Tłuste miesiące dla nieruchomości komercyjnych

Pierwsza połowa 2008 roku przyniosła zmiany na rynku inwestycyjnym, coraz więcej deweloperów i inwestorów przeniosło swoje zainteresowanie z inwestycji mieszkaniowych na rynek nieruchomości biurowych i handlowych. Nic dziwnego, ten kawałek rynku znów nabrał rozpędu, jak wynika z najnowszego półrocznego raportu Colliers International

Pierwsze sześć miesięcy 2008 roku charakteryzowało się intensywnym rozwojem rynku biurowego. Dotyczy to zarówno tradycyjnie już Warszawy, jak i innych miast. Łącznie poza stolicą oddano do użytku niemal 160 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wzrosła także planowana podaż - w ostatnich miesiącach deweloperzy ogłosili zamiar realizacji wielu nowych projektów. Jeśli wierzyć ich zapewnieniom, do końca 2009 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej poza Warszawą powinny się zwiększyć dwukrotnie.

Podobne trendy można zauważyć na rynku powierzchni magazynowych i handlowych. W ostatnim przypadku tempa nabierają inwestycje lokowane w mniejszych miastach, które do tej pory nie znajdowały się na celowniku inwestorów.

Warszawa tradycyjnie najwiźksza

Pierwsze dwa kwartały tego roku w Warszawie to kontynuacja wysokiego poziomu aktywności rynkowej z zeszłego roku, jednak aż 16 proc. popytu stanowiła jedna, rekordowa, transakcja - wynajem 39 tys. mkw. w Lipowy Office Park przez Bank Pekao. Poza tą transakcją w pierwszym półroczu odnotowano zaledwie trzy umowy powyżej 5 tys. mkw.: 10 tys. mkw. wynajęła firma Internet Group w budynku, który stawia dla niej SGI Baltis, 9,5 tys. mkw. - firma NSN w Horizon Plaza, natomiast na najem 5 tys. mkw. w Adgar Business Center zdecydował się Link4. Poza tymi transakcjami na rynku dominowały umowy średnie i małe.

Generalnie popyt skoncentrował się przede wszystkim poza centrum miasta. Zauważalny jest trend przedłużania wynajmu przez najemców, przede wszystkim firm zagranicznych. Współczynnik powierzchni wolnej, mimo że bardzo niski na koniec 2007 roku, obniżył się jeszcze w II kwartale 2008 roku i wyniósł 2,11 proc. Według ekspertów, w ciągu kilku najbliższych miesięcy niski poziom pustostanów utrzyma się.

Po rekordowym wzroście czynszów w zeszłym roku, stawki utrzymują się na wysokim, ale stabilnym poziomie. Nastąpił ich kilkuprocentowy wzrost od końca 2007 roku.

Zdecydowana większość transakcji (85 proc.) to nowe umowy najmu, w których dominowały umowy typu pre-lease (umowy najmu powierzchni podpisane przed ukończeniem budynku). W całym półroczu ponad 40 proc. całkowitego popytu stanowiły umowy typu pre-lease, podczas gdy w samym II kwartale było to niemal 60 proc.

Zauważalny jest spadek aktywności w centrum Warszawy. W ciągu sześciu miesięcy podpisano tu umowy najmu na zaledwie 43 tys. mkw., podczas gdy poza centrum było to ponad 200 tys. mkw.

Największym projektem ostatnich miesięcy jest kompleks Marynarska Business Park (43 tys. mkw.), zbudowany przez firmę Ghelamco. Wart wymienienia jest także budynek Grzybowska Park (10,3 tys. mkw.) - jedyny znaczący projekt biurowy w centrum w tym półroczu. Do końca roku przewiduje się dostarczenie na rynek kolejnych 163 tys. mkw.

Wrocław goni konkurenta

Na koniec czerwca 2008 roku całkowita podaż powierzchni biurowej wyniosła we Wrocławiu 223,6 tys. mkw., co oznacza, że dogonił on pod względem podaży największy do tej pory rynek regionalny, czyli Kraków. W pierwszym półroczu oddano tu do użytku niemal 70 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, a do końca 2008 roku zasoby powierzchni biurowej powinny wzrosnąć do 260 tys. mkw. Największym budynkiem oddanym do użytku w tym roku jest Bema Plaza (23 tys. mkw.). Ukończono także pierwszą fazę Grunwaldzki Center (9,2 tys. mkw.) oraz biurowiec Globis (13,6 tys. mkw.).

