną na GPW wynosi około 30 proc. Na GPW są notowane certyfikaty ośmiu funduszy nieruchomości. Największe dyskonto w stosunku do wyceny netto aktywów podawanej przez TFI występuje w przypadku funduszu BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ i wynosi minus  52?proc., natomiast najmniejsze – w przypadku funduszu Opera Terra FIZ (-13 proc.) oraz Arki Funduszu Rynku Nieruchomości FIZ (-16 proc.).

Jednak eksperci podkreślają, że zakup tych certyfikatów przez giełdę to dosyć ryzykowna inwestycja. Problemem jest niska płynność certyfikatów oraz niezbyt wysoka jakość portfeli nieruchomości. Dlatego nie warto lokować w te certyfikaty zbyt dużej części oszczędności.

[email protected]

Cechy funduszy zamkniętych

Fundusze zamknięte (FIZ), zgodnie z przepisami, mogą prowadzić bardziej elastyczną politykę inwestycyjną niż fundusze otwarte (FIO). Mogą lokować środki w mniej płynne aktywa i nie muszą utrzymywać płynnych rezerw. Nie jest też wymagana aż taka duża dywersyfikacja inwestycji jak w funduszach otwartych, które mogą inwestować w akcje jednej spółki do 5–10 proc. Natomiast w portfelach FIZ jeden składnik może zajmować do 20 proc., a w funduszach nieruchomości nawet do 25 proc.

Fundusze zamknięte mogą lokować środki, nie tylko w papiery wartościowe, ale również w spółki z o.o., waluty czy surowce. Fundusz zamknięty może również w szerokim zakresie korzystać z kredytów i pożyczek bankowych. FIZ emitują certyfikaty inwestycyjne. Ich wyceny mogą być rzadsze niż w przypadku jednostek funduszy otwartych, np. co tydzień lub co kwartał. FIZ nie są tak powszechnie dostępne jak fundusze otwarte. Inwestorzy mogą kupić ich tytuły uczestnictwa tylko w okresie subskrypcji lub na giełdzie, jeśli są tam notowane.

Opinie

Długoterminowa inwestycja - Wojciech Chwiejczak, zarządzający funduszami nieruchomości BPH TFI

Rozwój rynku nieruchomości uzależniony jest w dużym stopniu od poprawy sytuacji gospodarczej kraju, a tym samym rozwoju przedsiębiorstw, czyli grupy potencjalnych najemców dla istniejących i planowanych do realizacji obiektów biurowych czy magazynowych. Pomimo mniej lub bardziej optymistycznych prognoz ekonomicznych dla polskiej gospodarki, na tle pozostałych krajów europejskich, sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w obecnym roku nie ulegnie drastycznej zmianie w kontekście ewentualnego wzrostu stawek czynszowych, nadpodaży powierzchni biurowych, obniżenia poziomu pustostanów. Z naszego punktu widzenia rok 2013 będzie zbliżony do poprzedniego. Aktualny poziom cen rynkowych nieruchomości to z pewnością jeden z czynników branych pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zainwestowaniu w ten sektor. Osoby zainteresowane inwestycją środków w fundusze nieruchomości powinny mieć na względzie ryzyko rynkowe związane z tą formą lokaty kapitału oraz długofalowy charakter inwestycji. Ceny nieruchomości, podobnie jak innych rodzajów aktywów, są wrażliwe na zmieniającą się sytuację na rynku, która ma wpływ na wysokość wypracowanych zysków. Z tego względu, niezależnie od wybranego instrumentu finansowego, ważny jest dobór funduszy zgodny z indywidualnym profilem inwestycyjnym oraz dywersyfikacja lokat różnicująca poziom ryzyka w portfelu.

Certyfikaty kupisz tanio na giełdzie - Adam Zaremba, główny ekonomista Idea TFI

Inwestowanie w niedowartościowane fundusze zamknięte rynku nieruchomości to jeszcze nowość na polskiej giełdzie, ale na Zachodzie ten sposób lokowania kapitału jest praktykowany od kilkudziesięciu lat.

