Ekspansja zagraniczna odpowiedzią na atak deweloperów z importu

Polskim firmom z sektora nieruchomości rośnie coraz większa konkurencja ze strony międzynarodowych grup. Są wśród nich też takie, które dodatkowo wzmacniają się pieniędzmi z polskiego rynku kapitałowego. Coraz większe grono krajowych deweloperów decyduje się więc na wyjście za granicę. Przymiotnikiem "regionalny" może już się tytułować GTC. Plany ekspansji zagranicznej zaczęły realizować też m.in. Echo Investment, Polnord czy J.W. Construction

Sytuacja na giełdowym rynku firm deweloperskich zmienia się jak w kalejdoskopie. Jeszcze nieco ponad rok temu osoby chcące inwestować w akcje spółek nieruchomościowych nie miały właściwie większego wyboru. Musiały kupować papiery Globe Trade Centre lub Echa Investment. W ostatnich kilkunastu miesiącach, jak grzyby po deszczu, na GPW wyrastali kolejni deweloperzy, co nawet zachęciło władze giełdy do publikacji nowego subindeksu.

Na GPW wkroczyli m.in. liderzy warszawskiego rynku mieszkaniowego: J.W. Construction i Dom Development. Listę powiększyły też spółki, które "zrodziła" GPW. Są wśród nich zarówno firmy, które dotychczas prowadziły inny biznes i dopiero stawiają pierwsze kroki w branży nieruchomości, jak i takie, które od dawna zajmowały się deweloperką, ale dopiero teraz nabierają wiatru w żagle. Jedna z nich, mimo że nie może pochwalić się jeszcze wieloma gotowymi projektami, prezentując swoje plany na przyszłość, już okrzyknęła się liderem rynku. Tymczasem do dotychczasowego lidera - GTC, którego kapitalizacja przekracza 11 mld zł - było jej wciąż daleko.

Deweloperzy z importu

Sytuacja się istotnie zmieniła, gdy w kolejce na naszą giełdę ustawili się gracze zagraniczni. Pierwszą firmą spoza Polski z sektora nieruchomości, która zapukała do drzwi GPW, był austriacki Warimpex, specjalizujący się w segmencie hotelarskim (obecnie jest wyceniany na niespełna 1,5 mld zł). Był to jednak dopiero przedsmak tego, co miało nadejść. Kilka miesięcy po Warimpeksie przetartą przez niego ścieżką podążył austriacki gigant rynku nieruchomościowego - Immoeast. Przed wejściem na GPW przeprowadził międzynarodową ofertę publiczną o wartości 2,84 mld euro (ponad 10 mld zł). Jego kapitalizacja przekracza 32 mld zł. Niedawno na warszawski parkiet wkroczył kolejny czołowy gracz europejski - Orco Property Group (w dniu debiutu został wyceniony przez inwestorów na około 4,8 mld zł).

Obecnie więc polskie firmy deweloperskie rywalizują z konkurentami z zagranicy nie tylko w codziennej działalności (na tym polu nierzadko z nimi przegrywają, np. w przetargach na atrakcyjne grunty muszą uznać wyższość i zasobniejszy portfel hiszpańskich gigantów), ale również w staraniach o kapitał inwestorów giełdowych.

GTC z przewagą pioniera

Aby nie dać się zepchnąć na margines, niektórzy polscy deweloperzy rozszerzają obszar swojej działalności, co oznacza wychodzenie poza granice Polski.

Tytułem regionalnego gracza może się już spokojnie tytułować Globe Trade Centre, które pierwsze kroki na zagranicznych rynkach stawiało już pod koniec lat 90. minionego wieku. Kierunek, który obrał warszawski deweloper, to kraje Europy Środkowo- i Południowo-Wschodniej. W części z nich GTC było jednym z pierwszych inwestorów zagranicznych, co dawało mu przewagę nad pojawiającą się później konkurencją. Mimo że teraz w wielu z nich (szczególnie na Bałkanach) czuje m.in. oddech agresywnie inwestującego Immoeastu, nadal ma mocną pozycję, a przy tym kilkuletnie doświadczenie. - Mamy tę przewagę, że byliśmy pionierami na tych rynkach. Zdobyliśmy doświadczenie, nawiązaliśmy współpracę z renomowanymi agencjami nieruchomości, prawnikami i architektami. Podczas gdy inni dopiero kreślą plany wejścia do krajów bałkańskich, my dysponujemy w każdym z nich zespołami profesjonalistów, w pełni zdolnymi do realizacji projektów deweloperskich - wskazuje Eli Alroy, przewodniczący rady nadzorczej GTC.

