Deweloperzy korzystają ze świetnej koniunktury

Pandemia tylko na moment zdusiła popyt na mieszkania. Lokale sprzedają się na pniu mimo rosnących cen. Boom przekłada się na wzrost wycen spółek giełdowych. Czy jest już bardzo gorąco?

Deweloperzy mieszkaniowi to specyficzna kategoria spółek giełdowych. W ich działalności, sprawozdawczości, ocenie i notowaniach akcji nieustannie teraźniejszość splata się z przeszłością. Kluczowe wskaźniki to: sprzedaż (kontraktacja, przedsprzedaż) i przekazania (uznania, wydania).

Sprzedaż to bieżące umowy zawierane przez deweloperów z klientami. Raporty na ten temat ukazują się co kwartał. Nie ma przy tym standardu, zazwyczaj podawana jest liczba umów przedwstępnych i deweloperskich skorygowana o rezygnacje. Część firm uwzględnia także łatwiejsze do zerwania przez klientów umowy rezerwacyjne. Dane o sprzedaży pokazują bieżącą koniunkturę na rynku i zapowiadają przyszłe wyniki finansowe.

Dlaczego przyszłe? Zasady rachunkowości pozwalają deweloperom księgować sprzedaż dopiero po przeniesieniu własności lokalu, czyli po wydaniu kluczy nabywcom. Od lat polski rynek wygląda tak, że gros lokali sprzedawanych jest na etapie dziury w ziemi, zatem przyjmuje się, że od sprzedaży lokalu do zaksięgowania wyniku upływają mniej więcej dwa lata (tyle trwa budowa).

GG Parkiet

Obserwując bieżącą sprzedaż, inwestorzy mają więc niecodzienną możliwość przewidzenia wyników spółek w perspektywie dwóch lat.

Gra popytu i podaży

Pandemia, a ściślej lockdown, spowodowała załamanie sprzedaży mieszkań w drugim kwartale 2020 r., ale kolejne kwartały przyniosły zdecydowane odbicie. W pierwszym kwartale 2021 r., według danych JLL, w sześciu głównych aglomeracjach padł rekord sprzedaży: 19,5 tys. lokali. Sami deweloperzy notowani na giełdzie sprzedali 7,3 tys. mieszkań, o 21 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku (tuż przed pandemią).

Wzmożony popyt na lokale wynika z rekordowo niskich stóp procentowych. To oznacza najtańsze w historii kredyty, ale też niemal zerowe odsetki od lokat. Ludzie wycofują więc pieniądze z banków i inwestują na rynku nieruchomości postrzeganym jako bezpieczna przystań. Dopóki stopy są niskie, a sytuacja na rynku pracy dobra, trudno oczekiwać zmiany trendu.

Pandemia nie wpłynęła na popyt, ale na podaż już tak. Deweloperom trudno uzupełniać ofertę z uwagi na wydłużone postępowania w urzędach. Wzmożony popyt i niska podaż to przepis na wzrost cen. Klienci to akceptują. Kwoty nominalne, jakie trzeba płacić za metr kwadratowy, mogą działać na wyobraźnię, ale jeśli policzymy, ile metrów można kupić za przeciętne wynagrodzenie, to stwierdzimy, że do takiego spadku siły nabywczej jak w szczycie hossy w 2007 r. jeszcze bardzo daleko. Wyzwaniem rzutującym na przyszłość jest kurczący się zasób gruntów. Trzeba jednak pamiętać, że na giełdzie notowana jest rynkowa elita, duże podmioty, z których większość korzysta na słabości mniejszych konkurentów bardziej podatnych na rynkowe zawirowania. Warto przede wszystkim analizować, jakie banki ziemi mają deweloperzy, jak szybko są w stanie uzupełniać ofertę.

Należy też zwracać uwagę na kondycję finansową i zadłużenie. Dobra koniunktura oznacza, że budowy osiedli praktycznie finansują się same – z wpłat klientów. Deweloperzy potrzebują jednak dużego kapitału na zakup gruntów. I w tym celu emitują obligacje obejmowane przez inwestorów instytucjonalnych.

i dywidendy

Mieszkaniowy boom przełożył się na wzrost wyceny deweloperów do wieloletnich maksimów czy wręcz nowych rekordów. Większość spółek jest warta kilkadziesiąt, a nawet ponad 100 proc. więcej niż rok wcześniej.

Podstawowym wskaźnikiem stosowanym wobec deweloperów mieszkaniowych jest cena do wartości księgowej (C/WK). W uproszczeniu, 1 to poziom neutralny – im wskaźnik większy, tym spółka uchodzi za wyżej wycenianą. Teraz wskaźnik C/WK dla większości firm wynosi właśnie 1. Zdecydowanie wyższe wartości mają: rynkowy lider Dom Development oraz Atal.

Deweloperzy to zazwyczaj spółki dywidendowe. Tu znowu przeszłość splata się z teraźniejszością. Wyniki zależą wprost od sprzedaży sprzed co najmniej kilkunastu miesięcy, ale bieżąca sytuacja może mieć wpływ na decyzje o podziale zysków. W ubiegłym roku pandemia skłoniła część spółek do wstrzymania się z wypłatą, obecnie znów padają zapowiedzi hojnych dywidend. ¶