Nieco gorzej jest w stolicy Wielkopolski, gdzie w pierwszej połowie tego roku zostało oddanych do użytku niewiele ponad 2 tys. mkw. powierzchni biurowej w ukończonym niedawno City Park, wielofunkcyjnym kompleksie zmodernizowanych budynków. Pod względem wielkości podaży i popytu Poznań pozostaje w tyle za Krakowem i Wrocławiem. W budowie i w planach znajduje się też znacznie mniej budynków biurowych niż np. w Łodzi czy Katowicach. Chociaż popyt na powierzchnie biurowe w Poznaniu kształtuje się na znacznie niższym poziomie niż np. w Krakowie czy Wrocławiu, to jest on na tyle wysoki, że prowadzi Łódź dysponuje obecnie tylko 78,9 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2008 roku dostarczono na rynek około 30 tys. mkw. nowej powierzchni, między innymi Aviator (8250 mkw.), oraz zmodernizowane budynki Business House (6700 mkw.). Współczynnik powierzchni wolnej wzrósł zdecydowanie w porównaniu z końcem 2007 roku i wynosi 9,7 proc., jednak jest to wynik oddania do użytku nowych budynków, gdzie część powierzchni pozostaje jeszcze niewynajęta. Do końca roku planowane jest jeszcze ukończenie kolejnych 30 tys. mkw. biur, z których połowa jest już wynajęta. Deweloperzy zapowiadają ukończenie ponad 120 tys. mkw. powierzchni biurowej w 2009 roku. Pomimo rosnącego zainteresowania Łodzią popyt kształtuje się tu nadal na dosyć niskim poziomie, należy spodziewać się więc zdecydowanego wzrostu powierzchni wolnej w przyszłym roku.

Gdańsk najlepszy w Trójmieście

Nowoczesna powierzchnia biurowa w Trójmieście to około 160 tys. mkw. Największa część podaży przypada na Gdańsk (86 tys. mkw.), najmniejsza zaś na Sopot (zaledwie 6 tys. mkw.). W pierwszej połowie tego roku oddano do użytku 26,5 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Najwięcej w Gdańsku, gdzie było to prawie 20 tys. mkw., na które złożyły się trzy projekty - Arkońska Business Park, Centrum Biurowe Grunwaldzka oraz biurowiec KA5. Najważniejszym projektem biurowym pierwszych miesięcy roku w Gdyni jest pierwsza faza Łużyckiej Office Park.

Całkowita podaż powierzchni biurowej w Katowicach wynosi obecnie 101 tys. mkw. W ostatnich latach nie ukończono tu zbyt wielu budynków biurowych, ale i popyt kształtował się na dosyć ograniczonym poziomie. Przez długi czas miasto postrzegane było jako nieatrakcyjne. Trudno jednak nie zauważyć obecnego zainteresowania stolicą Górnego Śląska. Podobnie jak we Wrocławiu, Krakowie i Łodzi, szykuje się tu prawdziwy boom inwestycyjny. W ciągu najbliższych dwóch lat planowane jest dostarczenie na rynek ponad 160 tys. mkw. biur. Do wzrostu zainteresowania tym rynkiem przyczynia się na pewno bardzo dobra infrastruktura transportowa.

Spośród pozostałych miast największymi zasobami nowoczesnej powierzchni biurowej dysponują Szczecin, Lublin i Kielce.

Małe miasta bardziej atrakcyjne

A jak wygląda sytuacja na innych rynkach nieruchomościowych? Jeśli chodzi o projekty handlowe, analitycy z Colliers International zauważają, że w ciągu kilku najbliższych lat mniejsze miasta (poniżej 400 tys. mieszkańców) będą miejscem realizacji większej liczby projektów niż największe aglomeracje. To rezultat zmieniającego się cyklu rozwoju rynku, jak również dążenia deweloperów do maksymalizowania zysku i poszukiwania alternatywnych lokalizacji dla obecnie istniejących. Udział największych miast w całkowitym zasobie nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynosi obecnie 74 proc. (spadek o 2 proc. w porównaniu z I kwartałem 2008 roku), a z końcem 2010 roku wskaźnik ten spadnie do około 62 proc. Oznacza to w praktyce, że średni coroczny wzrost będzie znacznie szybszy w mniejszych ośrodkach w porównaniu z największymi miastami.