Globe Trade Centre ma swoje spółki już w dziewięciu krajach regionu. Oprócz Polski, realizuje projekty deweloperskie na Węgrzech, w Czechach, Rumunii, Serbii, Chorwacji i na Słowacji. Przygotowało też pierwszy projekt w Bułgarii i pracuje nad przedsięwzięciami na Ukrainie (wspólnie z EBOR-em). Pierwsze kroki na obczyźnie GTC stawiało w segmencie biurowym. Do tej pory zrealizowało sześć tego typu inwestycji w czterech krajach. Dzięki temu dysponuje już ponad 48 tys. mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia w Budapeszcie (budynki Center Point I i II oraz River

26 tys. mkw. w Bukareszcie (America House), 13,5 tys. mkw. w Belgradzie (GTC House), a w Pradze - 27,3 tys. mkw. (Lighthouse).

Inwestycje liczone w miliardach

Mimo że jest to największy portfel ukończonych inwestycji zagranicznych, jakim może pochwalić się jakakolwiek polska firma z branży, to jest to zaledwie ułamek tego, co obecnie znajduje się w realizacji i przygotowaniu przez GTC. W najbliższych 3-4 latach tylko na realizację już zatwierdzonych inwestycji spółka będzie potrzebować grubo ponad miliard euro. Biorąc pod uwagę szybką konwersję stóp kapitalizacji w regionie (tzw. yields, czyli wielkości wyrażające stosunek dochodów netto uzyskiwanych z najmu do wartości rynkowej nieruchomości), związaną z napływem zagranicznego kapitału, zarobki dewelopera z tych przedsięwzięć w wielu przypadkach mogą przekroczyć nawet 100 proc. (już teraz wyceny rynkowe niektórych ukończonych obiektów dwukrotnie przewyższają koszty związanego z ich budową).

Na Węgrzech GTC przygotowało już cztery kolejne inwestycje biurowe o łącznej powierzchni przeszło 163 tys. mkw. Obok właśnie ukończonego projektu apartamentowego Riverloft Apartments w Budapeszcie, w ofercie GTC Hungary znalazł się Sasad Resort, kompleks mieszkaniowy liczący docelowo ponad 87 tys. mkw. powierzchni użytkowej.

W Czechach Globe Trade Centre będzie natomiast obecne w trzech segmentach rynku nieruchomości (ale działa tam poprzez spółki stowarzyszone, a nie zależne - jak w pozostałych krajach regionu, więc jego udział w przyszłych zyskach będzie odpowiednio mniejszy). Obecne plany dewelopera zakładają realizację w Pradze kompleksu biurowo-handlowego Arena o łącznej powierzchni 130 tys. mkw. oraz czterech projektów mieszkaniowych, liczących w sumie przeszło 300 tys. mkw.

Duże nadzieje GTC wiąże też z Rumunią, która w tym roku przystąpiła do Unii Europejskiej. Tu polski deweloper realizuje - podobnie jak w kraju Madziarów - zarówno centra handlowe (w budowie lub przygotowaniu znajdują się obiekty liczące łącznie ok. 120 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia), projekty biurowe (ok. 73 tys. mkw.) i inwestycje mieszkaniowe (ok. 264 tys. mkw. powierzchni użytkowej).

