Wtórny rynek nowych mieszkań zmorą deweloperów

Mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych kiedyś nakręcały wyniki sprzedażowe deweloperów, teraz stanowią silną konkurencję dla ich oferty. Na rynku wtórnym tylko w Warszawie znajduje się ponad 5 tys. mieszkań dopiero co wybudowanych lub będących jeszcze w fazie realizacji

Galopujące ceny mieszkań oraz bicie rekordów sprzedażowych przez deweloperów to już historia. Z tym, że rynek mieszkaniowy wyraźnie wyhamował, nikt już nie polemizuje. W tej sytuacji przedstawiciele firm deweloperskich próbują przekonać swoich akcjonariuszy i klientów, że rynek po prostu "stabilizuje się" czy też "wraca do normalności". Że boom z 2006 roku i pierwszego półrocza 2007 roku był w pewnym sensie anomalią.

Twierdzą, że mimo rosnących kosztów kredytowania wysoki popyt na mieszkania utrzyma się, a to na skutek bogacenia się polskiego społeczeństwa i wciąż ogromnych potrzeb mieszkaniowych Polaków. Wskazują też, że ceny mieszkań spadły tylko w niektórych miastach i to w niewielkim zakresie. W stolicy na przykład odnotowują systematyczny wzrost, choć znacznie skromniejszy niż w poprzednich okresach.

Trudno jednak mówić o "normalności" czy powrocie do sytuacji sprzed hossy mieszkaniowej, skoro sami deweloperzy przyznają, że mają teraz do czynienia ze zjawiskiem dotychczas nieobserwowanym, a przynajmniej nie w takiej skali. Otóż na rynku pojawiła się istotna podaż mieszkań kupowanych 1-1,5 roku temu w celach inwestycyjnych.

Szybko rosnące ceny mieszkań w poprzednich okresach przyciągnęły na rynek mieszkaniowy klientów nabywających mieszkania w celach inwestycyjnych czy wręcz spekulacyjnych. Wówczas żadnemu deweloperowi to nie przeszkadzało - wszak dzięki takim inwestorom-spekulantom mogli pochwalić się coraz to lepszymi wynikami sprzedażowymi.

Każdy kij ma jednak dwa końce. Gdy ceny mieszkań przestały rosnąć, popyt inwestycyjny znacznie osłabł - możliwości dużego, szybkiego zarobku bowiem zmalały. - W czasie hossy udział popytu inwestycyjnego w ogólnym popycie szacowany był w Warszawie na około 30 proc. Obecnie szacujemy go na około 7 proc. - mówi Marcin Gołębiowski z redNet Property Group, do której należy m.in. portal nieruchomościowy tabelaofert. pl.

Ci, którzy wcześniej nabyli mieszkania w celach inwestycyjnych, zaczęli natomiast realizować zyski. Na rynku wtórnym pojawiła się podaż mieszkań nowych, które stanowią naturalną konkurencję dla lokali oferowanych przez deweloperów. Zlokalizowane są w najnowszych budynkach, niezamieszkane, a dodatkowo gotowe do wprowadzenia się od zaraz bądź charakteryzujące się znacznie krótszym czasem oczekiwania. Według opracowania Home Consulting, które bazowało na danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka. pl, minimalny udział mieszkań najnowszych w ofercie rynku wtórnego wynosi od 7 proc. w przypadku Krakowa do 10 proc. w Warszawie, Poznaniu oraz Trójmieście.

Chodzi więc o podaż mieszkań, której skala jest znacząca. Tylko w stolicy było to ponad 5 tys. lokali (według Home Consulting, na koniec I kwartału łączna oferta rynku wtórnego w Warszawie liczyła blisko 53,5 tys. mieszkań).

Szefowie największych stołecznych firm deweloperskich przyznają, że podaż ta stanowi istotną konkurencję dla ich bieżącej oferty. Nierzadko z nią przegrywają. Dlaczego?

Kupując lokal od dewelopera, klient otrzyma do niego klucze najczęściej dopiero po roku. Kupując z drugiej ręki - będzie mógł się wprowadzić znacznie wcześniej lub nawet od razu. "Wtórna" oferta nowych mieszkań bywa też czasem bardziej atrakcyjna cenowo. Inwestor jest bardziej skory opuścić nieco cenę (sprzedając lokal i tak z zyskiem) niż deweloper, który woli "nie majstrować" przy cenach. Ich obniżka mogłaby bowiem zapoczątkować falę kolejnych korekt. W tej sytuacji niektórzy deweloperzy wręcz decydują się na symboliczne podwyżki no-minalnych cen, wysyłając do klienta sygnał: "Nie odwlekaj zakupu, bo taniej wcale nie będzie". Jednocześnie proponują "rabaty" w innej postaci, np. gratis balkon, sprzęt AGD czy RTV. Jak bardzo podaż mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych odbija się na wynikach sprzedażowych deweloperów? J.W. Construction Holding, dotychczasowy lider pod względem liczby sprzedawanych mieszkań, przyznał, że w I kwartale podpisał o 2/3 mniej przedwstępnych umów sprzedaży lokali niż rok wcześniej. Jakby tego było mało, jeden z większych inwestorów zrezygnował z zakupu części mieszkań (40 z 88), które miał nabyć na wznoszonym przez JWCH osiedlu. Jerzy Zdrzałka, prezes spółki, szacuje, że przed rokiem nawet około 30 proc. sprzedawanych przez dewelopera mieszkań nabywano w celach inwestycyjnych. - Podaż tego typu lokali musi po prostu zostać wchłonięta przez popyt. Sądzę, że potrwa to jeszcze najwyżej dwa kwartały i jesienią sytuacja wróci do normy - twierdzi szef J.W. Construction.

Jarosław Szanajca, prezes Domu Development, który zanotował w I kwartale spadek sprzedaży nowych mieszkań niemal o 1/3, również liczy na to, że do końca roku podaż z nowego kierunku zostanie wyczerpana. - Podaż mieszkań inwestycyjnych nie ma charakteru odnawialnego. Teraz, gdy ceny się ustabilizowały, już mało kto kupuje mieszkania z myślą o szybkim zarobku. Na rynek nie będą więc w przyszłości trafiać lokale, które są obecnie nabywane - wskazuje.

Dolnośląski Gant Development, który nie ma jeszcze w swojej ofercie mieszkań w Warszawie, rozpoczął bieżący rok w dużo lepszych nastrojach niż jego stołeczni konkurenci. Sprzedał bowiem więcej lokali niż przed rokiem. Zjawisko podaży mieszkań "inwestycyjnych" nie jest mu jednak obce. - Nawet około 35 proc. mieszkań, które sprzedawaliśmy 1,5 roku temu, nabywali klienci inwestycyjni - szacuje Karol Antkowiak, wiceprezes Ganta. - Znaczna część z nich zdecydowała się na wynajem tych lokali, a nie na sprzedaż - wskazuje.