W 2007 roku ceny jeszcze pomaszerują w górę

Jest drogo, a będzie jeszcze drożej. Dynamika wzrostu cen nieruchomości w największych miastach Polski w 2007 roku prawdopodobnie będzie tylko nieco słabsza niż w 2006 r. Eksperci twierdzą, że tego trendu nic nie zahamuje. Na wartości zyskają ziemia, domy i mieszkania. To doskonałe inwestycje.

Rok 2006 był wyjątkowy dla polskiego rynku nieruchomości. Na pewno wyjątkowy był wzrost cen nowych mieszkań w największych polskich miastach - rzędu 50 proc. (Warszawa, Łódź), a nawet 70 procent (Kraków, Wrocław, Gdańsk). To efekt działania kilku czynników.

Łańcuszek przyczyn

- W głównej mierze do wzrostu cen przyczyniła się zbyt mała podaż mieszkań na rynku pierwotnym, a co za tym idzie - także wtórnym. Nie można też zapominać o wzroście kosztów budowy mieszkań i domów - twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. W zeszłym roku producenci cegły zdecydowali się podnieść ceny o około 25 proc., a w styczniu tego roku o następne 20 proc. Co więcej, mocno drożeją także koszty pracy. Przed rokiem pomocnik murarza zadowalał się stawką 7 złotych za godzinę, teraz w Warszawie może liczyć nawet na 12 złotych (to wzrost o ok. 70 procent). Oprócz materiałów i kosztów pracy, rosną ceny gruntów, które coraz silniej wpływają na ostateczną wartość mieszkań.

W ubiegłym roku zmieniła się także struktura popytu na mieszkania. Według analityka Open Finance, szacuje się, że obecnie około 30 procent kupujących to inwestorzy, którzy mają nadzieję sprzedać w przyszłości nieruchomości z zyskiem. Jeszcze dwa lata temu ta grupa stanowiła zaledwie kilka procent grupy kupujących nowe mieszkania. Poza tym w IV kwartale ubiegłego roku popyt podbiły zmiany podatkowe, jakie weszły w życie z początkiem 2007 r. Wynika z nich, że mieszkania kupione w celach zarobkowych przed 1 stycznia można sprzedać bez podatku (pod warunkiem podpisania aktu notarialnego w ubiegłym roku i sprzedania mieszkania pięć lat później), natomiast od nowego roku inwestorzy muszą się liczyć z wyższymi kosztami wyjścia z inwestycji. Zapłacą bowiem 19-proc. podatek od osiągniętego zysku ze sprzedaży.

- Poza tym w 2006 roku zauważalna stała się także tendencja kupowania mieszkań przez inwestorów zagranicznych. O ile bowiem analitycy prognozują kryzys na rynku zachodnioeuropejskich nieruchomości, o tyle w Polsce wzrost utrzyma się na wysokim poziomie i nic nie zapowiada zmian. Dlatego obcokrajowcy kierują swoją uwagę na nasz rynek. Dodatkowo zachęca ich korzystna oferta kredytowa. Coraz więcej banków daje bowiem możliwość skorzystania z pożyczki osobom nie będącym rezydentami w naszym kraju - zauważa Anna Mieszkowska, doradca finansowy Money Expert.

Warszawa trzy razy tańsza od Dublina

i siedem razy od Londynu

W ostatnich latach w Polsce buduje się średnio około 110 tysięcy mieszkań rocznie. Szacunki wskazują, że w naszym kraju brakuje ich minimum około miliona. - Zatem przy takim tempie budownictwa nie będziemy w stanie zaspokoić krajowego popytu w najbliższej dziesięciolatce. Skutkiem małej podaży mieszkań, dobrej sytuacji gospodarczej i dostępnych kredytów hipotecznych będzie dalszy wzrost ceny metra kwadratowego lokali w 2007 roku - ocenia Marta Kosińska, ekspert serwisu www.szybko.pl.

W najdroższych obecnie miastach - w Warszawie i Krakowie - gdzie średnie ceny na rynku wtórnym wynoszą odpowiednio 7903 zł i 7172 zł, można się spodziewać kwartalnych wzrostów na poziomie 5-10 procent - twierdzą specjaliści (www.szybko.pl). Na koniec 2007 roku zaowocuje to cenami powyżej 11 000 zł za metr kwadratowy. To bardzo duże sumy, ale nadal mieszkanie w Warszawie będzie około trzy razy tańsze niż w Dublinie i siedem razy tańsze niż w Londynie. Nawet uwzględniając > > różnice w sile nabywczej Polaków i Europejczyków z Zachodu, pozostaje spore pole do wzrostu cen nieruchomości.