Dotyczy to szczególnie rynku amerykańskiego, gdzie przeprowadzono już sporo badań dokumentujących, że inwestowanie w REIT-y (odpowiedniki naszych krajowych zamkniętych funduszy nieruchomości) pozwala systematycznie bić rynek o kilka punktów procentowych rocznie.

Powstała nawet grupa funduszy hedgingowych specjalizujących się w takiej strategii.

Trzeba jednak pamiętać, że wyższy zysk wiąże się z większym ryzykiem. W przypadku krajowych funduszy nieruchomości kłopotem jest po pierwsze mizerna płynność, która sprawia, że nawet transakcja rzędu kilku tysięcy złotych staje się problemem. Po drugie, poważne ryzyko stanowi jakość portfela. Wyceny nieruchomości i innych lokat są trudne do zweryfikowania przez inwestorów. Może też wystąpić spora rozbieżność między wcześniej obiecywaną polityką inwestycyjną funduszu a tą aktualnie realizowaną. Potencjalni inwestorzy muszą być gotowi na to, w portfelu zamiast mieszkań znajdą się na przykład obligacje deweloperów. Osobną kwestią są perspektywy rynku nieruchomości. Wprawdzie ceny mieszkań prawdopodobnie udeptują dno, jednak fundusze zamknięte notowane na GPW mają w portfelach głównie nieruchomości komercyjne. Ceny biur w Warszawie nie są obecnie bardzo niskie.

Strategie trudne do realizacji - Hubert Telecki, ekspert Wealth Solutions-Inwestycje Ziemskie

Idea wspól­ne­go in­we­sto­wa­nia w nie­ru­cho­mo­ści, któ­rych in­dy­wi­du­al­ny in­we­stor nie był­by w sta­nie za­ku­pić ze wzglę­du na ich war­tość, jest jak naj­bar­dziej ku­szą­ca. Do te­go w przy­pad­ku fun­du­szy nie­ru­cho­mo­ści atu­tem jest fakt, że in­we­sty­cje w imie­niu in­we­sto­ra re­ali­zu­ją pro­fe­sjo­na­li­ści, a on sam nie jest za­an­ga­żo­wa­ny w ca­ły pro­ces.

Jed­nak przy­ję­te przez pol­skie fun­du­sze stra­te­gie w wie­lu przy­pad­kach oka­za­ły się być zbyt opty­mi­stycz­ne i trud­ne do zre­ali­zo­wa­nia w cza­sie spo­wol­nie­nia go­spo­dar­cze­go. Port­fe­le nie­ru­cho­mo­ści ko­mer­cyj­nych bu­do­wa­ne przed ro­kiem 2008 nie za­wsze do­brze so­bie ra­dzą w obec­nych re­aliach, a ich upłyn­nie­nie przed usta­la­nym ter­mi­nem jest czę­sto nie­wy­ko­nal­ne lub bar­dzo trud­ne. Oprócz te­go na nie­ko­rzyść fun­du­szy dzia­ła fakt, że są one ma­ło ela­stycz­ne w dzia­ła­niu oraz obar­czo­ne sta­ły­mi kosz­ta­mi, któ­re na ko­niec mu­si po­nieść in­we­stor. W przy­pad­ku tych dys­po­nu­ją­cych mniej­szy­mi ak­ty­wa­mi procentowy udział kosz­tów w śred­niej war­to­ści net­to ak­ty­wów mo­że być zna­czą­cy.

Al­ter­na­ty­wą dla nich mo­gą być bez­po­śred­nie zbio­ro­we in­we­sty­cje w nie­ru­cho­mo­ści w for­mie spół­ek ce­lo­wych, ko­or­dy­no­wa­ne przez ze­spół za­rzą­dza­ją­cy. Po­dob­nie jak w przy­pad­ku fun­du­szu plu­sem jest to, że do ta­kiej gru­py in­we­sty­cyj­nej moż­na wejść ze środ­ka­mi, któ­re nie po­zwa­la­ją na sa­mo­dziel­ne in­we­sto­wa­nie. Spół­ka sa­ma bez­po­śred­nio ku­pu­je nie­ru­cho­mo­ści. Z ko­lei fun­du­sze in­we­stu­ją w spół­ki, któ­re na­stęp­nie ku­pu­ją miesz­ka­nia czy biu­ra.