J.W. Construction: sprzedaż naszych mieszkań spadła o 2/3

Największy giełdowy deweloper mieszkaniowy sprzedał w pierwszym kwartale tylko 200 lokali, czyli o ponad 60 proc. mniej niż rok temu. Firma podtrzymuje prognozy i ma nadzieję, że uda jej się w przyszłości utrzymać rentowność planowaną na ten rok.

Kwartalne dane o sprzedaży mieszkań, które ujawnił wczoraj J.W. Construction, potwierdzają stagnację na stołecznym rynku nieruchomości. Na razie niższa aktywność nie będzie miała wpływu na wyniki notowanych na giełdzie firm działających w tej branży. Większość z nich będzie księgować w tym roku przychody i zyski z inwestycji rozpoczętych w poprzednich kwartałach. Problemem może być poziom marż i dynamika sprzedaży w kolejnych latach.

Szał zakupów już minął

Wczoraj o spadku sprzedaży liczby lokali poinformował największy polski deweloper działający w segmencie mieszkaniowym, giełdowy J.W. Construction Holding. W pierwszym kwartale 2007 roku firma ta znalazła nabywców na około 600 lokali. W czwartym kwartale ubiegłego roku sprzedawała po 200-300 mieszkań.

- Teraz sprzedaż mieszkań siadła. Jest słabsza niż w poprzednich latach - przyznaje Jerzy Zdrzałka, prezes J.W. Construction. - W pierwszym kwartale sprzedaliśmy nieco ponad 200 lokali - mówi.

Efekt gorszej koniunktury dostrzegają inni giełdowi deweloperzy. - Na pewno sprzedaliśmy mniej lokali niż byśmy chcieli - komentuje Jan Mikołuszko, prezes Unibepu. - Cen sprzedaży nie zmieniamy, ale oferujemy klientom większy zakres wykonywanych robót. Klienci mieli kupować mieszkania bez żadnego wykończenia, a otrzymają w standardzie deweloperskim - dodaje.

Walka o każdego klienta

W ostatnich latach to deweloperzy dyktowali warunki kupującym. Teraz, ze względu na rosnącą liczbę dostępnych do sprzedaży mieszkań, sytuacja się odwróciła. Wiele firm zaczęło oferować różnego rodzaju promocje i upusty, aby przyciągnąć klientów.

O tym, jak znaleźć chętnych na nowe mieszkania, myśli też J.W. Construction. - Wprowadziliśmy nowy program finansowania, tak zwany owner-financing. Nasza firma będzie sprzedawać mieszkania klientom za 30 proc. wkładu własnego. Resztę kupujący będą musieli zrefinansować, czyli zaciągnąć pożyczkę w banku albo spłacić z przepływów gotówkowych w ciągu kilku lat - wyjaśnia Józef Wojciechowski, założyciel i szef rady nadzorczej J.W. Construction. - To propozycja dla klientów, którzy w tej chwili nie chcą lub nie mogą korzystać z kredytów bankowych - przyznaje.

Gdzie zatrzymają się marże?

Na bardziej dojrzałych rynkach zachodnich rentowność deweloperów mieszkaniowych, poza okresami hossy, jest zwykle nawet o połowę niższa od marż osiąganych w ostatnich kwartałach przez polskich deweloperów. W tej chwili zyski takich firm, jak Dom Development czy J.W. Construction, stanowią 17-20 proc. ich przychodów. - W dłuższym terminie bylibyśmy zadowoleni, jeżeli udałoby nam się utrzymać obecny poziom rentowności - przyznaje Wojciechowski.

Mimo spadku liczby sprzedanych mieszkań jego firma podtrzymuje prognozy na 2008 r. J.W. Construction chce w tym roku sprzedać 1200 lokali i zarobić na czysto 220 mln zł przy 1,1 mld zł przychodów.

- W 2008 r. nie będzie widać spadku marż, ponieważ na ten rok i na większość 2009 r. mamy już sprzedane mieszkania i zakontraktowane po korzystnych cenach usługi generalnego wykonawstwa - zapewnia Wojciechowski. Z kolei prezes Zdrzałka oczekuje powrotu do trendu wzrostowego cen mieszkań w drugiej połowie tego roku.

