Już miesiąc temu w swoim komentarzu Robert Chojnacki, prezes zarządu redNet Consulting, zwracał uwagę na początek powolnego procesu dostosowywania się oczekiwań cenowych deweloperów i kupujących. Wcześniej oficjalne indeksy cenowe pokazywały stosunkowo niewielkie spadki, podczas gdy odczucie rynku było jasne - jesteśmy w fazie recesji. Dlatego w maju redNet Consulting, na podstawie danych z serwisu tabelaofert.pl, jako pierwszy rozpoczął publikację dwóch nowych indeksów - średniej ceny sprzedanych mieszkań oraz średniej ceny nowej oferty rynkowej (pisaliśmy o tym w "Rynku Nieruchomości"). Okazało się, że różnice przekraczają w niektórych miejscach nawet 20 proc. Co to oznaczało? Jeśli to, co kupuje klient (odzwierciedlone przez indeks średniej ceny sprzedanych mieszkań), jest o wiele tańsze, niż to co proponuje deweloper (odzwierciedlone przez indeks średniej ceny nowej oferty rynkowej) - to skutek musi być jeden: załamanie sprzedaży. Czerwiec i lipiec były najgorszymi miesiącami na rynku pod względem tempa sprzedaży. Sierpień był pod tym względem nie lepszy. Wszystkie dane sierpniowe pokazują to, co uczestnicy rynku czują od dawna - spadek cen.
Coraz bliżej równowagi cenowej
Coraz więcej deweloperów wprowadza na rynek racjonalnie wycenione projekty, zwłaszcza z segmentu popularnego. Proces przygotowania projektu jednak trwa, tak więc nowa oferta ciągle jest droższa o 7,4 proc. od cen mieszkań sprzedanych. Jednak, zgodnie z tym co pisaliśmy miesiąc temu, nastąpiło dalsze zbliżanie kupujących i sprzedających, wówczas bowiem ta różnica wynosiła jeszcze 11,2 proc., a dwa miesiące temu 13,5 proc.
Atrakcyjny Gdańsk, drożyzna w Poznaniu
Najbardziej zrównoważonym rynkiem - zdaniem Roberta Chojnackiego z redNet Consulting, wydaje się nadal Gdańsk. Nowe mieszkania wchodzące na rynek są tam bowiem tańsze od tych, które się sprzedają. Jest to prawidłowa sytuacja, gdyż nowe mieszkania, których termin oddania przypada np. za dwa lata, powinny być tańsze od tych, które są już gotowe lub termin ich odbioru jest bliski. Wiąże się to z ryzykiem opóźnień oraz z kosztami finansowania. Silne spadki cen poprawiły także sytuację w całej aglomeracji warszawskiej oraz Łodzi, w których jeszcze miesiąc temu nowe oferty były o kilkanaście procent droższe niż te sprzedane (w Warszawie o 13,5 proc., w aglomeracji warszawskiej o 14,6 proc., w Łodzi nawet o 16,7 proc.). Najtrudniejsza sytuacja panuje obecnie w Poznaniu, gdzie deweloperzy podnieśli ceny, windując stosunek cen mieszkań nowych do sprzedanych na niemal 20 proc. W drugim