Zasób powierzchni handlowej poza ośmioma głównymi miastami wynosi obecnie 1,3 mln mkw. Do końca 2010 roku ta ilość powiększy się prawie trzykrotnie, udział lokalnych centrów handlowych w zasobie krajowym wzrośnie do 38 proc. W największych miastach, gdzie rynki są już w znacznym stopniu nasycone, inwestorzy są zmuszeni do poszukiwania nowych elementów, które odróżnią projekt od konkurencji, najczęściej podnosząc jednocześnie jego jakość. Pojawia się coraz więcej dowodów na obecną atrakcyjność mniejszych miast. W ostatnim czasie swoje plany dotyczące nowych projektów ogłosiły m.in. Mayland Real Estate, Liebrecht and Wood oraz IGI. Mayland przedstawił nowy projekt CH Aquarella w Pile (30 tys. mkw.), IGI ogłosił swoje plany budowy 56-tysięcznego obiektu w Łomży, a Spirit International zajmie się centrum w Elblągu (50 tys. mkw.). Błonie - stolica magazynów

Pierwsza połowa 2008 roku okazała się dla rynku nieruchomości magazynowych bardzo udana. Z jednej strony, wszyscy oczekiwali dalszego wzrostu, z drugiej - liczba umów najmu, które łącznie opiewały na 940 tys. mkw. powierzchni, pozytywnie zaskoczyła rynek. W ciągu pierwszych dwóch kwartałów tego roku główny rynek powierzchni logistycznej w Warszawie wzbogacił się o kolejne 300 tys. mkw. To dużo, jeśli wziąć pod uwagę fakt, że cały poprzedni rok przyniósł jedynie 143 tys. mkw. Obecnie kolejne 226,5 tys. mkw. jest w budowie - na koniec 2008 roku całkowita powierzchnia magazynowa na rynku stołecznym wzrośnie o 35 proc. w porównaniu z końcem zeszłego roku. Całkowita oferta przekroczy poziom 2 milionów mkw. powierzchni.

Pierwsza połowa roku potwierdziła wciąż rosnące znaczenie warszawskiej Strefy II (10-25 km od centrum). Jej oferta zwiększyła się od końca 2007 roku o 33 proc., a wzrost ten na koniec bieżącego roku wyniesie 45 proc. Obecnie centra magazynowe skoncentrowane wokół podwarszawskiego Błonia nadal pozostają największym skupiskiem magazynów nie tylko w Warszawie, ale również w Polsce (prawie 400 tys. mkw. w jednym miejscu).

W regionie prym wiedzie stolica Dolnego Śląska. W ostatnim czasie największym placem budowy magazynów był Wrocław - 130 tys. mkw. nowo oddanej powierzchni. Rejon Dolnego Śląska był najszybciej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce - dynamika wzrostu sięgała 50 proc. w porównaniu z końcem 2007 roku.

GAS, fot. Szymon Łaszewski

Jarosław Zagórski

Commercial & Business Development Director Ghelamco Poland

Rynek powierzchni komercyjnych w Polsce jest obecnie bardzo stabilny i wciąż ma ogromny potencjał. Zachowanie rynku wskazuje, że na razie ani Warszawa, ani żadne inne miasto nie musi obawiać się sytuacji, w której podaż powierzchni biurowej będzie przekraczać popyt. W stolicy, podobnie jak w całej Polsce, deficyt atrakcyjnych powierzchni biurowych to nadal poważny problem. W Warszawie odsetek wolnej powierzchni wynosi obecnie

2,4 proc., i jest to wskaźnik najniższy od 10 lat. Podaż nie zaspokaja więc popytu, co miało między innymi wpływ na 30-proc. wzrost czynszów w ubiegłym roku. Ponadto w Warszawie, w odróżnieniu od wielu stolic europejskich, wciąż jeszcze istnieje możliwość budowania i inwestowania

w centrum miasta. Nieustającą chłonność rynku potwierdza także suma powierzchni wynajętych w 2007 roku obejmująca aż 500 tys. mkw. Co ważne, większość podpisywanych w ubiegłym roku oraz obecnie umów najmu powierzchni biurowej to umowy typu pre-lease, czyli zawierane jeszcze w fazie budowy obiektu. W taki sam sposób wynajęta została większość oddawanych w 2008 r. biurowców. Oczywiście perspektywy rozwoju ma nie tylko Warszawa, ale również inne, istotne ośrodki biznesowe - takie jak chociażby Poznań, Kraków, Trójmiasto czy Wrocław. O sukcesie komercyjnym, niezależnie

od miasta, decyduje kilka niezmiennych czynników: lokalizacja budynku, projekt oraz dobór poważnych najemców.