Nie wszyscy narzekają

Część giełdowych deweloperów nie zauważa spowolnienia, mimo że działa w tym samym segmencie tańszych mieszkań, co J.W. Construction. - Rynek deweloperski już od czwartego kwartału ubiegłego roku stał się bardziej wymagający. Niemniej patrzymy z optymizmem na najbliższe miesiące - mówi Dariusz Małaszkiewicz, prezes Ganta. - W pierwszym kwartale sprzedaliśmy 200 mieszkań, wobec 282 lokali w całym 2007 roku. Dodatkowo w kwietniu sprzedamy kolejne 80-90 mieszkań - twierdzi prezes Ganta. Wskazuje, że jego firmie pomaga dywersyfikacja geograficzna (J.W. Construction, a także Dom Development i Polnrod osiągają większość przychodów na rynku warszawskim). - Podtrzymujemy tegoroczne prognozy finansowe, zgodnie z którymi planujemy wypracować 172 mln zł skonsolidowanego zysku netto - dodaje Małaszewski. Coraz częściej pojawiają się opinie, że wielu mniejszych deweloperów nie przeżyje dekoniunktury. Ostatnio banki ograniczyły kredytowanie dla tej branży. Czy jest szansa, że miejsce tych, którzy wypadną z rynku, zajmą giełdowe firmy, które mają zwykle większe zasoby kapitałowe?

- Problemy z pozyskaniem finansowania bankowego, ale także z realizacją i sprzedażą, będą mieli przede wszystkim ci, którzy kupowali drogie lub mało atrakcyjne działki - twierdzi Radek Świątkowski z BBI Development. - Na razie na rynku brakuje okazji do przejęcia atrakcyjnych projektów od deweloperów z kłopotami finansowymi. Po pierwsze, obecnie mówimy raczej o potencjalnych kłopotach. Po drugie, gdy te problemy staną się faktem, na rynek w pierwszej kolejności trafią kiepskie projekty - wyjaśnia.

Po zyski na Wschód

Właściciel J.W. Construction twierdzi, że jeżeli okaże się, że rentowność działalności deweloperskiej w Polsce jest zbyt niska, jego firma skoncentruje się na inwestycjach na Wschodzie. Jego firma już jest obecna w Rosji (działają tam także Unibep i Polnord) oraz w Bułgarii, przygląda się też rynkowi ukraińskiemu. Niewykluczone, że o pierwszych inwestycjach na Ukrainie poinformuje jeszcze w tym roku. - To ogromny rynek. Nadal nieuporządkowany, ale zmierza w dobrym kierunku. Nasze standardy jakościowe są wyższe niż obecnych na nim konkurentów - mówi Zdrzałka.

Maciej Dymkowski

Specjalista z redNet Property Group

Na rynku deweloperki mieszkaniowej widać obecnie dużą podaż. W zeszłym roku wydano przecież aż 240 tys. pozwoleń na budowę, czyli więcej niż w sumie w 2004 i 2005 r. Z kolei w 2006 r. 162 tys. Z drugiej strony większość zakupów realizowana jest za pomocą kredytu, którego oprocentowanie, ze względu na stale podwyższane stopy procentowe, ciągle rośnie. To ogranicza skutecznie popyt. Ludzie chcą kupować mieszkania, ale pojawia się problem z uzyskaniem czy utrzymaniem kredytu. Ponadto trzeba pamiętać, że na rynek trafiło wiele mieszkań kupionych w krótkookresowych celach inwestycyjnych. Spodziewam się, że podaż tych lokali zakończy się w III kwartale tego roku.

Jarosław Szanajca

Prezes Dom Development

Jeszcze nie możemy podać, ile mieszkań sprzedaliśmy w pierwszym kwartale, bo jesteśmy przed publikacją wyników. Mogę tylko powiedzieć, że był to dobry kwartał. Jeśli chodzi o rynek, to ceny stanęły, a w niektórych przypadkach nawet spadły, choć my odnotowaliśmy minimalny wzrost wobec czwartego kwartału. Popyt na mieszkania jest rzeczywiście trochę niższy. Część osób opóźnia zakupy, czekając na spadek cen.

Sądzę, że w drugim półroczu rynek się rozkręci. Fundamentalnie

zapotrzebowanie na mieszkania jest wciąż duże, a dodatkowo w ślad za zwiększającymi się płacami rosną zdolności kredytowe Polaków. Na pewno sprzedamy ponad 2 tysiące mieszkań w tym roku.

Michał Sztabler

Analityk Domu Maklerskiego PKO BP

Deweloperzy mieli swoje pięć minut rok temu. Teraz pojawiają się sygnały o gorszej sprzedaży mieszkań. Również banki z większą ostrożnością podchodzą do finansowania kolejnych projektów. Ciężar obsługi spada głównie na deweloperów, którzy muszą liczyć się, że poszczególne projekty będą się sprzedawać dłużej, niż planowali. Docelowo przełoży się to na nieuchronny spadek ich 40-proc. marży. Z drugiej strony, nie do końca wierzę w trwałe osłabienie mieszkaniowego rynku. Bardziej spodziewam się wstrzymania podaży nowych projektów, co na pewno unormuje sytuację. Jeśli chodzi o wyceny deweloperów na GPW, to rynek chyba z pewną przesadą podchodzi do sygnałów o osłabieniu branży. Ceny akcji dyskontują wręcz dłuższe pogorszenie koniu