Inwestycja w obligacje kluczem do rynku nieruchomości

W piątek, 24 kwietnia, kończą się zapisy na pierwszą publiczną emisję obligacji Murapolu (jest to ostatni dzień zarówno na złożenie, jak i opłacenie zapisu).

Deweloper oferuje 300 tys. obligacji o nominale 100 zł każda, oprocentowanych 4,6 proc. ponad trzymiesięczny WIBOR (aktualnie 1,65 proc.). Kupon odsetkowy będzie wypłacany co kwartał, a same obligacje są wyemitowane na trzy lata. Minimalny zapis wynosi 5 tys. zł, co oznacza, że inwestor, chcący wziąć udział w ofercie, musi się zapisać przynajmniej na 50 papierów. Przydział obligacji nastąpi 27 kwietnia. Oferującym jest Noble Securities.

W trakcie tej emisji spółka chce zebrać łącznie 30 mln zł, z czego 7,5 mln zł przeznaczy na wykupienie obligacji zapadających w maju, resztę na inwestycje (szczegóły w ramce). Kończąca się w tym tygodniu emisja jest częścią szerszego programu, w ramach którego spółka planuje pozyskać ponad trzy razy więcej pieniędzy, bo 100 mln zł. Większość kapitału przeznaczy na rozwój biznesu.

Brak zabezpieczenia? Coraz częstszy

Emisja Murapolu jest niezabezpieczona. Deweloper nie jest jednak pod tym względem wyjątkiem. Ostatnio na łamach „Parkietu" pisaliśmy, że jest to coraz powszechniejszy trend (banki obniżają marże kredytowe, w związku z czym dostęp do bankowego finansowania staje się łatwiejszy, co sprawia, że emitenci obligacji mogą obligatariuszom oferować coraz mniej). Nie tylko obligacje z trwającej właśnie emisji Murapolu nie są zabezpieczone – podobnie było z ostatnimi emisjami Capital Parku, Ronsona czy Robygu.

Emitent o ugruntowanej pozycji

Analizując profil działalności Murapolu, można dojść do wniosku, że spółka może sobie na taki krok pozwolić. Deweloper istnieje na rynku od 2001 r. Przez 14 lat zdążył zrealizować 60 inwestycji mieszkaniowych, w których zamieszkało blisko 10 tys. osób.

Obecnie w ofercie firma ma kilka tysięcy mieszkań w 19 prowadzonych inwestycjach. Spółka buduje i oferuje mieszkania w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach, Bielsku-Białej, Tychach i Wieliczce. Wkrótce rozpocznie inwestycje deweloperskie w Toruniu i innych miastach Polski.

Specjalizuje się w budowie osiedli mieszkaniowych, rezydencji, apartamentów, ale również biurowców i lokali handlowo-usługowych.

Przedstawiciele spółki lubią eksponować wysoki wskaźnik rentowności kapitału (ROE – return on equity), na poziomie 30 proc. Rzeczywiście w branży deweloperskiej to wysoka wartość. Z raportu NBP pt. „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2014 r." (ostatni dostępny) wynika bowiem, że na koniec ubiegłego roku w przypadku pojedynczych inwestycji deweloperskich średni zwrot z kapitału własnego wahał się wokół 20 proc.

Murapol porusza się stale w podobnych parametrach zadłużenia, nie jest to ani efekt ostatnich miesięcy, ani jakichś pojedynczych zdarzeń. Spółka od wielu lat dynamicznie się rozwija, wykorzystując aktywnie lewar, potrafiąc to robić efektywnie i w sposób bezpieczny. Należy zwrócić uwagę, że przy takim poziomie zadłużenia tylko dwie inwestycje z 19 są obciążone hipotekami. Reszta majątku jest wolna. Zadłużenie jest zdywersyfikowane i rozłożone w czasie: są to kredyty i obligacje, które stanowią jedynie 50 proc. zobowiązań. Reszta to zobowiązania handlowe z tytułu dostaw materiałów oraz usług, wpływy od klientów oraz rozliczenia z podmiotami wchodzącymi w skład holdingu, które nie podlegają konsolidacji, a więc w pełni kontrolowane. maj

Opinia

Michał Sapota, prezes Murapolu

Do tej pory przeprowadziliśmy 16 emisji obligacji, wszystkie niepubliczne; część była lub jest notowana na Catalyst. Liczę na to, że ta obecna, po raz pierwszy publiczna, podobnie jak poprzednie, również zakończy się sukcesem. W marcu spłaciliśmy przedterminowo dwie emisje niepubliczne o wartości blisko 13 mln zł (nienotowane). 27 kwietnia spłacimy w terminie emisję na 7,5 mln zł (notowaną), podobnie jak poprzednio, z własnych środków. W maju spłacimy kolejne 7,5 mln zł. Środki z bieżącej emisji przeznaczymy na majową spłatę, a także na kolejne inwestycje.

Rozwijamy portfel inwestycji, który pozwoli nam w tym roku wyraźnie przekroczyć przedsprzedaż mieszkań na poziomie 2 tysięcy, a w przyszłym powalczyć o 3 tysiące. Chcemy w dalszym ciągu umacniać naszą pozycję w Krakowie, we Wrocławiu, w Katowicach, Warszawie, Poznaniu i Gdańsku, ale mamy też w perspektywie uruchomienie pierwszego projektu w Toruniu. Pracujemy także nad lokalizacjami w nowych miastach – zgodnie z naszą filozofią „dużo projektów w wielu miastach", która daje nam bezpieczeństwo. Nie jesteśmy zależni ani od pojedynczego rynku, ani od jednej czy dwóch dużych inwestycji.