Co słychać? Zależy, gdzie ucho przyłożyć...

W ciągu ostatnich dwóch tygodni mieliśmy publikacje dwóch firm, próbujących opisać zmieniającą się sytuację na rynku nieruchomości mieszkalnych i podających dane za okresy poprzednie. Co ciekawe, o ile jedna firma mówiła o spadku cen w ciągu ostatniego roku, o tyle druga opublikowała dane transakcyjne dla rynku pierwotnego i wtórnego, wskazujące na kilkuprocentowy wzrost cen nieruchomości. Co jest prawdą?

Faktem jest, że nie dysponujemy

w Polsce wiarygodnymi danymi transakcyjnymi, które dokładnie odzwierciedlają obraz rynku porównywalnych mieszkań. Tak jak bezsensowne wydaje się porównywanie samochodów fiat

z aston martinem, tak samo nie ma co porównywać mieszkania z wielkiej płyty z nowo wybudowanym apartamentem. Dlatego też każda statystyka dotycząca średnich cen mieszkań będzie przypominać grę w ruletkę.

Obecnie mamy do czynienia z mieszanymi sygnałami dopływającymi z rynku nieruchomości. Z jednej strony nadal mamy sporo negatywnych sygnałów płynących z rynku. Trwający kryzys na rynkach zagranicznych (w szczególności

w USA, Hiszpanii i Irlandii) ma duży wpływ psychologiczny na polski rynek. Ponadto trwające problemy większości deweloperów ze sprzedażą mieszkań (chociaż nie tak duże jak w I kwartale tego roku) oddziałują przede wszystkim na ograniczanie rozpoczęcia nowych inwestycji przez deweloperów. W mniejszym stopniu mają też wpływ na obniżkę cen oferowanych mieszkań.

Z drugiej strony mamy do czynienia

z pozytywnymi sygnałami, czyli przede wszystkim rekordową wartością udzielonych kredytów hipotecznych

w czerwcu (około 5 mld zł). Mimo obaw wielu analityków w II kwartale 2008 roku sprzedaż kredytów hipotecznych wzrosła o 22 proc. w porównaniu

z poprzednim. Poza tym wypowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej sugerują kończącą się falę podwyżek stóp procentowych i wyhamowanie wzrostu cen kredytów. Ponadto mamy do czynienia z dalszym dynamicznym wzrostem zarobków Polaków oraz malejącym poziomem bezrobocia, które jest już kłopotliwe dla dużej liczby pracodawców.

Przez najbliższe kilka, kilkanaście miesięcy, aż do połowy przyszłego roku, warto liczyć się z dosyć słabą sytuacją na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Standardowo cykle koniunkturalne trwają kilka lat, a okres dekoniunktury na rynku nieruchomości około 2 lat.

Z taką sytuacją powinniśmy mieć do czynienia również teraz; okres dekoniunktury rozpoczął się pod koniec pierwszej połowy 2007 roku. Wciąż bardzo dużą konkurencją dla deweloperów są mieszkania kupione w celach inwestycyjnych przez klientów indywidualnych i instytucjonalnych w latach 2006-2007.

Myślę jednak, że ich podaż powinna

znacząco spaść do połowy przyszłego

roku. Ceny mieszkań popularnych

w największych miastach mogą spaść

o kilka procent przez najbliższe

10 miesięcy. Obniżka cen może przynieść kilka bankructw mniejszych deweloperów, ponieważ przy obecnych cenach marża mniejszych deweloperów, którzy kupowali ostatnio grunty, sięga jedynie kilku procent. Interesująco wygląda prognoza długoterminowa, biorąc pod uwagę dalsze ograniczanie inwestycji przez deweloperów oraz wyczerpywanie się podaży mieszkań kupionych

w latach wcześniejszych. Z powodu

niewystarczającej podaży na przełomie lat 2009-2010 może dojść do skokowego wzrostu cen. Ta sytuacja może się

oczywiście również nie zdarzyć.

Dużo zależy od zachowania deweloperów, którzy mogą przygotowywać i planować nowe projekty na najbliższą przyszłość.

Odmienna sytuacja w najbliższym okresie powinna występować na rynku mieszkań wakacyjnych, gdzie okres jesienno-zimowy może przynieść dalszą zwyżkę cen apartamentów, szczególnie w miejscowościach górskich.

Podsumowując, warto rozglądać

się za ciekawymi "rodzynkami" na polskim rynku nieruchomości, natomiast trzeba to robić ostrożnie. Spodziewam się, że najlepszym okresem do zakupu mieszkania na własne potrzeby powinna być pierwsza połowa następnego roku. Inną wartą rozważenia opcją jest poszukiwanie deweloperów, którzy mają problemy z płynnością finansową, i zakup od nich nieruchomości na korzystnych warunkach.

Inwestorów może też zainteresować zakup małych mieszkań na wynajem

w dobrej lokalizacji gwarantującej łatwość wynajmu. Ceny wynajmu powinny dalej iść w górę, a już obecnie koszt finansowania zakupu takiego mieszkania kredytem w walucie szwajcarskiej jest niższy od kosztu wynajmu.

prezes CEE Property Group