Podatki i nieruchomości

Zmieniły się zasady dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Wynikają one z nowelizacji ustawy o VAT

Do 31 grudnia 2007 r. obniżona 7-proc. stawka VAT ma zastosowanie do sprzedaży obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Pojęcie "obiekt budownictwa mieszkaniowego" zdefiniowane jest w ustawie o VAT poprzez odwołanie do klasyfikacji statystycznych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Zwykle nie budzi wątpliwości w praktyce gospodarczej ustalenie, co jest obiektem budownictwa mieszkaniowego. Wątpliwości, które wciąż, niestety, są przedmiotem odmiennej praktyki organów podatkowych, wywołuje kwestia opodatkowania części przynależnych do lokalu mieszkalnego, takich jak garaże, komórki lokatorskie, miejsca parkingowe, itp.

Stawki VAT, czyli jak obciążona jest sprzedaż

nieruchomości mieszkalnych

W ocenie organów podatkowych zastosowanie obniżonej stawki VAT także w odniesieniu do tych powierzchni jest uzależnione od formy prawnej transakcji. Przykładem tego mogą być dwie interpretacje wydane przez Izbę Skarbową w Warszawie. Zgodnie z decyzją w sprawie interpretacji prawa podatkowego z 26.09.2006 r. stawkę 7-proc. stosuje się wyłącznie do sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych. Zgodnie z definicją określoną w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, mieszkalnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Garaże, pomimo iż stanowią część składową lokalu mieszkalnego w rozumieniu ww. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., nie są przeznaczone na stały pobyt ludzi i nie służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji powinny podlegać opodatkowaniu stawką podstawową 22 proc.

Natomiast decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego z 12.09.2006 r. wskazuje, że w przypadku gdy przedmiotem transakcji obok sprzedaży własności lokalu mieszkalnego jest prawo integralnie związane z prawem własności do tego lokalu, a mianowicie prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego (konkretnej powierzchni nieograniczonej ścianami), przekazywane wyłącznie przy nabyciu lokalu mieszkalnego, to miejsce postojowe w tym konkretnym przypadku nie jest przedmiotem odrębnej umowy sprzedaży i stawką właściwą jest stawka 7 proc.

Budownictwo społeczne, czyli nowe zasady

opodatkowania lokali po 1 stycznia 2008 roku

Jak napisałem wcześniej, obniżona stawka VAT na podstawie obecnie obowiązujących przepisów mieć będzie zastosowanie tylko do 31 grudnia tego roku. Od początku 2008 roku 7-proc. stawce VAT podlegać będą obiekty budowlane (lub ich części) zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ustawa, definiując zakres stosowania stawki 7-proc., ponownie odwołuje się do PKOB, niemniej jednak należy zauważyć, że nowelizacja mająca na celu dostosowanie naszych przepisów do regulacji Unii Europejskiej wprowadza bardzo istotne ograniczenie w zakresie stosowania obniżonej stawki VAT. Zgodnie z nowelizacją do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

- budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.

- lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone powyżej, stawkę podatku 7 proc. stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania. Chodzi o powierzchnię użytkową kwalifikującą się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni obiektu. "Nadwyżka" podlega opodatkowaniu według stawki 22-proc.

Niestety, nowa regulacja nie rozwiązuje dotychczasowych problemów związanych ze stosowaniem obniżonej stawki. Dodatkowo uzależnia jej stosowanie od określenia wielkości powierzchni użytkowej, nie definiując przy tym tego pojęcia. W konsekwencji, w celu ustalenia prawa do zastosowania tej stawki konieczne jest odwołanie siDefinicja powierzchni użytkowej znajduje się przykładowo w ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tą regulacją przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części rozumie się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Tak więc regulacja ta nakazuje wliczać do powierzchni użytkowej będącej podstawą zastosowania obniżonej stawki VAT także garaże, piwnice, itp., co wskazywać może, że jeżeli całość budynku lub lokalu obejmująca te powierzchnie nie przekracza odpowiednio 300 lub 150 mkw., należy zastosować obniżoną stawkę VAT.

Na taką też intencję ustawodawcy wskazywać może również fakt, że w pierwotnej wersji projektu ustawy wyraźnie zaznaczono, iż garaże, miejsca postojowe, baseny, siłownie, itp. nie korzystają z obniżonej stawki VAT. W wersji przyjętej ostatecznie przez Sejm nie ma takiego zastrzeżenia i zastosowanie obniżonej stawki zależne jest wyłącznie od powierzchni użytkowej lokalu (domu). Niemniej w praktyce należy liczyć się z możliwością kwestionowania przez organy podatkowe takich zasad opodatkowania lokali (domów) mieszkalnych. Należy bowiem zwrócić uwagę na fakt, że ustawa wskazuje, że stawki 7-proc. nie stosuje się w przypadku lokali użytkowych. W konsekwencji przepis ten może być przedmiotem rozszerzającej interpretacji, zgodnie z którą części przynależne do lokalu powinny być uznane za lokale użytkowe. Taka interpretacja nie ma jednak uzasadnienia, gdyż z jednej strony nakazywałaby na wliczanie do powierzchni użytkowej lokali (ograniczającej zakres stosowania stawki 7-proc.) piwnic, garaży, miejsc parkingowych, a z drugiej opodatkowanie tych części (już raz wliczonych do powierzchni użytkowej) stawką 22 proc.

9 listopada dział szkoleń "Parkietu" organizuje szkolenie nt. "Opodatkowanie transakcji dotyczących nieruchomości". Szczegóły na stronie www.parkiet.com/szkolenia oraz pod nr tel. [phone]

doradca podatkowy, partner w firmie KPT Doradcy Podatkowi