GTC ma również stale rosnący portfel projektów na Słowacji, gdzie koncentruje się na mieszkaniówce (w sumie wybuduje tu lokale o powierzchni 72,5 tys. mkw.). W Bułgarii powstaną natomiast centra handlowe (np. w Warnie o powierzchni 37,2 tys. mkw) oraz biura (8,5 tys. mkw.). W Serbii, mimo chęci, GTC nie udało się dotąd wejść w segment handlowy, za to dobrze radzi sobie w sektorze biurowym (przygotowało kolejne projekty o łącznej powierzchni 39 tys. mkw.) i mieszkaniowym (13,1 tys. mkw.). Na Chorwacji Globe Trade Centre ukończy wkrótce centrum Avenue Mall (32,8 tys. mkw. powierzchni handlowej i biurowej), ma działkę pod kolejny podobny obiekt oraz zrealizuje na wybrzeżu luksusowy kompleks apartamentowo-hotelowy Istria Golf Estate & Resort.

Biznes jest podobny, ale co kraj to obyczaj

Do realizacji wszystkich tych przedsięwzięć niezbędne było stworzenie odpowiednich struktur. - W każdym z krajów mamy samodzielne jednostki, które jednak nie działają w odosobnieniu. Ważny jest przepływ informacji pomiędzy poszczególnymi spółkami zależnymi i wymiana doświadczeń. Nie chodzi przecież o to, żeby jedna jednostka wymyślała coś, co już zostało wdrożone i sprawdzone w innym kraju. W gruncie rzeczy bowiem wznoszenie budynków jest wszędzie podobne - mówi Eli Alroy. - Oczywiście poszczególne kraje się różnią, więc różnią się też np. oczekiwania co do standardów nabywanych mieszkań. Ale w 80 proc. biznes deweloperski jest taki sam. Kto natomiast właściwie rozpozna te 20 proc. różnic, odniesie sukces - dodaje szef rady nadzorczej GTC. - My to umiemy, aczkolwiek zajęło nam to sporo czasu. Przy czym uczymy się codziennie, realizując kolejne projekty. Najczęściej oddajemy je etapami, gdyż w ten sposób testujemy rynek - uzupełnia.Echo zaczźło od Budapesztu

O tym, że osiągnięcie sukcesu za granicą nie przychodzi z marszu, przekonało się m.in. Echo Investment, główny krajowy konkurent GTC (spółki spotkały się już w Budapeszcie). Od momentu zrodzenia pomysłu do czerpania z niego korzyści nierzadko mija kilka ładnych lat.

Przed rokiem Echo wygrało przetarg na zakup 6,8-hektarowej działki położonej w XIV Dzielnicy Budapesztu - Zuglo. Na tym terenie kielecki deweloper zamierza zrealizować projekt Mundo -kompleks handlowo-rozrywkowo-biurowy. Inwestycja pochłonie około 150 mln euro. Prace budowlane mają ruszyć w 2008 roku i zakończyć się do 2011 roku.

Poza Węgrami, Echo ma też spółkę w Rumunii. Chce również wejść na rynek ukraiński i bułgarski. O konkretnych projektach w tych krajach jeszcze nie informowało. W minionym tygodniu jednak prezes spółki Jarosław Grodzki zapowiedział przyspieszenie ekspansji. Niewykluczone więc, że za tymi słowami wkrótce pójdą prezentacje nowych zagranicznych inwestycji.