Zdaniem Marty Kosińskiej, jeszcze większej dynamiki zmian cen możemy się spodziewać w miastach, gdzie obecnie mieszkania są relatywnie tanie, czyli w Poznaniu (grudzień 2006 r. - średnio 4783 zł za mkw.), Łodzi (3322 zł), Katowicach (grudzień 2006 r. - 2911 zł), Gdyni (5307 zł). Tempo wzrostu może być tam jeszcze szybsze, jeśli na dobrą sytuację makroekonomiczą w skali kraju nałoży się dynamiczny rozwój regionu. Doskonałym przykładem takiej sytuacji jest Wrocław. Tanio kupić, drożej sprzedać

- Naturalnym zjawiskiem w ekonomii jest chęć realizacji jak najwyższych zysków przez sprzedających i zwiększenie podaży towarów w momencie, gdy ceny rosną - przypomina specjalistka www.szybko.pl. - Zasada taka zadziała także na rynku nieruchomości, jednak specyfika tej branży to 2-3-letni termin realizacji produktu, jakim jest mieszkanie. W związku z tym w perspektywie trzyletniej nie możemy się spodziewać znaczącego wzrostu podaży na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym mogą pojawić się mieszkania kupione w latach ubiegłych w celach spekulacyjnych. Jednak będzie to następowało stopniowo (większość sprzedających będzie chciała uniknąć płacenia podatków). Podaż nie zwiększy się tak mocno, by mogła nastąpić korekta cenowa. Kolejnym argumentem, który przemawia za dalszym wzrostem cen, jest sytuacja w innych krajach Unii Europejskiej. W Hiszpanii ceny rosną nieprzerwanie od 15 lat, w Londynie - mimo już bardzo wysokiego poziomu - w zeszłym roku nastąpił wzrost rzędu 7 procent - mówi Marta Kosińska.

Z centrum na przedmieście

W następstwie rosnących cen na rynku nieruchomości już teraz, ale i w najbliższych latach, będziemy mieli do czynienia z kilkoma zjawiskami. Po pierwsze następuje i będzie następować przeniesienie popytu z dzielnic centralnych do peryferyjnych i podmiejskich, gdzie ceny są niższe. Zjawisko będzie się nasilać, jeśli w dużych miastach pojawią się sprawne rozwiązania komunikacyjne (obwodnice, autostrady, kolej podmiejska) - wylicza ekspert www.szybko.pl. - Po drugie koszt budowy metra kwadratowego domu jednorodzinnego w systemie gospodarczym i przez firmy budowlane jest już niższy niż koszt kupna metra mieszkania. Dlatego część zainteresowanych zdecyduje się na budowę lub zakup domu pod miastem. Dodatkowym argumentem "za" - uważa Marta Kosińska - będzie możliwość uzyskania na ten cel kredytu z dopłatą do odsetek. Od roku 2007 będziemy bowiem mogli korzystać z dopłat do kredytu przez osiem lat. O pomoc państwa mogą starać się małżonkowie (również bezdzietni) lub osoby samotne z dzieckiem, które uczą się lub studiują i nie ukończyły jeszcze 25 roku życia. Państwo ma spłacać połowę odsetek kredytu (dokładnie połowę wartości stopy referencyjnej) od 50 mkw. mieszkania (lub 70 mkw. domu. Przy czym mieszkanie objęte pomocą państwa nie może przekraczać 75 metrów kw., a dom jednorodzinny 140 mkw. Z pomocy państwa będzie mogła skorzystać jednak ograniczona liczba osób, które spełniają określone warunki. W efekcie nowych przepisów wzrosną ceny działek budowlanych i może wykształcić się nowy trend inwestycyjny, czyli funkcjonalne domy jednorodzinne o powierzchni około 120-200 metrów kwadratowych, powstające w pobliżu dużych miast. Zlokalizowane na dobrze zagospodarowanych działkach będą bardzo popularne, a proces ten w latach 2008-2009 osiągnie szczyt rozwoju. Powstanie tego rodzaju inwestycji wpłynie na stabilizację cen na rynku mieszkaniowym. Ceny domów jednorodzinnych będą uzależnione od popytu i podaży, jednak zwyżki nie będą przekraczać 2-3 procent.

Kawalerki wrócą do łask

Trzecie zjawisko - zdaniem specjalistów - to możliwa zmiana preferencji kupujących. Obecnie najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe, bo taka jest zdolność kredytowa przeciętnie zarabiającego Polaka. Niedługo, przy tej samej zdolności kredytowej, część kupujących będzie musiała zdecydować się na kawalerki. W ten sposób wzrośnie popyt na najmniejsze lokale.