J. W. Construction korzysta na moskiewskim galopie cen

Dwaj inni giełdowi deweloperzy wybrali natomiast wschodni kierunek ekspansji. Lider polskiego rynku mieszkaniowego J.W. Construction próbuje sił (z powodzeniem) pod Moskwą. Również w Rosji, ale bardziej na północ, działalność rozpoczął Polnord. Firma stworzona przez Józefa Wojciechowskiego pojawiła się na rosyjskim rynku na początku 2003 roku, powołując spółkę J. W. Construction International. Mimo że popyt na mieszkania jest ogromny, a oczekiwania Rosjan co do jakości lokali nie są - delikatnie mówiąc - wygórowane, to jednak nie jest to łatwy rynek, szczególnie dla inwestora zagranicznego. Zmonopolizowany jest bowiem przez rodzimych deweloperów. Aby na nim zaistnieć, trzeba też zyskać przychylność władz. Reprezentant ministerstwa budownictwa jest bowiem stroną porozumienia, które musi podpisać przyszły budowniczy mieszkań. Dobrą stroną medalu jest to, że inwestor nie musi kupować ziemi, na której będzie stawiać bloki, gdyż gmina mu ją "użyczy" (nie musi więc angażować się mocno kapitałowo na starcie), ale za to będzie musiał przekazać jej pewien ułamek wybudowanych lokali. Ile? To zależy od regionu, szacowanej zyskowności projektu czy też innych inwestycji związanych z jego realizacją. W skrajnych przypadkach - ponad połowę czy nawet 70 proc. lokali (to przykład z Moskwy). Ale biznes podobno i tak mu się opłaci, a to za sprawą galopujących cen mieszkań. W stolicy Rosji podrożały one w ostatnich dwóch latach ponad 2,5-krotnie. Średnia cena metra kwadratowego przekracza już 4 tys. USD, a w najlepszych lokalizacjach trzeba nawet płacić przeszło 20 tys. USD za mkw.

Pierwsze rosyjskie osiedle J. W. Construction powstaje w Kołomnie, w obwodzie moskiewskim. Jego budowa ruszyła w 2004 roku. Pierwszy z ośmiu planowanych budynków ukończono w tym roku. Inwestor jest zadowolony, gdyż miastu musi oddać tylko 2 proc. lokali, a 150-tysięcznego miasteczka nie ominęła zwyżka cen. - Pierwsze mieszkania sprzedawaliśmy po 650 USD za mkw. Teraz uzyskujemy już nawet 2,3 tys. USD - wskazuje Małgorzata Pawlak, dyrektor generalny J. W. Construction International. Drugi budynek kołomieńskiego osiedla JWCI "wyszedł" już z ziemi. Budowa trzeciego ma ruszyć we wrześniu. Całe osiedle, liczące ponad 1000 mieszkań, ma być gotowe w 2012 roku.

Obecnie J. W. Construction rozgląda się po sąsiednich obwodach Rosji, szukając lokalizacji pod kolejny podobny, a może nawet i większy projekt. Niedawno spółka zapowiedziała, że bada również możliwości inwestycyjne w Bułgarii. Ryszard Matkowski, prezydent holdingu, sprecyzował, że firmę interesują głównie potencjalne projekty apartamentowe lub hotelowe nad Morzem Czarnym.

Polnord już liczy zyski z rosyjskich projektów

Polnord, który przyzwyczaił już inwestorów giełdowych do tego, że przedstawiając nowe projekty, od razu stara się zaprezentować płynące z tych przedsięwzięć przyszłe zyski, nie inaczej postąpił, wchodząc na rynek rosyjski (giełdowa spółka kontroluje 50 proc. udziałów w rosyjsko-polskiej firmie PLP Development). Działalność deweloperską rozpoczął w ubiegłym roku od realizacji budynku biurowego o powierzchni 12 tys. mkw. W kwietniu tego roku zaprezentował nowe projekty mieszkaniowe w Nowosybirsku i Saratowie (153 tys. mkw. powierzchni użytkowej) i komercyjne w tym drugim mieście (38 tys. mkw.). Polnord spodziewa się, że wspomniane inwestycje przyniosą mu 150-160 mln zł zarobku.

Tymczasem Ryszard Krauze, właściciel Prokomu Investments - głównego akcjonariusza giełdowej spółki, stwierdził (przy okazji wprowadzania na GPW kolejnej spółki - Petrol- invest), że Polnord znajduje się właśnie w przededniu decyzji o mocnej ekspansji zagranicznej. Nie sprecyzował, co kryje się za tymi słowami.

Niewykluczone, że grono krajowych firm z sektora nieruchomości zamierzających wyjść poza Polskę, będzie się powiększać. Co prawda obecnie żaden kolejny deweloper notowany na GPW nie ma takich planów, ale np. jeszcze kilka miesięcy temu Dom Development nie myślał o rozszerzaniu działalności poza rynek warszawski, a teraz jest to dla niego naturalny krok. Czy kolejnym naturalnym etapem będzie zatem wyjście do ościennych krajów?