Rynek pierwotny rozwija się agresywnie, deweloperzy sprzedają nowe inwestycje jeszcze na etapie planów, ceny ciągle rosną. Taki trend będzie się utrzymywał również w 2007 roku i przez kolejne lata. Poza tym inwestujący w mieszkanie na rynku pierwotnym często decydują się na jego wynajem, dzięki czemu mają możliwość spłaty raty kredytu hipotecznego. Zjawisko to było bardzo popularne w 2006 roku i będzie - jak twierdzą eksperci - kontynuowane przez kolejne lata.

Kapitał odpłynie z Warszawy

do innych miast

Można zauważyć, że znacznie zwiększyło się zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi w innych miastach niż Warszawa. Inwestorzy, mający niebagatelny wpływ na odnotowywany dotychczas wzrost cen, przeniosą część kapitału w inne rejony Polski, co może mieć wpływ na ich dynamikę. Jednak Warszawa, jako stolica, będzie wykazywać się najtrwalszym wzrostem cen w długim horyzoncie czasowym.

Maciej K. Król

Bracia Strzelczyk Nieruchomości

Najwyższego wzrostu cen domów

i działek można się dopiero spodziewać

W 2007 roku można się spodziewać dalszego wzrostu, ale nie przekraczającego 20 procent. Jak pokazały ubiegłe lata, jest to jednak wróżenie z fusów. Jeżeli spowolnienie dynamiki wzrostu nadejdzie, to nie znaczy, że na rynku nieruchomości nie będzie można dobrze zarobić. Nie można bowiem zapominać o domach i gruntach, które w stosunku do mieszkań są niedowartościowane. Podczas gdy mieszkanie na Białołęce w Warszawie kosztuje średnio 5500 zł za metr kwadratowy, dom o powierzchni 300 metrów kwadratowych, posadowiony na działce o powierzchni 550 mkw., można kupić w tej samej okolicy średnio za 800 tysięcy zł (to 2666 zł za mkw., pomijając koszt zakupu gruntu, który w tym rejonie oscyluje wokół 210 zł za mkw.). Biorąc pod uwagę cenę metra kwadratowego mieszkania na Białołęce, mieszkanie o tej samej powierzchni co dom (300 mkw.) musiałoby kosztować 1 650 000 zł, czyli ponad dwa razy więcej (nadal nie biorąc pod uwagę wartości działki). Jeżeli kryterium wyboru będzie lokalizacja i czas dojazdu do centrum, najlepszą opcją będzie zakup mieszkania w Śródmieściu.

Najwyższego wzrostu cen domów i działek możemy się jednak spodziewać, dopiero gdy aglomeracje miejskie zostaną w pełni skomunikowane z przedmieściami, a na przedmieściach zostanie rozwinięta infrastruktura wodno-kanalizacyjna oraz gazowa. W obecnej sytuacji często mamy do czynienia z gminami, które są częścią dużych miast, takimi jak warszawski Wawer, gdzie wiele działek nie ma dostępu do mediów.

Zaznaczam, że w całym procesie decyzyjnym - w co zainwestować pieniądze - trzeba pamiętać o jednym: że ziemi nie przybywa.

Piotr Krupa

Krupa Nieruchomości

W górę, ale bez fajerwerków

Rok 2007 w porównaniu 2006 będzie dla Polski rokiem szybszego wzrostu gospodarczego i wysokiego poziomu optymizmu społecznego. Popyt na rynku nieruchomości we wszystkich jego sektorach będzie zatem rósł. Podaż gruntów budowlanych i mieszkań również będzie rosła, lecz w tempie wolniejszym od popytu. Naturalną konsekwencją tego stanu rzeczy będzie wzrost cen na rynku nieruchomości. Nie będzie jednak takich fajerwerków, jak w roku 2006. Sądzę, że w końcówce 2007 roku poziom cen na rynku nieruchomości będzie o około 20 procent wyższy od analogicznego poziomu w końcówce roku 2006. Sytuacja na rynku w latach następnych jest o wiele trudniejsza do przewidzenia. Ostrożnie można stwierdzić, że w 2008 roku w wielu gminach zaczną funkcjonować plany zagospodarowania przestrzennego i w istotny sposób zwiększy się podaż gruntów budowlanych, a ceny mieszkań będą się stabilizować. Z pewnością można także powiedzieć, że ceny nieruchomości w tak zwanych dobrych lokalizacjach i w centrach dużych miast będą rosły w tempie mocno wyprzedzającym ogólny wzrost cen na rynku nieruchomości.

Aleksander Scheller

Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości